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Rückabwicklung Hausverkauf


| 28.03.2015 02:04 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Hallo, ich habe folgendes Problem:

Im Jahr 2010 erwarb ich ein Grundstück mit einem alten, vollunterkellerten Bungalow von ca. 70qm Wohnfläche darauf. Zudem eine abrißreife Garage und eine gemauerte Gartenhütte.

Nach dem Erwerb wurde der Bungalow größtenteils abgerissen. Nur die Außenmauern des Kellers und Teile der Außenmauern des EG + eine tragende Wand in der Mitte blieben erhalten. Nur das Mauerwerk. Keine Fenster und Türen.

Von 2010 bis 2012 errichtete ich am Platz des alten Wohnhauses, unter Einbeziehung der noch erhaltenen Gebäudeteile, ein neues 2-geschossiges Wohnhaus mit ca. 170qm WFL.
Die Außenmauern des Kellers wurden saniert, isoliert und gedämmt.
Sämtliche Installationen (Gas, Wasser, Abwasser, Elektrik) sind komplett neu mit Ausnahme der Heiztherme, die die Vorbesitzerin des Bungalows erst einige Zeit vor dem Verkauf erneuert hatte. Alle Fenster, Türen, Bäder, Fußböden, Innenwände usw. auch neu.

Bei der Garage und der Gartenhütte verfuhr ich ebenso.
Einige Außenmauern blieben erhalten, da es sich um eine Grenzbebauung handelt und das Bauamt signalisierte daß bei einem kompletten Abriß keine neue Baugenehmigugn für den gleichen Standort erteilt würde. Die bestehenden Mauern wurden saniert und neu verputzt.
Alles andere ist komplett neu.

Lt. Bauamt handelt es sich um einen Neubau, da über 50% der Bausubstanz neu errichtet wurden. Ich mußte sämtliche Neubauvorschriften (ENeV, Brandschutz usw.) für das komplette Gebäude erfüllen und sämtlicher Bestandsschutz fiel weg.
D.h. da Gebäude wurde komplett nach den neuesen Anforderungen (Isolierung, Solaranlage, Fußbodenheizung usw.) errichtet.

Mitte 2012 bot ich das Haus dann als Neubau zum Verkauf an, wobei ich allerdings den Käufer auf den sanierten Bestandskeller hinwies, da dieser nur 2m Deckenhöhe hat.

Nach einigen Verstimmungen wegen Problemen mit den am Bau beteiligten Handwerkern, die sich bei der Beseitigung kleinerer Mängel im Rahmen ihrer Gewährleistungspflicht, quer stellten, verlangt nun der Käufer des Hauses über seinen Anwalt die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Allerdings stellt er nicht primär auf Baumängel ab, sondern darauf daß es sich, durch die Einbeziehung von Teilen der alten Gebäudesubstanz, ja garnicht um einen wirklichen Neubau handeln würde. Er fühle sich deswegen arglistig getäuscht und hätte Bedenken daß jetzt zunehmend Mängel auftreten könnten die es bei einem "wirklichen Neubau" nicht gibt.

Meine Frage:
Handelte ich rechtens, das Gebäude als Neubau anzubieten?

Die "Neubau-Definitionen", die ich bisher gefunden habe, schwanken von "alles was nach dem 2. Weltkrieg gebaut wurde", über "ein relativ neu gebautes Gebäude" bis zur Definition des Bauamtes "wenn wesentliche Gebäudeteile, insbesondere tragende Bauglieder (mind. 50%) neu errichtet wurden".

Die Fertigstellungsanzeige zu meinem Bauantrag weist jedenfalls das Jahr 2012 (also das Verkaufsjahr) als Jahr der Fertigstellung auf und ich habe mich nach der Definition des Bauamtes gerichtet.

"Nebenfrage": Falls es tatsächlich zu einer Rückabwicklung kommen sollte, habe ich dann Anspruch auf eine mietähnliche Nutzungsentschädigung für die fast 3 Jahre, die der jetzige Eigentürmer in dem Haus gewohnt hat und evtl. für bauliche Veränderungen die er in dieser Zeit durchgeführt hat?
Oder kann er seinerseits die eigenmächtige Beseitigung vermeindlicher Mänger in Rechnung stellen?

