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Hotel Garni


| 05.09.2005 11:12 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,

folgendes Problem:

Eine Bekannte ist Eigentümerin eines Hauses in NRW, welches früher als Büro genutzt wurde (ich glaube, es liegt in einem Gewerbegebiet). Als ihr Büromieter vor einigen Jahren nach Beendigung des Mietvertrages auszog, wandelte sie die Räume in Zimmer um, in die sie Betten stellte. Einige Räume wurden durch das Einziehen neuer Wände geschaffen, gleichzeitig wurden ein Duschraum, ein Aufenthaltsraum und eine Gemeinschaftsküche eingerichtet. Alles wurde in Selbstarbeit erledigt, Baugenehmigungen für die „Umbauarbeiten“ wurden bis heute nicht eingeholt (Wären die notwendig gewesen?). Außen wurde nichts an dem Gebäude verändert.

Ebenfalls seit einigen Jahren schließt die Bekannte regelmäßig zeitlich befristete Mietverträge mit Firmen ab, die Saisonarbeiter vermitteln (z. B. Monteure). Diese Arbeiter wohnen dann für in der Regel drei bis vier Monate in den Zimmern. Übernachtungsrechnungen schreibt die Bekannte dann (inkl. MwSt.) an das Unternehmen, mit dem der jeweilige Mietvertrag über z. B. 10 Zimmer abgeschlossen wurde.

Ein Gewerbe hat meine Bekannte bislang nicht angemeldet. Jetzt scheint jedoch das Ordnungsamt bei ihr anzuklopfen. Braucht sie eine Gewerbeerlaubnis?

Auf Wunsch der Firmen beziehungsweise Arbeiter macht sie manchen Monteure morgens ein Frühstück, wofür der Zimmerpreis sie etwas erhöht (quasi als Hotel Garni). Braucht sie hierfür eine Genehmigung? Wie geht man damit um, dass sie seit mehreren Jahren ohne Genehmigung (und ohne erwischt zu werden) bereits tätig ist? Sind die befristete Mietverträge mit den Firmen, die die Monteure beschäftigen, überhaupt als befristete Verträge wirksam?

Weiter plant die Bekannte, an Studenten Zimmer zu vermieten, ebenfalls befristet. Geht das?

Vielen Dank für eine kompetente Auskunft!

Mit freundlichen Grüßen

Fontistic
05.09.2005 | 12:58

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Anfrage bedanke ich mich recht herzlich und möchte Sie sogleich unter Berücksichtigung der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen summarisch (s. Hilfe-Button) beantworten.

1.
Für die unbedeutenden Veränderungen an nicht tragenden Wänden (vgl. § 65 Nr. 8 BauO-NRW) ist keine Baugenehmigung erforderlich, insofern keine Veränderungen an der Statik vorliegen. Allerdings handelt es sich bei der Umwandlung in ein „Hotel“ wegen der Umwidmung des Nutzungszweckes um eine Nutzungsänderung. Diese ist nach den §§ 56, 63 NRW-BauO zwingend genehmigungspflichtig.

2.
Ein anmeldepflichtiges Gewerbe im Sinne des § 15 Abs. 1 GewO liegt dann vor, wenn eine Tätigkeit ausgeübt wird, die auf Dauer angelegt ist und mit der Absicht betrieben wird, Gewinn zu erzielen und ferner nicht Freiberuf bzw. Vermögensverwaltung ist. Von daher wird wegen des Angebots der Hoteldienstleistungen gegen Entgelt ein anmeldepflichtiges Gewerbe betrieben.

3.
Die Genehmigung für die o. g. Tätigkeit würde auch die Zubereitung des Frühstücks umfassen. Von daher ist auch insoweit eine Anmeldepflicht zu bejahen.

4.
Die Nichtanzeige des Gewerbes ist auf jeden Fall ordnungswidrig. Durch die Nichtanzeige werden die Verträge nicht zwingend unwirksam, insoweit ist es nämlich entscheidend, ob der Zweck der Genehmigung gerade auch den zivilrechtlichen Vertrag erfassen würde (§ 134 BGB). Dies kann ohne genaue Analyse der Rechtsprechung hierzu nicht abschließend beantwortet werden. Ich denke aber nicht, dass der Schutzzweck der GewO eine Unwirksamkeit in dem von Ihnen geschilderten Fall erfordert (vgl. dazu BGH 78, 271 für Makler, der ohne Erlaubnis nach § 34c GewO auftrat, wo der BGH keine Unwirksamkeit annahm).

5.
Befristete Mietverträge sind, im Gegensatz zu den kurzzeitigen Verträgen im Hotelgewerbe, die in dem Fall wohl vorliegen dürften, grundsätzlich nur dann erlaubt, wenn an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet wird oder wenn nach dem Vertragsende ein Eigenbedarf oder eine bauliche Veränderung geplant ist, vgl. § 575 BGB.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2005 | 15:15

Sehr geehrter Herr Hellmann,
zunächst vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort. Eine Frage schliesst sich für mich an: Was droht, wenn meine Bekannte ein Gewerbe jetzt anmeldet, welche Sanktion ist zu erwarten (da sie das Ganze ja schon inkognito seit 4 Jahren betreibt und die Einnahmen unter "Vermietung und Verpachtung" auf ihrer Einkommensteuererklärung angibt)? Danke!
Mit freundlichen Grüßen
Fontistic

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2005 | 20:23

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Leider kann ich Ihre Nachfrage erst jetzt beantworten.

Gemäß § 146 Abs. 2 Nr. 1, Abs.3 (der auf die Anmeldepflicht des § 14 GewO verweist) kann eine Geldbuße bis zu eintausend Euro festgelegt werden. Die genaue Höhe ist eine Frage des Ermessens der Behörde, allerdings dürfte aufgrund des von Ihnen geschilderten längeren Verstoßes eine eher im oberen Bereich anzusiedelnde Geldbuße zu erwarten sein.

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