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Immobilie - Grunderwerbssteuer- Spekulationssteuer -

| 17.08.2019 17:07 |
Preis: 65,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Nachfolgende steuerrechtliche Sachverhalte sind bitte abzuklären, bevor die Besitzerin der ideellen Hälfte der Wohnung im Rahmen der anstehenden Teilungsversteigerung für die zu versteigernde Wohnung mit Garage ein Gebot abgeben möchte.
Das Ehepaar, welches die Eigentumswohnung mit Garage zur Selbstnutzung in Metzingen (Baden- Württemberg am 30.03.2008 erwarb, ließ sich im Oktober 2016 scheiden. Leider konnten sich die geschiedenen Eheleute betreffend einer Übernahme oder Verkauf der Wohnung nicht einigen. Einer der Eheleute (Ehemann) veranlasste im Januar 2018 die Teilungsversteigerung der leer stehenden Wohnung mit dazugehöriger Garage. Bis zum 31.12.2018 war nur die geschiedene Ehefrau mit Wohnsitz in der der zu versteigernden Wohnung gemeldet.
Die geschiedene Ehefrau ist zwischenzeitlich in zweiter Ehe mit einzigem Wohnsitz im Ausland verheiratet.
Nachfolgende Fragen ergeben sich aus dem beschriebenen Sachverhalt:
1) Angenommen die Bieterin (Ehefrau in zweiter Ehe verheiratet) würde für die Wohnung mit Garage bei der Teilungsversteigerung den Zuschlag erhalten, welche sie vor Versteigerung zur Hälfte mit Ihrem geschiedenen Ehemann besaß.
a) Entfällt in einem solchem Falle für die geschiedene Ehefrau die Zahlung von Grunderwerbssteuer?
b) Sollte eine Aufhebung der Steuerfestsetzung für die geschiedene Ehefrau nicht möglich sein, könnte in einem solchem Falle eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer auf die ideelle Hälfte festgesetzt werden, welche sie von ihrem geschiedenen Mann übernahm?

2) Angenommen, die Bieterin (Ehefrau) würde nach vollständigen Erwerb der Wohnung, diese innerhalb weniger Monate wieder mit Gewinn veräußern können:
a) Sind anfallende Spekulationssteuern auf den gesamten Unterschiedsbetrag (Wertzuwachs) zwischen Kaufpreis bei Versteigerung und Verkaufspreis bei Widerverkauf zu zahlen oder nur auf den erworbenen Teil der Wohnung, welchen der geschiedene Ehemann vor Versteigerung besaß?
b) Wenn ja, wie hoch wären die Spekulationssteuern in Prozent auf den Mehrerlös?
c) Sollte Spekulationssteuer anfallen und diese ggfls. progressiv berechnet werden, dann ist zu berücksichtigen, dass der Ehemann aus selbständiger Tätigkeit noch Einkommen in Deutschland erzielt. Die sonstige steuerliche Veranlagung für das Welteinkommen erfolgt im Ausland.
d) Können gegenüber der anfallenden Spekulationssteuer sämtliche nachzuweisenden Kosten aus der Teilungsversteigerung und Aufwendungen für den Widerverkauf in Abzug gebracht werden (z. B. Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, Aufwendungen für Fahrten und Inseraten usw.?

19.08.2019 | 22:08

Antwort

von


(2)
Goerdelerstraße 6
65197 Wiesbaden
Tel: 015150413604
Web: https://anwaltsloesung.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen will ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Frage: Entfällt in einem solchem Falle für die geschiedene Ehefrau die Zahlung von Grunderwerbssteuer?

Antwort: Ja. Nach § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind von der Besteuerung der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ausgenommen. Zu beachten ist aber: Bei der Teilungsversteigerung muss das Gericht dem Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen zwar mitteilen. Das funktioniert aber in vielen Fällen nicht richtig. Das Finanzamt erhält häufig kommentarlos den Zuschlagsbeschluss, kann daraus aber nicht erkennen, dass die Bieterin auch zuvor schon teilweise Eigentümerin war. Das Finanzamt prüft auch nicht, ob die Bieterin den anderen Miteigentumsanteil von Ihrem geschiedenen Ehepartner erworben hat. Erhält das Finanzamt diese Informationen nicht, wird der Grunderwerbsteuerbescheid falsch sein.

Frage: Sollte eine Aufhebung der Steuerfestsetzung für die geschiedene Ehefrau nicht möglich sein, könnte in einem solchem Falle eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer auf die ideelle Hälfte festgesetzt werden, welche sie von ihrem geschiedenen Mann übernahm?

Antwort: Ja. Wenn § 3 Nr. 5 GrEstG nicht wäre, dann gilt: Wenn nur ein anderer Teil hinzu erworben wird, dann muss die Grunderwerbsteuer bei der Teilungsversteigerung nur auf den hinzu erworbenen Teil bezahlt werden.

Frage: Sind anfallende Spekulationssteuern auf den gesamten Unterschiedsbetrag (Wertzuwachs) zwischen Kaufpreis bei Versteigerung und Verkaufspreis bei Wiederverkauf zu zahlen oder nur auf den erworbenen Teil der Wohnung, welchen der geschiedene Ehemann vor Versteigerung besaß?

Antwort: Nur beim Verkauf einer nicht selbst bewohnten Immobilie ist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten. Wird diese nicht eingehalten, entsteht ein sog. Spekulationsgewinn. Dies gilt grundsätzlich auch im Falle einer Teilungsversteigerung. Zu der Frage allerdings, ob dies ganz oder teilweise im Falle eines Grundstückserwerbs durch den früheren Ehegatten bei einer ursprünglich (zeitweise/teilweise) selbst bewohnten Immobilie gilt, ist mir keine gerichtliche Entscheidung bekannt. Es wäre deshalb ratsam, Kontakt mit dem zuständigen Finanzamt aufzunehmen und eine sogenannte verbindliche Anfrage nach § 89 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) zu machen.