Danke!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Arglistige Täuschung würde Ihre Gewissheit darüber voraussetzen, dass Sie beim Käufer einen Irrtum über die Beschaffenheit der erworbenen Immobilie hervorgerufen oder unterhalten haben. Ihnen müsste also zum einen bewusst gewesen sein, dass die Immobilie erstens kein Neubau war und zweitens für möglich hielten, dass der Käufer bei Kenntnis der wahren Umstände den Vertrag nicht, oder nur zu anderen Umständen abgeschlossen hätte. Für die genannten Voraussetzungen trägt der Käufer die Beweislast.

Die erste Voraussetzung erfordert selbsterklärend zunächst, dass das Gebäude tatsächlich nicht als Neubau angesehen werden kann. Hier wird auf allgemeingültige Definitionen abzustellen sein. Demnach erscheint es wahrscheinlich, dass ein Neubau nach den Kriterien zu beurteilen ist, die Sie selbst anhand der Informationen des Bauamtes beschrieben haben. Urteile hierzu sind mit jedoch nicht bekannt.

Soweit der Keller betroffen ist, liegt im Übrigen bereits deswegen keine Täuschung vor, da Sie die wahren Verhältnisse ja mitgeteilt haben.

Auch hinsichtlich der übrigen Teile liegt nach Ihrer Sachverhaltsschilderung meines Erachtens keine arglistige Täuschung vor. Zwar stellt die Angabe darüber, ob eine Sache alt oder neu ist, grundsätzlich eine relevante Tatsache dar, die wahrheitsgemäß angegeben werden muss. Arglist würde aber darüber hinaus Ihr Bewusstsein erfordern, etwas Falsches vorzuspiegeln (s.o.). Wenn Sie also seinerzeit davon ausgingen, dass es sich qua Definition um einen Neubau handelte, fehlt bereits das subjektive Element einer arglistigen Täuschung. Dass dies der Fall war, müssten Sie allerdings im Rahmen eines möglichen Prozesses plausibel erklären (aber nicht beweisen) können. Ob Ihnen dieses gelänge, könnte nur anhand weiterer Informationen eingeschätzt werden. Dafür spricht jedenfalls die Tatsache, dass Sie sich am Bauamt orientierten und dessen Definition in Ihr Bewusstsein übernahmen.

Zuletzt müsste der Käufer noch nachweisen, dass die Täuschung für den Kauf ursächlich gewesen ist. Oder anders: Wenn er die Immobilie auch bei Kenntnis der alten Mauerwerke gekauft hätte, kann er sich auch nicht hinterher vom Vertrag lösen. Auch hierfür ist der Käufer beweispflichtig. Ob ihm dieser Beweis gelänge, könnte wiederum nur anhand aller Informationen beantwortet werden.

Es ist darauf hinzuweisen, dass die Erfolgsaussichten einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschungen von den genauen Umständen des Vertragsschlusses und damit stark vom Einzelfall abhängen. Eine abschließende rechtliche Beurteilung ist daher leider nicht im Rahmen dieser Erstberatung möglich. Einer ersten Einschätzung nach, liegen Ihre Chancen jedoch nicht schlecht.

Sollte es dennoch zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung kommen, müssten Sie auch die Bereicherung durch die Mängelbeseitigung ausgleichen, soweit dies erforderlich war.

Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2015 | 14:57

Hallo Herr Meyer und danke für die schnelle Antwort.

Kurze Nachfrage zum letzten Teil:

Sie schreiben daß der Kläger (im Fall eines gerichtlichen Erfolges) auch Ansprüche am mich für die "Bereicherung" durch seine Mängelbeseitigung hat.

Habe ich, im Gegenzug, auch Ansprüche an Ihn aus seinen Nutzungsvorteilen durch die fast 3-jährige Wohndauer im Objekt?
Also z.B. in Höhe einer ortsüblichen Vergleichsmiete?

Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2015 | 08:51

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne nutze ich die Gelegenheit, meine Antwort zu vervollständigen:

Der von Ihnen beabsichtigte Nutzungsersatz steht Ihnen zu und leitet sich aus § 812 Abs.1 S. 1 Alt. 1, § 818 Abs. 1 BGB ab. Hierfür können Sie sich an einer ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, wobei einige Gerichte auch auf den Wertverlust (etwa laut AfA) abstellen. Gehen Sie zunächst von dem für Sie günstigeren aus.

Ihnen noch ein angenehmes Wochenende.


Mit freundlichen Grüßen,


A. Meyer

Bewertung des Fragestellers 31.03.2015 | 02:03


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FRAGESTELLER 31.03.2015 5/5.0
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