Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.
Sie sollten Ihrem Vermieter tstächlich eine angemessene Frist zur Behebung des derzeitigen Zustandes, d.h. der besonderen Hellhörigkeit in den Räumen, setzen – vorausgesetzt, es liegt ein Mietmangel in Form einer erheblichen Lärmbelästigung vor (siehe unten). Einen solchen Mangel vorausgesetzt, dürfte in Ihrem Fall eine Frist von ca. 4-6 Wochen für dessen Behebung angemessen sein.
Die Frage, ob der Wohnung ein Mietmangel anhaftet, ist primär anhand der von den Parteien des Mietvertrages vereinbarten Beschaffenheit der Wohnung abghängig. Lassen sich solche Beschaffenheitsvereinbarungen nicht dem Vertrag entnehmen, so sind in jedem Fall die technischen Normen einzuhalten. Der BGH hat in seinem Urteil VIII ZR 355/03
vom 06.10.2004 z.B. entschieden, dass für den Fall, dass der Vermieter bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können, der Mieter erwarten darf, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Da Sie schon zehn Jahre dort wohnen und der Zustand sich erst jetzt nachteilig geändert hat, spricht hier vieles für einen Mietmangel. Einen genauen Aufschluss hierüber kann ein Gutachten über die Lärmimmissionen und die Frage der Überschreitung der vorhandenen Grenzwerte geben.
Sie können jedoch nicht verlangen, dass in der unteren Wohnung wieder Teppich verlegt wird. Sie können nur fordern, dass der Vermieter dem bestehenden unerwünschten Zustand abhilft. Das Mittel, das er hierzu einsetzt, bleibt grundätzlich dem Vermieter überlassen.
Eine Mietminderung, die als Druckmittel gegenüber dem Vermieter eingesetzt werden kann, um den gewünschten ordnungsgemäßen Zustand herbeizuführen, kommt überdies in Betracht. Bevor Sie die Mietminderung gelten machen, müssen Sie (am besten schriftlich) die Aufforderung an den Vermieter richten, geeignete Maßnahmen gegen die Hellhörigkeit zu ergreifen. Eine Mietminderung wegen übermässiger Hellhörigkeit und unzureichendem Schallschutz dürfte 5 – 10 % der Bruttomonatsmiete betragen.
Das Recht zur Minderung, das im Übrigen kraft Gesetzes eingreift, steht Ihnen so lange zu, wie der vertraglich geschuldete Zustand nicht erreicht ist. Eventuell können Sie zudem von einem Zurückbehaltungsrecht für künftige Mietzahlungen Gebrauch machen, sollte dem Zustand nicht bald abgeholfen werden.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort auf den gegebenen Angaben basiert, daneben aber andere Punkte relevant sein könnten, die ein möglicherweise anderes Ergebnis nahelegen würden. Eine umfassende und verbindliche Beratung ist daher nur im Wege einer Mandatserteilung möglich.
Ich hoffe, Ihnen zunähst die im Rahmen dieses Forums angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
Kann ich die Mietminderung von 5 - 10 % tatsächlich auf die Bruttomonatsmiete geltend machen? Ich hätte zunächst nur auf die Kaltmiete gedacht.
Vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Die Mietminderung bemisst sich nach nicht ganz unumstrittener, aber höchstrichterlicher Auffassung nach der Bruttomiete, d.h. der Miete einschließlich aller Nebenkosten.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist für die Berechnung der Mietminderung von der Bruttomiete auszugehen (BGH ZR XII 225/03 Urteil vom 07.06.2005). Hierbei soll es auch unerheblich sein, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vom Mieter geschuldet werden.
Nach Auffassung des BGH umfasst die Vermieterleistung neben der Überlassung der Mietsache auch die Bereitstellung von Nebenleistungen, ohne die ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht möglich ist. Da der vertragsgemäße Gebrauch durch die Mietminderung als Druckmittel gerade wieder erreicht werden soll, ist demnach folgerichtig von der Bruttomonatsmiete auszugehen.
Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
