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Heiz/Nebenkostenabrechnung


| 10.11.2007 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo habe im Januar 2006 meine Abrechnung für 01/05 - 01/06 erhalten und habe seitdem Streit mit meinem Vermieter der mit im Haus wohnt. Wir wohnen seit Januar 2005 in einer 2 Zimmer Wohnung 57 qm in diesem Haus. Zudem wird der Rest des Hauses durch meinen Vermieter mit seiner Familie bewohnt ( 3 Parteien).

1. Mein Vermieter hat in dieser Abrechnung das Arithmetische Mittel verwendet, um die Heizkosten abzurechnen d.h. der Durchschnittsverbrauch der letzten 10 Jahre an Öl. Von 1983 bis 1993 wurde in diesem Haus der Heizölverbrauch mit Messeinrichtungen gemessen. Danach nicht mehr. Jetzt nimmt er den Durchschnittswert dieser 10 Jahre und ermittelt so unsere Heizkosten. Dies ergab einen Durchschnittsverbrauch von 95 Liter Öl im Monat für unsere Wohnung ohne Warmwasserbereitung die dann noch oben drauf kommt.

Frage: Ist dieses Abrechnungsschema Rechtens?

2. Unser Vermieter versicherte uns bei Vertragsabschluss das 60 Euro Nebenkostenvorauszahlung absolut ausreichend wären (vor Zeugen). Auf meine Nachfrage ob dies nicht zu wenig sei für 2 Personen antwortete er das unsere Vormieter sogar immer noch was zurückbekommen haben. So hat sich ein Nachzahlungsbetrag von 850 Euro für uns ergeben und wir finden das uns der Vermieter schon bei Einzug getäuscht hat.

Im Mietvertrag sind 2 Abrechnungsvarianten angegeben 1. zu 100% über Qm oder nach dem Arithmetischen Mittel für was er sich letztlich entschieden hat.

Ich bedanke mich schon mal im voraus für die beantwortung meiner Fragen.
10.11.2007 | 10:48

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Bei einem Gebäude mit nur 2 Wohnungen können zwar die Regelungen der Heizkostenverordnung durch rechtsgeschäftliche Abmachung verdrängt werden. Dies bestimmt die hier nachlesbare Regelung des § 2 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

In Ihrem Mietvertrag ist jedoch nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtslage keine konkrete Bestimmung getroffen worden, nach welchem Abrechnungsmaßstab abgerechnet wird. Das beschriebene Wahlrecht kann als sogenannte „überraschende Klausel“ gemäß § 305 c BGB unwirksam sein, sodass Sie folglich keine Nachzahlung leisten müssten.

Sie sollten noch während der von § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgegebenen Jahres - Frist der Abrechnung schriftlich widersprechen und den Vertrag einem Rechtsanwalt vor Ort oder einem Mieterschutzverein zur Prüfung vorlegen. Ohne Einsicht in den Mietvertrag kann ich leider keine abschließende Beurteilung abgeben. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
-----------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 - 2658

www.anwaltkohberger.de

§ 556 BGB

“Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2
oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“


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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Ergänzung vom Anwalt 10.11.2007 | 10:51

§ 305c BGB

"Überraschende und mehrdeutige Klauseln

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders."
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