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Höhe und Kostentragung Notargebühren bei Scheitern Hauskauf

26.03.2018 12:24 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Verkäufer, Käufer (ich) und Makler eines Hauses einigen sich Ende November 2017 auf den Kauf zum KP von 725.000 EUR. Der Verkäufer teilt mit, dass das Garagendach mit neuen Dachbahnen abgedichtet werden muss und dies Kosten lt. Angebot von 2-3 Tsd. EUR auslöst. Der Käufer erklärt sich bereit diese Kosten zu übernehmen. Das ganze wird in einem Datenblatt für den Kaufvertrag dokumentiert. Ausweislich dieses Datenblatts wird der Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs auf Kosten des Käufers beauftragt. Die Höhe des Angebots für die Garage wurde leider nicht dokumentiert.

In den folgenden Wochen besorgt der Käufer die Finanzierung während dieser Phase finden weitere Besichtigungen mit Bankgutachtern statt. Wiederholt teilt der Verkäufer hierbei mündlich mit, dass die Reparatur des Garagendachs 2-3 Tsd. EUR kostet und verspricht die Übersendung des Angebots.

Nachdem die Finanzierung besorgt ist führt der Käufer nochmals eine Begehung des Objekts mit einem Sachverständigen durch um etwaige Mängel zu bewerten und insbesondere das Garagendach nochmals von Dritter Stelle bewerten zu lassen. Bei der Begehung wird eine erhebliche Verschlechterung des Zustands offensichtlich. Aus der ursprünglichen Undichtigkeit wird nun ein deutlicher Schimmelschaden. Der Gutachter schätzt ein, dass der Schaden bis zu 10.000 EUR kosten verursachen würde. Genaueres kann nur geschätzt werden, wenn das Dach geöffnet wird. Das jedoch verweigert der Verkäufer. Da aufgrund der laufenden Rücktrittsfrist zur Finanzierung die Beurkundung kurzfristig stattfinden soll, schlägt der Käufer zur Einigung eine Klausel vor, die vorsieht, dass der Käufer 3 Tsd. Eur Kosten der Dachsanierung trägt und den potentiellen Rest der Verkäufer. Zusätzlich weist der Käufer darauf hin, dass auch eine Kostenteilung denkbar wäre aber der Käufer in jedem Falle die Kosten nicht alleine tragen wird, da der Verkäufer verantwortlich ist für die Zustandverschlechterung des Objekts. Auch dieser Lösung verweigert sich der Verkäufer. 2 Tage vor der organisierten Beurkundung bricht daher der Käufer die Verhandlungen ab da er nicht bereit ist die unabgesprochenen Mehrkosten alleine zu tragen und muss die Beurkundung absagen.

1. Einen Monat später schickt der Notar die Kostenrechnung an den Käufer. Abgerechnet wird eine Gebühr von 2,0 der Kostenposition 24100 lt. GNotKG. Das ist der Höchstsatz. Ist der Höchstsatz gerechtfertigt, obwohl der Notar eigentlich nur einen Schubladen-Kaufvertrag aufgestellt hat und 2-3 kleinere Änderungen aufgenommen hat? Die wichtigsten Änderungen standen noch bevor, der Vertrag wies noch viele Lücken auf. Die Änderungen wurden aufgrund des Verhandlungsabbruchs gar nicht mehr an das Notariat kommuniziert. Welche Gebührenhöhe wäre gerechtfertigt, die Kostenposition sieht eine Gebühr von 0,5 bis 2,0 vor.

2. Muss der Käufer die Notarkosten ganz alleine tragen, obwohl der Kauf nicht wie beabsichtigt durchgeführt werden konnte? Die ursprüngliche Kostenerklärung des Käufers in Notardatenblatt basierte ja auf der Annahme, dass es keine weiteren Mehrkosten gibt und die Reparatur der Garage nach Angaben des Verkäufers 2-3 Tsd. Eur kostet.

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Zunächst zu der Frage, ob die Kostenrechnung des Notars mit dem Gebührenansatz von 2,0 für KV 23 100 zutreffend ist. Grundsätzlich gibt die Gebührenpositionen für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Auftrags einen Rahmen vor, allerdings bestimmt § 92 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), dass für den Fall der vorzeitigen Beendigung aber bei Vorliegen eines vollständigen Entwurfs die Höchstgebühr, also 2,0 anzusetzen ist. Dabei liegt ein vollständiger Entwurf auch vor, wenn der Notar einen standardisierten eigenen Text „aus der Schublade" zieht und diesen um die entsprechenden persönlichen Daten ergänzt. Lücken die dadurch entstanden sind, dass dem Notar bestimmte Daten noch nicht mitgeteilt wurden, ändern nichts daran, dass der Entwurf im Sinne des Gebührenrechts vollständig ist. Wenn ein in sich geschlossener Entwurf mit einer abschließenden Regelung vorhanden ist, ist die volle Gebühr entstanden. Sind die dem Notar gelieferten Informationen vollständig verarbeitet worden, kommt es auf die noch vorhandenen Lücken, die er nicht aus der Sphäre des Notars stammen, nicht mehr an. Dies gilt auch, wenn noch Verhandlungsbedarf besteht.

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe kommt es also sehr darauf an, was im Detail noch gefehlt haben soll. In aller Regel wird das darauf hinauslaufen, dass der Notar seine volle Gebühr bekommt.

Sie können im Hinblick auf die Gebührenhöhe die Überprüfung der Kostenrechnung des Notars durch das Gericht verlangen. Das Gericht setzt dann die Gebühr des Notars endgültig fest. Gerichtskosten oder zusätzliche Notarkosten dafür entstehen auch nicht.

Die Notarkosten werden, wie hoch sie auch immer dann genau sind, zunächst aber von Ihnen zu tragen sein, § 29 Gerichts- und Notarkostengesetz regelt dies genau. Insoweit sind Sie Auftraggeber, Sie habe auch als potentieller Käufer diese Notarkosten grundsätzlich zu tragen. Der Notar muss sich mit der Frage wer das Scheitern der Verhandlungen letztlich verursacht hat, nicht auseinandersetzen. Der Notar wendet sich an den Auftraggeber. Sie haben allerdings wegen dieses Aufwandes gegebenenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den potentiellen Verkäufer. Der Anspruch beruht auf einer Pflichtverletzung im Rahmen der vorvertraglichen Verhandlungen. Allerdings müssen Sie eben genau diese Pflichtverletzung beweisen können. Wenn der Verkäufer wusste, dass die Kosten für die Sanierung der Garagen höher sind, dann liegt eine entsprechende Pflichtverletzung vor. Können Sie dieses Wissen aber nicht konkret nachweisen, dürfte es schwierig werden einen Schadensersatzanspruch zu bekommen.


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