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Hausverkauf nicht-verheiratet, Rückforderung von Sonderzahlungen

09.09.2010 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Lebensgefährtin und ich (nicht verheiratet) haben vor 5 1/2 Jahren ein Haus gekauft. Wir sind beide zu 50% im Grundbuch eingetragen und auch für den Kreditvertrag sind wir beide gesamtschuldnerisch haftbar.

Im Rahmen der anstehenden Trennung geht es nun auch um den eventuellen Verkauf des Hauses und die Aufteilung des Verkaufspreises.

Eckdaten: Beim Kauf des Hauses habe ich 30.000 Eigekapital eingebracht. Aufgrund unterschiedlicher Einkomensverhältnisse haben wir damals mündlich vereinbart, dass wir die monatlichen Kosten im Verhältnis 2:1 aufteilen: Die laufenden Kosten für das Haus (Tilgung, Zinsen, Versicherung, Strom, Wasser, Gas etc) in Höhe von mtl. ca 1600,- € trage ich, meine Lebensgefährtin zahlt das Haushaltsgeld in Höhe von ca 800,- € mtl und bringt weiterhin den Großteil der Hausarbeit (Einkauf, Wäsche waschen, Putzen etc) ein. Da ich damals neben dem Angestelltenverhältnis noch selbständig tätig war haben wir außerdem vereinbart dass ich - soweit möglich - aus diesem zusätzlichen Einkommen Sondertilgungen, Urlaub, Reparaturen etc bestreite.
Diese Sondertilgungen wurden im laufe der Jahre von mir in Höhe von knapp 28.000,- € geleistet. Meine Freundin hat darüber hinaus knapp 9000,- € an Eigenheimzulage beigetragen.

Nun steht nach 6 Jahren ggf der Hausverkauf an und die Frage ist wie diese - aus meiner Sicht- erheblichen Sonderzahlungen zu bewerten sind, ich sie also nach Wegfall der "Vertragsgrundlage Beziehung" aus dem Verkaufserlös zurückfordern kann bevor dann der Resterlös im Verhältnis 50:50 (wie im Grundbuch) aufgeteilt wird oder werden diese Zahlungen (EK und Sondertilgung) ähnlich wie bei einer Zugewinngemeinschaft in einen gemeinsamen Topf geworfen und dann einfach halbiert?

Konkret also:

1. Habe ich einen Anspruch auf Rückzahlung der 30.000,- € Eigenkapital?
2. Habe ich einen Anspruch auf Rückzahlung der 28.000,- € Sondertilgungen, und meine Freundin entsprechend 9.000,- ?


Herzlichen Dank für eine Antwort

Andreas Schulz

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Bezüglich des im Miteigentum stehenden Grundstücks ist zunächst festzuhalten, dass bei der Auseinandersetzung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft jeder der Ex-Partner zunächst einen Anspruch auf Vermögensauseinandersetzung nach den Vorschriften über die Gemeinschaft hat, §§ 749 ff BGB . Da eine so genannte Teilung in Natur wegen Unteilbarkeit wie bei Ihnen oftmals nicht in Betracht kommt, kann wie hier beabsichtigt eine Teilung durch Verkauf stattfinden. Die Verteilung des Verkaufserlöses hat dann grundsätzlich unter den Parteien erst einmal anteilig gemäß der Höhe ihres Miteigentumsanteils zu erfolgen, soweit keine andere Vereinbarung getroffen wird.

Daneben können dann noch nach der nunmehr seit dem Jahre 2008 geänderten Rechtsprechung des BGH die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen gegeneinander auch einen Anspruch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB , und aus ungerechtfertigter Bereicherung, §§ 812 ff BGB haben, welche dann wie in Ihrem Fall vorab aus dem Verkauserlös abgezogen bzw. befriedigt werden könnten.

Hinsichtlich der Ausgleichsansprüche nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gilt, dass soweit der gemeinschaftsbezogenen Zuwendung die Vorstellung oder Erwartung zugrunde lag, die Lebensgemeinschaft, deren Ausgestaltung sie gedient hat, werde Bestand haben, ein Ausgleichsanspruch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt, § 313 BGB . Die Rückabwicklung erfasst dabei in erster Linie Fälle, in denen kein gemeinschaftlicher Vermögenswert geschaffen worden und es damit nicht zu gesellschaftsrechtlichen Ausgleichsansprüchen gekommen ist. Die Rückabwicklung hat allerdings nicht zur Folge, dass bei Scheitern der Beziehung sämtliche Zuwendungen auszugleichen wären.

