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Hinderung der Gartengestalltung


09.04.2007 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Nach dem Kauf unseres Hauses vor 16Monaten planen wir nun die Umgestalltung unseres Gartens.Der Kauf beinhaltet 2Häuser wovon eines vermietet ist(seit circa 10 Jahren an diesen Mieter/Garten von diesem Haus nicht einsehbar),dieser Mieter hat laut ehemaligen Mietvertrag(es besteht noch kein Neuer)Mitnutzungsrecht am Garten.Im Garten befindet sich ein Spielhaus welches von dem Mieter eigenständig gebaut wurde(Maße 2,5x3m höhe ca 4m).Dieses Speilhaus wird von seiner Tochter(10Jahre) aus geschiedener Ehe(keine Wohnhaft im gemieteten Haus)´genutzt´.Die Tochter ist alle 2Wochen bei unserem Mieter zu besuch,das Spielhaus wurde im letzten Jahr ca.3 Stunden genutzt.Dieses Spielhaus stört uns zum einen optisch ,da wir direkten Blick aus unserem Haus und Balkon in den Garten haben und dieses visuell ca40% des Gartens einnimmt und zweiten da es uns bei der Gestallung unseres Gartens und Rückzugsortes beinträchtigt.Dieses Spielhaus wurde vor vielen Jahren erstellt und hatte die ehem.Vermieter nicht gestört da das Hinterhaus leer stand.Unser Mieter weigert sich nun nach Rücksrache dieses Spielhaus zu entfernen, obwohl wir letztes Jahr die mündliche vereinbarung hatten wenn dieses Spielhaus nicht oft genutzt wird dieses zu entfernen ist.Circa 400m entfernt,über eine Spielstrasse zu ereichen, befindet sich ein öffentlicher Spielplatz.Dürfen wir Ihn dazu drängen dieses Spielhäuschen zu entfernen?Schriftlich besteht keine Abmachung ein sollches Spielhäuschen in den Garten erstellen zu dürfen.Ansonsten besteht keine aktive Nutzung am Garten.Können wir ggf. die Mitbenutzung aus dem Vertrag nehmen?Zudem befindet sich nun unsere Bonsaisammmlung im Garten welche evtl. durch Ballspielen etc gefährdet ist.Gibt es einen eindeutigeren Gesetzes Text als § 566 BGB. Brauchen dringend eine Antwort!
09.04.2007 | 23:47

Antwort

von


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Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Mit dem Erwerb des Hauses sind Sie gem. § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten, das heißt, Sie nehmen die Stellung des bisherigen Vermieters ein, mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Dies beinhaltet auch mündlich getroffene Nebenabreden, also z.B. die mündliche Genehmigung des ehemaligen Vermieters zur Errichtung des Spielhauses, die nach Ihrer Schilderung wohl anzunehmen sein dürfte, zumindest konkludent, denn dem ehemaligen Vermieter wird die Existenz des Häuschens ja seit vielen Jahren bekannt gewesen sein, ohne dass er hiergegen Einwände erhoben hat.

Aus diesem Grund werden Ansprüche aus mietrechtlichen Vorschriften hier wohl ausgeschlossen sein.

Wenn Sie den Vertrag ändern wollen, ist das nur mit Zustimmung des Mieters möglich, so dass eine Herausnahme der Gartenbenutzung aus dem Vertrag wahrscheinlich ebenso wenig möglich sein dürfte, wie eine Verpflichtung zur Entfernung des Häuschens in den Vertrag aufzunehmen, jedenfalls nicht einseitig.

Ansprüche aus Eigentumsrecht greifen hier leider ebenfalls nicht. Eine optische Beeinträchtigung fällt nicht unter § 906 BGB und ein Anspruch aus § 1004 BGB, der bei einer optischen Beeinträchtigung ohnehin sehr fraglich ist, wäre längst verjährt (§ 195 BGB). Auch hier treten Sie an die Stelle des ehemaligen Eigentümers, so dass die Verjährungsfrist durch den Kauf nicht neu beginnt.

Ohne Zustimmung des Mieters sehe ich daher nur dann eine Chance, diesen zu verpflichten, das Häuschen zu entfernen, wenn entweder der ehemalige Eigentümer in dieser Hinsicht bereits aktiv wurde oder evtl. wenn das Häuschen gegen irgendwelche Bauvorschriften verstößt.

Ballspielen gehört zur üblichen Nutzung eines Gartens und kann nicht im Vorfeld aufgrund der theoretischen Möglichkeit, dass ein Ball über den Zaun fliegen und Schaden anrichten könnte, untersagt werden.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2007 | 21:41

Hallo.
Eigentlich hatte ich diese Antwort nicht erwartet, zumal in diesem ´Forum´ eine ähnliche Frage von einer Person gestellt wurde und diese zugunsten des Fragenstellers/Vermieters entschieden wurden.

Nachforschungen bei der ehemaligen Besitzerin des Hauses, mit der laut Aussage unseres übernommen Mieters eine mündliche Absprache bestünde, verneinte es dass eine mündliche Absprache bestanden hätte, räumte aber ein dass evtl. eine mit ihrem verstorbenen Mann hätte bestanden haben können von dem sie aber nicht weiß.
Nun ist die Frage, ob es rechtens ist dass dieses Spielhauses weiterhin unserer Gartengestaltung im Weg stehen darf oder ob dieses nun endlich entfernt werden muss?
Vielleicht könnten sie mir einen Gesetzes Text aus dem weitreichenden Universum der Juristerei nennen wie es mit dem ableben von Personen bezüglich mündlicher Absprachen umzugehen ist.
Irgendwann muss eine mündliche Absprache nach dem Tode einer Person die diese Information nicht weitergegeben hat sich aufheben!?
Entschuldigung für die späte Nachfrage aber wir mussten erst einmal die ehemalige Verkäuferin kontaktieren.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2007 | 21:47

Sehr geehrter Fragesteller,

es gibt keine gesetzliche Regelung zum Umgang mit verstorbenen Zeugen und eine erteilte Genehmigung erlischt auch nicht automatisch dadurch, dass derjenige, der sie erteilt hat, verstirbt.

Allerdings ist das Spielhaus so groß, dass es sicher nicht mehr von dem Recht zur „normalen“ Gartennutzung umfasst ist, vielmehr ist eine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Aus Ihrer Aussage „hatte die ehem. Vermieter nicht gestört“, hatte ich geschlossen, dass eine solche erteilt wurde, was nicht zwingend schriftlich geschehen muss.

Wenn dies allerdings nicht der Fall ist, ist Ihre Rechtsposition natürlich erheblich günstiger. Denn der Mieter muss beweisen, dass eine Genehmigung erteilt wurde, was ihm kaum gelingen wird, wenn die ehemalige Vermieterin hiervon nichts weiß, und der Ehemann nicht mehr befragt werden kann.

Unter diesen Umständen können Sie den Mieter mit Fristsetzung auffordern, das Haus zu entfernen und diesen Anspruch ggf. auch einklagen.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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