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Makler beansprucht Provision von Käufer und Verkäufer


16.11.2017 11:45 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

für den Verkauf meines Hauses habe ich einen Makler beauftragt.
Zum Thema Courtage heißt es in dem Maklerauftrag unten unter Punkt 5:

"1. Auftrag
Der Auftraggeber beauftragt den Makler zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung
eines Kaufvertragsabschlusses.
2. Auftragsdauer
Der Auftrag läuft vom 06.09.2017 bis 31.03.2018. Wird er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um ein Vierteljahr. Nach einem Jahr bedarf es einer ausdrücklichen Erneuerung des Vertrages.
3. Pflichten des Maklers
Der Makler verpflichtet sich
• diesen Alleinauftrag fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschancen zu bearbeiten und
• den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderungen und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären.

4. Pflichten des Auftraggebers
Der Auftraggeber verpflichtet sich
• während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen,
• dem Makler alle Angaben vollständig und richtig zu machen, die er für die Durchführung dieses Auftrages benötigt und
• bei Verhandlungen mit Interessenten auf die Maklermitarbeit hinzuweisen.

5. Courtage
Der Makler bekommt eine Courtage in Höhe von 3 %/€ des Kaufpreises zzgl. gesetzl. MwSt. bei Vertragsabschluss mit einem nachgewiesenen Interessenten oder einem vermittelten Vertragsabschluss, auch bei Ersatzgeschäften anstelle des ursprünglich gewollten (z. B. Zwangsversteigerung, Forderungserwerb u. ä.). Der Makler ist berechtigt, für die andere Seite provisionspflichtig tätig zu sein. Sollte der Auftraggeber das Auftragsobjekt innerhalb von zwölf Monaten nach Beendigung des Auftragsverhältnisses direkt an einen Interessenten veräußern, dem der Makler das Angebot während der Auftragslaufzeit unterbreitet hat, steht dem Makler ebenfalls die vereinbarte Courtage in voller Höhe zu.

6. Schadens- und Aufwendungsersatz
Der Auftraggeber verpflichtet sich zur Zahlung von Aufwendungsersatz, wenn eines der nachfolgenden Ereignisse eintritt:
• Aufgabe der Verkaufsabsicht während der Laufzeit des Vertrages
• Änderung der Angebotsbedingungen während der Laufzeit des Vertrages, die eine Durchführung des Auftrages erschweren
• Erteilung des Vermittlungsauftrages, ohne Vertretungsvollmacht von Miteigentümern
• Verletzung von wesentlichen Vertragspflichten des Auftraggebers.
Der Aufwendungsersatz umfasst die Kosten des Maklers für Inserats-, Porto-, Telefon- und Pkw-Kosten sowie die Kosten für die aufgewandte Arbeitszeit. Die Höhe des Aufwendungsersatzes ist auf maximal 10% der vom Makler im Erfolgsfall zu erwartenden Courtage begrenzt.
Der Auftraggeber verpflichtet sich fernerhin Schadenersatz an den Makler zu leisten, sollten die weiteren Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB vorliegen. Dies gilt insbesondere bei der Aufgabe der Verkaufsabsicht während der Laufzeit des Vertrages und bei der Änderung der Vertragsbedingungen durch den Auftraggeber während der Laufzeit des Vertrages, wenn dadurch die Vermarktung des Objektes wesentlich erschwert wird.

7. Kündigung
Der Auftraggeber kann diesen Vertrag nach vorheriger schriftlicher Abmahnung kündigen, wenn der
Makler gegen seine Tätigkeitspflicht (Ziffer 3) verstoßen hat.
8. Vertragsergänzungen und gewünschte Änderungen

9. Sonstiges
Der Auftraggeber ist damit einverstanden, dass der Makler Fotos vom Objekt im Exposé, für Anzeigen-
und Werbungszwecke (z.B. Werbeplanen) und zur Veröffentlich auf seiner Homepage (Objektangebot sowie später Referenzen) verwendet.
10. Vollmacht
Der Auftraggeber erteilt dem Makler die Vollmacht zur Einsichtnahme ins Grundbuch und Grundakte,
Liegenschaftskataster und Bauaktenarchiv. Er wird berechtigt zur Entgegennahme von Fotokopien dieser Unterlagen."



Ich bin davon ausgegangen, dass die 3% vom Käufer getragen werden.
Ich habe also den Makler beauftragt.

Das Exposee des Hauses ging online. Dort wurde eine Courtage in Höhe von 6,83% ausgeschrieben.
Ich ging weiter davon aus, dass der Käufer die Provision trägt.

3 Wochen vor dem Verkauf des Hauses habe ich dem Makler folgende Mail geschickt:

"Hallo Herr ...,

die Courtage geht zu Lasten des Käufers?
Aus dem Vermittlungsauftrag geht das nicht eindeutig hervor.

