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Hausverwaltung: Zweifel über die Betriebskosten und Richtigkeit des Wirtschaftsplans


| 16.04.2007 13:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Als Verein haben wir Teileigentum in einem größeren Objekt (60 Einheiten, davon 35 gewerbliche) erworben. Notarieller KV wurde am 16.10.2006 unterschrieben. Das Objekt wurde von dem Voreigentümer am 12.07.2006 bei einer Zwangsersteigerung gekauft. Er hat es also ersteigert und direkt wieder an uns verkauft.

Nun haben wir seit dem Kauf gewisse „Kommunikationsprobleme“ mit der Hausverwaltung. Die Hausverwaltung hat ihren Sitz ca. 350 km von dem Objekt entfernt. Kontaktaufnahme ist zumeist nur über Telefon oder Briefverkehr möglich, wobei die Zeiten für eine Antwort zuweilen sehr lange sind.

Die Probleme gründen auf den Betriebskosten. Laut eines Gutachtens aus dem Jahre 2005 von einem Sachverständigen beliefen sich die Betriebskosten für das von uns gekaufte Objekt im Wirtschaftsplan 2002/2003 (welcher dem Sachverständigen zugrundelag) auf ca. 2,5 €/qm. Der Sachverständige monierte schon damals diese „sehr hohen“ Nebenkosten. Laut seines Gutachtens müssten die Betriebskosten nach diversen Tabellen durchschnittlich 1,5 €/qm sein. Im derzeitigen Wirtschaftsplan 2006/2007 sind (allein) die Betriebskosten sogar ca. 4,5 €/qm. In den letzten 4 Jahren sollen sie also um ca. 80% angestiegen sein. Jedoch sind die Hauptkostenfaktoren (Hausreinigung, Versicherungen, Hausverwalter, Hausmeister) gleich geblieben. Zum Teil widersprechen die einzelnen Berechnungen sogar den Schlüsseln aus der Teilungserklärung aus dem Jahre 1991 (jedoch nur sehr geringfügig).

Aufgrund dieser (und vieler weiterer fragwürdiger Aussagen und Vorgehensweisen der Hausverwaltung) habe ich als Vorsitzender (allein vertretungsberechtigt) des Vereins die Hausverwaltung schon mehrfach eine Offenlegung der einzelnen Wirtschaftspläne seit dem Jahre 2000 von unserer Gewerbeeinheit verlangt. Um einen zielgerichteten Vergleich machen zu können, habe ich außerdem die Wirtschaftspläne von zwei vergleichbaren und benachbarten Gewerbeeinheiten aus demselben Objekt (auch für denselben Zeitraum) verlangt. Begründet habe ich meine Forderung mit den Zweifeln über die Richtigkeit der Betriebskosten.

Ich vermute zudem, dass aufgrund der vorherigen Zwangsversteigerung des Objekts die Eigentümergemeinschaft dadurch entlastet werden sollte, dass unserem Objekt sehr hohe Betriebskosten auferlegt worden sind, welche über den Versteigerungserlös wieder gutgeschrieben werden konnten. Diese hohen Betriebskosten wurden womöglich einfach beibehalten, nachdem wir das Objekt erworben haben. Nur dadurch könnte man den 80-Prozentigen Anstieg bei den Betriebskosten erklären. Ein Vergleich mit den Wirtschaftsplänen der beiden anderen Gewerbeeinheiten für den Zeitraum der Jahre „2000 – heute“ könnte aber hierüber Gewissheit verschaffen. Denn wenn die Betriebskosten für diese beiden Einheiten nicht in einem gleichen Verhältnis angestiegen sind, dann ist die Unregelmäßigkeit bewiesen.

Seit 1 Monat antwortet die Verwaltung auf meine Schreiben nicht. Ich habe deshalb veranlasst die Zahlung der Betriebskosten einzufrieren.

