Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hauskauf - Verkäufer können Vertragbedingung nicht erfüllen

13.10.2016 20:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Gemeinsame vertragliche Abrede oder Vertragsanpassung bei Störung der Geschäftsgrundlage vor dem Hintergrund des nach Vertragsschluss wider Erwarten notwendig gewordener Austausch der Fußbodenheizung, die nicht reparabel ist.

Sehr geehrte Anwältin/ sehr geehrter Anwalt,

meine Frau und ich haben im August ein Haus gekauft, BJ 1976. Der Besitzübergang soll zum 1.11.2016 statt finden.

Zur Zeit ist im Haus ein Teil der elektrischen Fußbodenheizung defekt, dieses Problem ist zur Zeit der Besichtigungen aufgefallen.

Im Kaufvertrag wurde dann verankert, dass die Verkäufer die Fußbodenheizung bis zum Besitzübergang reparieren lassen müssen. Ohne jegliche Einschränken.

Seit Dienstag ist nun bekannt, dass die FBH irreparabel geschädigt ist. Somit kann die Klausel im Vertrag nicht erfüllt werden.

Nun würden wir gerne folgende Vereinbarung mit den Verkäufern treffen:


Im Notarvertrag vom XX.08.2016, erstellt vom Notariat XXXX zu o.g. Kaufobjekt wurde unter § 07 festgehalten, dass die elektrische Fußbodenheizung im Bad und der Diele defekt ist. Seitens der Verkäufer wurde versichert, diese bis zum Besitzübergang am 01.11.2016 reparieren zu lassen.

Am 05.10.2016, sowie 11.10.2016 wurden die entsprechenden Berichte der Fußbodenheizung seitens der Fa. XXX Wärmetechnik GmbH überprüft. Hierbei wurde ein irreparabler Schaden festgestellt.
Somit sind aktuell nicht alle Festlegungen des Kaufvertrages erfüllt.

Um den Besitzübergang zum 01.11.2016 trotz alledem zu gewährleisten, entbinden die Käufer die Verkäufer von der Verpflichtung, die Fußbodenheizung reparieren zu lassen. Im Gegenzug wird den Käufern nach Auszahlung des vollständigen Kaufpreises i.H.v.159.000 € eine Entschädigung in Höhe von 6.500 € durch die Verkäufer gezahlt.

Die Zahlung wird bis zum 07.11.2016 auf folgendes Konto überwiesen:

XXXX - Kontonr. XXXX - BLZ XXX

Sollte die Zahlung nicht bis zum 07.11.2016 gezahlt sein, geraten die Verkäufer umgehend in Verzug mit allen Rechtsfolgen.

Die Parteien bestätigen mit ihrer Unterschrift ihr Einverständnis und erklären diese Vereinbarung für sofort wirksam.



Kann diese Vereinbarung so getroffen werden? Ich würde dieses Dokument dann gerne dem Notariat zur Kenntnis und Akte geben, damit es an einer neutralen Stelle liegt.

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ja, das wäre so schon möglich, vorbehaltlich der Zustimmung der Verkäuferseite; Sie müssten das auch wahrscheinlich nicht direkt über den Notar laufen lassen (können es aber, was auch erwägenswert wäre, es sei denn der Vertrag lässt Änderungen so nicht zu - klären Sie das mit dem Notar am besten) und es ihm, wie Sie es vorhaben, dem Notar allein zur Kenntnis überlassen.

Besser wäre noch, dass Sie direkt die 6.500,- € vom Kaufpreis einbehalten und das nicht erst danach bezahlt wird, unter Hinweis auf die Aufrechnung, §§ 387 ff. BGB.

Sollte diese Abrede nicht derart zustande kommen, wäre ein einseitiges Vorgehen durchaus denkbar:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. [...]."

Danach können Sie meines Erachtens auch die einseitige Vertragsanpassung verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2016 | 21:44

Vielen Dank zunächst für die Antwort.

Eine zweite Überlegung habe ich noch:

Da der Betrag, entsprechend der Finanzierung, 159.000 € beträgt, wird die Bank auch diesen Betrag überweisen. Nach Rücksprache mit der Bank bedarf es für die Kaufpreisminderung ein notariell beglaubigtes Dokument.
Die Kaufpreisminderung müsste der Notar dann mit der Fälligkeit an die Bank leiten. Dies ist der kompliziertere, allerdings wahrscheinlich sicherere Weg. Richtig?


Also einvernehmlich sehe ich 2 Optionen:
- rein private Lösung - gemäß erster Frage.
- Ähnlichen Text aufsetzen, aber mit Kaufpreisminderung, also Lösung über Notar und Bank

Nicht einvernehmlich wäre gemäß §313 eine einseitige Vertragsanpassung?

Fasse ich dies korrekt zusammen?

Danke im nochmals...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2016 | 09:45

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Anfrage, die ich gerne die folgt beantwort:

Ja, das ist sicherlich der komplizierteste, aber meines ersten Erachtens nach auch unnötige Weg, da eine Minderung keiner notariellen Form unterliegt und sich die Frage stellt, ob diese überhaupt möglich ist, da in aller Regel die Sachmängelgewährleistung im Vertrag ausgeschlossen ist, soweit nicht ein Arglistiges verschweigen des Verkäufers vorliegt, was hier nicht anzunehmen ist. Es bliebe aber den Weg über die Störung der Geschäftsgrundlage und Vertragsanpassung, wie ich Ihnen geschrieben hatte, § 113 BGB.

Letzteres ist in der Tat nur dann relevant, wenn sich keine Vereinbarung ergeben sollte. Diese kann, muss aber nicht zwingend aller Voraussicht nach über den Notar erfolgen, den Sie aber wie gesagt doch noch einmal darauf ansprechen sollten, war sicherlich der sicherste Weg beziehungsweise Idealweg doch über den Notar wäre, insbesondere deshalb, weil die Gegenseite dann sieht, dass der Notar als unabhängige Person das aufsetzt, was die Parteien haben wollen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Neu

Darf's noch eine Frage mehr sein?

Viele oder regelmäßige Fragen? Mit der Frag-einen-Anwalt.de Flatrate unbegrenzt Fragen stellen.
Sie haben ein Problem, von dem Sie wissen, dass noch mehr Fragen kommen? Sie sind Handwerker, Arzt, Freiberufler oder Gründer? Dann sollten Sie sich das mal näher anschauen.
Details anschauen
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 64106 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Der Rechtsanwalt war sehr Kompetent! Er hat mir sehr geholfen. Ich kann ihn nur weiter empfehlen! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles war für mich in Ordnung. Schnell und in einer verständlichen Ausdrucksart. Super - so soll es sein. Danke ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Meine Frage wurde ausführlich beantwortet und es wurde eine neue Möglichkeit aufgezeigt, diesen "Fall" evtl zu lösen. Vielen Dank dafür ...
FRAGESTELLER