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Ich möchte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer WEG verweigern

| 26.09.2018 19:02 |
Preis: 200,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Frau Anwältin / Herr Anwalt

Ich habe eine Frage zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei einer neu erworbenen Eigentumswohnung.

Zur Situation:

In 2015 kauften meine Mutter (1) und ich (2) Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage (2 Häuser, 42 Wohnungen, die in 2017 fertiggestellt wurden.
Die Begutachtung des Gemeinschaftseigentums erfolgte im Januar bzw. März 2017 durch einen IHK-Sachverständigen, bestellt vom Bauträger. Darin waren diverse Mängel aufgelistet, die nicht vollständig beseitigt wurden. Der Gutachter erklärte den Gesamtzustand als hinnehmbar, ggf. gegen finanzielle Entschädigung. (Hierzu gab es seitens des Bauträgers kein Angebot.)

Die Protokolle dazu erhielt ich im April 2017 per Mail mit der Aufforderung, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. Das habe ich bis heute nicht getan und nun die nochmalige Aufforderung per Einschreiben mit Fristsetzung 01.10. und Klageandrohung erhalten. Der Wortlaut der Aufforderung: „Hiermit erkläre ich den Erhalt und mein Einverständnis zu den Abnahmeprotokollen des Dipl.Ing.….
Wohnungsnummer, Name Unterschrift."

Muss ich mein Einverständnis erklären oder kann ich das aufgrund gravierender Mängel, die sich nachträglich herausgestellt haben, verweigern?
Oder kann ich mich bei der Verweigerung auf die unvollständige Mängelbeseitigung berufen?
Welches Kostenrisiko erwartet mich, wenn ich die Zustimmung verweigere und macht das überhaupt Sinn?
Wenn ich zum 01.10. zustimme, beginnt dann die Verjährung und Beweislastumkehr mit Datum meiner Unterschrift, mit dem Zustellungsdatum oder dem Datum der Begehung?

Meiner Mutter wurde das Protokoll nicht zugestellt. Ich habe schon nach dem Kauf dem Bauträger eine Vollmacht übergeben, mit der sie mich bevollmächtigte, sie in den mit dem Kauf in Zusammenhang stehenden Angelegenheiten zu vertreten. So habe ich auch ihr Sondereigentum abgenommen. Muss ihr für trotzdem das Protokoll zugestellt werden, wenn der Bauträger von ihr eine Abnahme möchte? Kann Sie aufgrund der Nichtzustellung die Abnahmen mit Hinweis darauf vorerst verweigern und wann beginnt dann in diesem Fall die Verjährung?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich vorab recht herzlich.

Sehr geehrte Fragenstellerin,

wenn immer noch erhebliche Mängel vorliegen, dann können Sie auch die Abnahme weiterhin verweigern. Das ist aber eine tatsächliche und keine rechtliche Frage, die vor Gericht durch einen weiteren gerichtlich bestellten Sachverständigen beurteilt würde.

Der Streitwert der Abnahmeklage würde nach § 3 ZPO bestimmt. Es würde sicher nicht der gesamte Wert der Wohnung(en) angesetzt. In der Regel werden es wohl um die 10.000 bis 20.000 € sein.

Diese Werte können Sie hier oben einsetzen: https://anwaltverein.de/de/service/prozesskostenrechner ,
um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Ganz riskofrei ist es nicht.

Wenn Sie zustimmen, ist das Werk abgenommen und Sie tragen in der Tat die Beweislast für Mängel.

Die Abnahme beginnt grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem Sie zustimmen. Außer § 640 Abs. 2 BGB läge vor oder man würde rückwirkend seine Zustimmung erteilen.

Wenn Sie per Vollmacht bereits das Sondereigentum Ihrer Mutter abgenommen haben, besteht an sich kein gesonderter Anspruch auf Erteilung einer nochmaligen Abnahme durch Ihre Mutter selbst, außer die Erklärung wäre damals nach § 174 BGB umgehend zurückgewiesen worden.

Eine Verjährung des Rechts auf Erteilung der Abnahme liegt nach § 195 BGB noch nicht vor.

Mit freundlichen Grüßen
RA Saeger



Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2018 | 20:38

Für meine Mutter habe ich per Vollmacht lediglich das Sondereigentum abgenommen. Gefordert wird von ihr die Erklärung zum Gemeinschaftseigentum. Das Protokoll ist ihr nicht zugestellt worden, ich haben es lediglich per Mail erhalten und wurde auch nicht dazu aufgefordert, es an sie weiterzugeben. Hat sie trotz der vorliegenden Vollmacht Anspruch auf separate Zustellung.?

Bitte gehen Sie auch hinsichtlich des Absatzes 1 Ihrer Antwort konkreter auf meine Fragen ein.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2018 | 21:06

Sehr geehrte Fragenstellerin,

basierend auf Ihrer Schilderung hat der Sachverständige selber Mängel festgestellt, die wenigstens eine Minderung des Preises rechtfertigen. Ob die Feststellung, dass der "Gesamtzustand als hinnehmbar" etwas für die eine oder andere Seite hergibt, ist schwer zu sagen. Es ist eine recht vage Äußerung. Letztlich würde wie gesagt ein Gericht einen weiteren Gutachter bestellen.

Es müssen wesentliche Mängel vorliegen:

BGB § 640 Abnahme Busche Münchener Kommentar zum BGB
7. Auflage 2018 Rn. 63:

"Von solchen kann nur gesprochen werden, wenn sie die Funktionstauglichkeit der Leistung beeinträchtigen oder wenn sie unabhängig davon die Wertschätzung der Leistung merklich beeinflussen. Es wird hier letztlich auf den Gesichtspunkt der Zumutbarkeit abgehoben. Tritt der Mangel an Bedeutung so weit zurück, dass es nach Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Auftraggeber zumutbar ist, eine zügige Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses nicht länger aufzuhalten, kann er die Abnahme nicht mehr verweigern."

Wie Sie erkennen. Es ist in weiten Teilen eine reine "Geschmacksfrage".

- Nein. Wenn ich jemanden bevollmächtige, reicht es vollkommen aus dem Bevollmächtigten die Nachricht zukommen zu lassen. Eine gesonderte Benachrichtigung ist nicht mehr notwendig.

MfG
RA Saeger

Bewertung des Fragestellers 30.09.2018 | 11:35

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Die Problematik war aber auch sehr speziell."
Stellungnahme vom Anwalt:
Wenn Sie mir schildern, welche Frage nicht und welche zu allgemein beantwortet wurde, kann ich Ihnen gerne über meine email Adresse vertieft Auskunft erteilen. Insofern erscheint die Bewertung doch recht vage. MfG RA Saeger
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