Meine Fragen:
1. Habe ich ein Recht, die Wirtschaftspläne für das von uns erworbene Objekt aus der Vergangenheit einzufordern?
2. Habe ich das gleiche Recht bezüglich der Wirtschaftspläne vergleichbarer anderer Einheiten aus demselben Objekt (wenn ich berechtigte Zweifel an unseren Wirtschaftsplänen habe)? Bzw. habe ich ein Recht auf Einsicht bzw. Zusendung der gesamten Unterlagen bzgl. der Betriebskosten des gesamten Objekts aus den letzten Jahren? Die Fotokopiekosten würde unser Verein übernehmen.
3. Kann ich die Zahlung der Nebenkosten bis zu dieser Offenlegung einfrieren? Oder sollte ich sie in einer für mich plausiblen Höhe (2,5 €/qm anstatt 4,5 €/qm) unter Vorbehalt zahlen?
4. Was kann ich weiter tun, wenn die Verwaltung auf stur schaltet? Ist die Zurückbehaltung der Betriebskosten das einzige Druckmittel?
5. Ich bitte (wenn möglich) um eine Quellenangabe, die Gerichtsentscheiden bei Streitfällen zwischen Teileigentümer und Hausverwaltung enthält.

Vielen Dank für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Ali Dogan
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach § 28 Abs. 3 WEG einen Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung über die Verwaltung. Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, hat ein Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und den Regelungen des Verwaltervertrages einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der Abrechnungsunterlagen, also auch der Buchungsunterlagen und der Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum (vgl. BayObLG, NZM 2004, 509; OLG Köln, ZMR 99, 282; OLG Frankfurt, NJW 72, 1376; OLG Karlsruhe, MDR 76, 758). Dies gilt grundsätzlich auch für zurückliegende Wirtschaftsjahre und für andere Einheiten in dem Objekt, soweit ein einheitlicher Wirtschaftsplan aufgestellt wurde.

Jeder Wohnungseigentümer kann sich - gegen Erstattung der Kopierkosten und zu den üblichen Bürozeiten - selbst Abschriften fertigen oder Kopien durch das Büro des Verwalters anfertigen lassen. Die begehrten Unterlagen sind dabei konkret zu bezeichnen. Ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht (vgl. BayObLGZ 2003, 318ff.).

Bitte beachten Sie jedoch, dass sich im Einzelfall aus den Regelungen der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, des Verwaltervertrages oder bestandskräftigen Beschlüssen der Gemeinschaft etwas anderes ergeben kann.

Beachten Sie bitte ferner, dass ein bereits gefasster Beschluss über die Jahresrechnung bereits bestandskräftig sein kann und somit die darin festgesetzten Zahlungsverpflichtungen des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich sind (vgl. BGH; DerWEr 85, 26; BayObLG, DerWEr 85, 123), selbst wenn einige Beträge nicht richtig berechnet wurden (vgl. BayObLG, NZM 2006, 625). Beanstandungen gegenüber Genehmigungsbeschlüssen müssen im Wege der Anfechtung erfolgen. Nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung sind Einwendungen gegen die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung ausgeschlossen (vgl. BGH, NJW 1994, 2950).

Sollte der Verwalter Ihnen keine Überprüfung der Abrechnung ermöglichen, haben Sie die Möglichkeit, nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht anzurufen und den Wirtschaftsplan sowie die Abrechnung kontrollieren zu lassen sowie Einsicht in die Unterlagen zu fordern.

Vor der Zurückbehaltung laufender Nebenkosten kann ich nur warnen. Der Zweck des Wohngeldes liegt in der Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Insbesondere kann in den Regelungen der Teilungserklärung ein solches Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen sein. Gleiches gilt, falls Wohngeldzahlungen bestandskräftige Beschlüsse zugrunde liegen. Ein Zurückbehaltungsrecht wird ohnehin allenfalls in eng umschriebenen Ausnahmefällen in Betracht kommen (vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 45; Merle in Bärmann/Pick/Merle Rn. 150).

Ingesamt kann ich Ihnen nur empfehlen, dass Sie sich vor weiteren Schritten durch einen Rechtsanwalt beraten lassen sollten, der sich auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat, da in Ihrem Fall ein rechtlicher Berater Einsicht in alle relevanten Unterlagen nehmen sollte, um Sie sachgerecht zu beraten. Diese Aufgabe kann auf dieser Plattform nicht erfüllt werden. Eine anwaltliche Unterstützung dürfte Ihr Begehren gegenüber dem Verwalter jedoch sehr viel nachdrücklicher und auch rechtlich fundiert gestalten. Eine eigenmächtige Verfolgung Ihrer Ansprüche birgt erhebliches Fehlerpotential.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

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