Frage: Wenn ja, wie hoch wären die Spekulationssteuern in Prozent auf den Mehrerlös?

Antwort: Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz. Die Spekulationssteuer ist also nicht als fester Prozentsatz festgelegt, sondern errechnet sich aus dem Steuersatz, der sich aus dem Gesamteinkommen ergibt.

Frage: Sollte Spekulationssteuer anfallen und diese ggfls. progressiv berechnet werden, ist dann zu berücksichtigen, dass der Ehemann aus selbständiger Tätigkeit noch Einkommen in Deutschland erzielt? Die sonstige steuerliche Veranlagung für das Welteinkommen erfolgt im Ausland.

Antwort: Ja. Die Höhe der Spekulationssteuer errechnet sich aus dem Steuersatz, der sich aus dem Gesamteinkommen ergibt, also auch aus dem Einkommen aus selbständiger Tätigkeit in Deutschland. Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung kann es zur Freistellung der ausländischen Einkünfte von der Besteuerung im Inland oder zur Anrechnung der ausländischen Steuer auf die inländische Steuer kommen. Entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen müssen berücksichtigt werden.

Frage: Können gegenüber der anfallenden Spekulationssteuer sämtliche nachzuweisenden Kosten aus der Teilungsversteigerung und Aufwendungen für den Widerverkauf in Abzug gebracht werden (z. B. Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, Aufwendungen für Fahrten und Inseraten usw.?

Antwort: Grundsätzlich ja. Zu diesen zählen beispielsweise:
Die Nebenkosten des Erwerbs aus der Teilungsversteigerung.
Die Renovierung, Sanierung (wobei die Arbeiten in diesem Fall in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb durchgeführt werden müssen. Eigenleistungen können nicht geltend gemacht werden – nur Handwerker auf Rechnung. Laufende Schönheitsreparaturen gehören nicht zu den Kosten für Reparatur/Modernisierung).
Die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung.
Die Werbungskosten - wie Verkaufsinserate in Zeitungen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Zahlung lässt sich ebenfalls vom Veräußerungsgewinn abziehen.
Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

(Lorenz), Rechtsanwalt






Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2019 | 19:16

Sehr geehrter Herr Lorenz,
für ihre verständlichen und erklärenden Antworten bedanken wir uns sehr herzlich.
Den wesentlichen Sachverhalt betreffend der Zahlung von Spekulationssteuer bei Widerverkauf der Immobilie müssen wir demnach leider bei dem zuständigen Finanzamt direkt anfragen.
Damit meine Frau schnellstmöglich eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt erhält, wäre es aus Ihrer Sicht zu empfehlen, dass sie ihre Personalien und genauen Daten der Wohnung dem Finanzamt zur Verfügung stellt (Kaufverträge und Personalausweis)?
Mit besten Dank im Voraus, wenn Sie zweckmäßige Änderungen betreffend Formulierung oder Beschreibung des Sachverhaltes als Korrekturvorschläge im Text ergänzen:

Verbindliche Anfrage nach § 89 Abs. 2
Mein inzwischen geschiedener Ehemann und ich erwarben je zur Hälfte am 26. Feb. 2008 eine Eigentumswohnung in XXXXXX für 115.000€. Die Garage erwarben wir am 23.Juli 2012 zu einem Preis von 12.000€.
Die Wohnung bewohnten wir ausschließlich zu Selbstnutzung. Am 16.Okt. 2016 wurden wir geschieden. Mein geschiedener Mann wohnte mit gemeldetem Wohnsitz in der Wohnung bis April 2017. Ich nutzte die Wohnung mit gemeldetem Wohnsitz bis zum 31.12.2018, aber mit einer gemeldeten Wohnsitzunterbrechung vom 1. Mai 2014 bis 1. Sept. 2015
Zum 6. Januar 2018 veranlasste mein geschiedener Ehemann die Teilungsversteigerung und Anfang Oktober 2019 möchte ich ggfls. als Meistbietender die Wohnung ersteigern.
Angenommen ich würde die seinerzeit gemeinsam erworbene Wohnung mit Garage nach Zuschlagserteilung im Oktober 2019 wieder im Jahre 2020 veräußern wollen und dabei einen Mehrerlös erzielen. Unterläge der erzielte Mehrerlös der Spekulationssteuer, obwohl ich die Wohnung und Garage ab dem Jahre 2008 wenigstens hälftig besaß?
Eine Vermietung der Wohnung und Garage erfolgte zu keinem Zeitpunkt ab dem Jahre 2008.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir bis zum 30. 09 .2019 eine Antwort auf meine Frage geben könnten, da dies einen entscheidenden Einfluss auf das von mir abzugebende Kaufangebot hat.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2019 | 22:49

Sehr geehrter Fragesteller,

damit Ihre Frau schnellstmöglich eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt erhält, muss sie ihre Personalien und genauen Daten der Wohnung dem Finanzamt zur Verfügung stellen (Kaufverträge, Grundbuchauszug und Personalausweis). Nur dann kann eine verbindliche Anfrage nach § 89 Abs. 2 Abgabenordnung bearbeitet werden. Zur Beschreibung des Sachverhaltes habe ich keine Korrektur- bzw. Änderungsvorschläge.

Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

(Lorenz), Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.08.2019 | 23:10

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