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Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen Mängel als einziger Käufer verweigert

07.01.2015 23:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung:

Fehlende Abnahmepflicht von Gemeinschaftseigentum bei noch vorhandenen Mängeln

Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um eine Gemeinschaftswohnanlage (Mehrfamilienhaus mit 21 Wohnungen), in der meine Frau und ich als Käufer einer Eigentumswohnung im August 2013 unser Sondereigentum ggü. dem Bauträger abgenommen und die Wohnung bezogen haben. Dafür fand auch zusammen mit einem Gutachter eine Begehung statt.
Alle anderen Käufer haben in diesem Zusammenhang durch einen entsprechenden Absatz im Übergabeprotokoll auch das Gemeinschaftseigentum mit abgenommen. Für diesen Teil hat allerdings zu keiner Zeit eine offizielle Begehung stattgefunden.
Nun ist es mit dem Bauträger zum Streit gekommen, als wir einen Sachverständigen zur Begutachtung des Gemeinschaftseigentums herangezogen haben. Dieser hat etliche Mängel festgestellt, darunter einige sicherheitsrelevante, welche die Verweigerung der Abnahme rechtfertigen.
Von Seiten des Bauträgers liegt dazu noch keine Stellungnahme vor. Aufgrund von Erfahrungen aus der Abwicklung des Projekts gehen wir davon aus, dass der Bauträger von sich aus keine Maßnahmen zur Mängelbehebung durchführen wird.

Der Bauträger besitzt nach der "Fertigstellung" der Kaufsache den größten Teil der Wohnungen und tritt gemäß Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung damit auch als stimmkräftigster Vertreter auf.

Es stellen sich für uns folgende Fragen:
- welche Bedeutung hat es, wenn wir als einziger Käufer das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen haben?
- ist der Bauträger verpflichtet, alle festgestellten Mängel zu beseitigen bevor er uns dazu zwingen kann, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen?
- wie können wir den Bauträger dazu bringen, die Mängelbeseitigung anzugehen? Welche Schritte sollen wir als nächstes einleiten?

Eine offizielle Auflistung aller Mängel durch den Sachverständigen liegt vor.

Ich bedanke mich schon jetzt für die Beantwortung meiner Fragen.

Viele Grüße.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:

Vorab sei mir der Hinweis gestattet, dass die Probleme hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Rahmen von Bauträgerverträgen die Zivilgerichte stark beanspruchen.

In Ihrem Bauträgervertrag sind wahrscheinlich Vereinbarungen zur Abnahme enthalten. Ohne deren Kenntnis kann ich Ihnen hier sagen, dass es allgemein als zulässig anerkannt ist, dass der Bauträger die Abnahme des Sondereigentums einerseits und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums andererseits voneinander trennen kann.

Die Abnahmepflicht bezieht sich eigentlich auf das ganze vertraglich geschuldete Werk, also auf die gesamte Wohnanlage. Die Pflicht des Erwerbers, also Ihnen, zur Abnahme unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Jeder Erwerber muss daher dem Grunde nach sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum individuell abnehmen. Er ist hierzu aufgrund seines eigenen Vertrages dem Bauträger gegenüber verpflichtet. Es handelt sich also nicht etwa um eine von allen Käufern gemeinschaftlich übernommene Verpflichtung.

Solange Mängel, wie von Ihnen geschildert, vorliegen, sind Sie nicht zur Abnahme verpflichtet, und der Bauträger kann Sie daher auch nicht mit Erfolg auf Abnahme verklagen. Dabei spielt es keine Rolle, dass die als einziger Erwerber das Gemeinschaftseigentum noch nicht abgenommen haben, denn die anderen Wohnungseigentümer können nicht durch Mehrheitsbeschluss über eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums entscheiden. Den Wohnungseigentümern fehlt insoweit die Beschlusskompetenz; diese können nach der gesetzlichen Regelung auch nicht die Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen.

Der Bauträger ist verpflichtet, Ihnen das Objekt mangelfrei herzustellen. Er hat daher alle Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen.

Hierzu ist ihm schriftlich, unter Nennung aller noch vorhandenen Mängel, eine Frist (angemessen dürften hier 4 - 8 Wochen sein, je nach Art der Mängel, Stichwort: Winter) einzuräumen.

Bis zur Beseitigung der Mängel sind Sie zur Abnahmeverweigerung auch dann berechtigt, wenn nur noch geringfügige Mängel vorliegen; eine Ausnahme gilt dann, wenn ein Mangel derart unbedeutend ist, dass Ihr Interesse an einer Beseitigung vor Abnahme nicht schützenswert ist.

Der nächste Schritt wäre also die schriftliche Aufforderung an den Bauträger, die Mängel, die Ihr Sachverständiger benannt hat, innerhalb der genannten Frist abzustellen. Das Schreiben sollte beweisbar zugesandt werden, z.B: per Einschreiben mit Rückschein.

Sollte die Frist erfolglos ablaufen, empfehle ich Ihnen, einen Fachkollegen vor Ort einzuschalten, der die weiteren Schritte unter Einsichtnahme in den Bauträgervertrag nebst Anlagen mit Ihnen besprechen und für Sie in die Wege leiten wird.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

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