Viele Grüße, ..."

Ich erhielt keine Antwort. Im Gutglauben habe ich nicht weiter nachgehakt.

Jetzt, 1 Woche nach dem Notartermin erhalte ich eine Rechnung in Höhe der 3%.
Vom Käufer erhält der Makler ebenfalls 6,83 %.

Meine Frage nun: Ist die Formulierung "Der Makler bekommt...." eindeutig genug,
oder muß man sie als missverständlich werten?

Muss es nicht vielmehr lauten: "Im Erfolgsfall zahlt der Auftraggeber an den Makler...."
Im weiteren Kontext wird schließlich der Auftraggeber auch stets gezielt adressiert?

16.11.2017 | 12:25

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider sehe ich keine Möglichkeit die Maklerprovision zu umgehen. Beim Hausverkauf ist das Maklerrecht nicht so stringent wie bei Vermierungen, das heißt grundsätzlich kann ein wirksamer Vertrag zwischen allen Seiten abgeschlossen werden.

Auch die Klausel ist eindeutig und nicht angreifbar:
" Der Makler bekommt eine Courtage in Höhe von 3 %/€ des Kaufpreises zzgl. gesetzl. MwSt. bei Vertragsabschluss mit einem nachgewiesenen Interessenten oder einem vermittelten Vertragsabschluss, auch bei Ersatzgeschäften anstelle des ursprünglich gewollten (z. B. Zwangsversteigerung, Forderungserwerb u. ä.). Der Makler ist berechtigt, für die andere Seite provisionspflichtig tätig zu sein. Sollte der Auftraggeber das Auftragsobjekt innerhalb von zwölf Monaten nach Beendigung des Auftragsverhältnisses direkt an einen Interessenten veräußern, dem der Makler das Angebot während der Auftragslaufzeit unterbreitet hat, steht dem Makler ebenfalls die vereinbarte Courtage in voller Höhe zu. "

Dies ergibt sich daraus, dass das deutsche Recht Verträge zu Lasten Dritter nicht kennt. Der Auftraggeber zahlt grundsätzlich eine Provision. Auftraggeber, sprich Vertragspartei, sind sie. Es ist nicht möglich zwischen ihnen und dem Makler zu vereinbaren, dass ein Dritter, wie z.B. der Käufer die vereinbarte Provision zahlt. Hierfür ist ein Vertrag zwischen Makler und Käufer notwendig.

Folglich ist es nicht möglich, sich auf eine intransparente, unklare oder nicht eineindeutige Regelung zu beziehen, umd ie Provision als nicht vereinbart anzusehen. Auch eine Anfechtung ( allenfalls wegen arglistiger Täuschung) sehe ich nicht, denn an wen sich die Klausel richtet , ist aus objektiver Sicht eines unbefangenen Dritten ganz klar. Sie richtet sich an die beiden Vertragsparteien. Der Vertrag wurde zwischen ihnen und dem Makler und nicht zwischen Käufer und Makler geschlossen.

Insofern habe ich hier leider keine guten Nachrichten für sie.

Aber selbst, wenn man den Vertrag bzw. die Klausel rückwirkend als unklar und deswegen unwirksam ansehen würde, hätte der Makler gegen sie einen Anspruch auf seine Tätigkeit nach § 653 BGB, da eine Maklertätigkeit grundsätzlich nur gegen Vergütung zu erwarten ist und sie den Makler beauftragt haben. Die Klausel mit den 3% wäre zwar beseitigt, aber sie würden die übliche Vergütung schulden.

Eventuell ist vielleicht auch ein Widerruf der Vereinbarung möglich, wenn diese fehlerhaft war oder die Frist noch nicht abgelaufen ist. In der Regel verzichten sie aber (wirksam) auf ihr Widerrufsrecht bevor der Makler tätig wird. Dies hätte für sie den Vorteil dass der Vertrag rückwirkend beseitigt wird, und sie nur die allgemein übliche und nicht die vertraglich vereinbarte Provision schulden.

Beide Wege bringen ihnen jedoch nichts. Denn im Bundesland Sachsen liegt zwar der Provisionsanspruch üblicherweise bei durchschnittlich 6 % ( 7,14 % inkl. MwSt), aber diese ist üblicherweise von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen, also jeweils in Höhe von 3 % (inkl. Mwst 3,57 %) zu tragen. Sie würden also, selbst bei positivem Ausgang eines Streites 3,57 % des Kaufpreises als Maklerprovision schulden.

Folglich sind die Erfolgsaussichten sich gegen den Provisionsanspruch des Maklers erfolgreich zur Wehr zu setzen unter keinen Umständen gegeben. Ich rate also davon ab, es hier auf gerichtliche oder außergerichtliche Streitigkeiten ankommen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

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