Auszuscheiden sind dabei zunächst die im Rahmen des täglichen Zusammenlebens ersatzlos erbrachten Leistungen. Die Rechtsprechung geht dabei davon aus im Rahmen der Abwägung, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang Zuwendungen zurückzuerstatten oder ausgeglichen werden müssen, dass berücksichtigt werden muss, dass ein korrigierender Eingriff grundsätzlich nur gerechtfertigt ist, wenn dem Leistenden die Beibehaltung der durch die Leistungen geschaffenen Vermögensverhältnisse nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist. Insofern greift die Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Entscheidungen des BGH auf den Maßstab zurück, der für den Ausgleich von Zuwendungen unter Ehegatten gilt, die im Güterstand der Gütertrennung, also nicht in Zugewinngemeinschaft, leben. Die Bemessung des Ausgleichsanspruches erfolgt durch die Gericht dabei im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO analog den Grundsätzen, die für die ehebezogenen Zuwendungen gelten. Es kommt hiernach gerade bei dem Ausbau eines Anwesens also auf die Art der erbrachten Leistungen und die finanziellen Beiträge zum Ausbau an. Soweit Sie also wie geschildert erheblich höhere Kapitalbeiträge im Rahmen von Eigenkapital und Sondertilgungen im Gegensatz zu Ihrer Ex-Partnerin für die gemeinsame Immobilie aufgebracht haben, wäre ein Vorwegabzug aus dem Verkaufserlös nach den dargestellten Grundsätzen grundsätzlich möglich.

Ansonsten ist noch wie schon erwähnt nach der geänderten BGH-Rechtsprechung bei Leistungen, die über das hinausgehen, was das tägliche Zusammenleben erst ermöglicht, wie etwa die Erfüllung der laufenden Unterhaltsbedürfnisse oder die Entrichtung der Miete für die gemeinsam genutzte Wohnung, nunmehr im Einzelfall auch zu prüfen, ob ein Ausgleichsverlangen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung bei Zweckverfehlung begründet ist.

Nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB besteht dabei für den Empfänger einer Leistung die Pflicht zur Herausgabe der Zuwendung, sofern der mit der Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eingetreten ist. Ein Bereicherungsanspruch wegen Fehlschlagens dieser Erwartung setzt aber voraus, dass darüber mit dem Empfänger der Leistung eine Willensübereinstimmung erzielt worden ist. Einseitige Vorstellungen genügen nicht. Eine stillschweigende Einigung in diesem Sinne kann aber angenommen werden, wenn der eine Teil mit seiner Leistung einen bestimmten Erfolg bezweckt, der andere Teil dies erkennt und die Leistung entgegennimmt, ohne zu widersprechen. Die danach erforderliche finale Ausrichtung der Leistung auf einen nicht erzwingbaren Erfolg wird sich demnach innerhalb einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder einer anderen auf Dauer angelegten Partnerschaft nur bezüglich solcher Zuwendungen feststellen lassen, die deutlich über das hinausgehen, was die Gemeinschaft Tag für Tag benötigt. Voraussetzung ist eine konkrete Zweckabrede, wie sie etwa dann vorliegen kann, wenn die Partner zwar keine gemeinsamen Vermögenswerte schaffen wollten, der eine aber das Vermögen des anderen in der Erwartung vermehrt hat, an dem erworbenen Gegenstand langfristig partizipieren zu können. Somit wäre auch hiernach ein Vorwegabzug aus dem Verkaufserlös im Grunde hinsichtlich der nicht unerheblich mehr aufgewendeten Beiträge zur Immobilienfinanzierung dem Grunde nach möglich.

Zu beachten ist allerdings, dass die Gerichte die vorgenannten Grundsätze aber tendentiell eher restriktiv auslegen vor dem Hintergrund, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft dennoch auch in wirtschaftlicher Hinsicht letztlich keine Rechtsgemeinschaft wie die Ehe begründet und daher nur ausnahmsweise persönliche oder wirtschaftliche Leistungen, die im Rahmen des gemeinsamen Zusammenlebens erbracht wurden, gegeneinander aufgerechnet werden. Daher sollten Sie sich mit Ihrer Ex-Partnerin möglichst einvernehmlich über die geplante Auseinandersetzung einschließlich der möglichen Vorwegabzüge aus dem Verkaufserlös einigen, um ein ansonsten langwieriges Gerichtsverfahren mit differenzierten Erfolgsaussichten möglichst zu vermeiden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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