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Hausverbot durch Vermieter für Besucher

| 12.03.2015 18:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Mietminderung, fristlose Kündigung durch den Vermieter und ein Hausverbot für den Mieter und die sog. Kündigungsfolgeschäden.

Hallo,
ich habe eine Wohnung im gleichen Haus wie meine Freundin gehabt. Während ich dort wohnte, hatte ich Probleme mit den Vermietern und als Konsequenz die Miete gemindert (u.a. wegen einer 6 monatigen Baustelle im Haus und dem dazu gehörigen Lärm, die Vermieter hatten mir die Vertraglich zugesicherte Nutzung des Pools verboten usw.) Ich habe um 25% gekürzt und 2 mal gemindert gezahlt. Darauf haben mir die Vermieter eine fristlose Kündigung geschickt (per Anwalt), weil ich Zahlungsverzug sei, nicht Lüften würde (Vermieter hatten 5 Monate vorher Zutritt zur Wohnung und konnten nur fest stellen, dass kein Schimmel in der Wohnung sei) und viele andere Kleinigkeiten.
Dieser habe ich nicht widersprochen, aber meinerseits wegen Hausfriedensbruch fristlos gekündigt, da sich die Vermieter mehrfach unerlaubt Zugang zur Wohnung verschafft haben. Die Kündigung wurde akzeptiert, auch wenn man den Grund nicht zugeben wollte.
Ich bin ausgezogen und meine Freundin wohnt noch immer dort. Ein halbes Jahr danach haben mir die Vermieter per Anwalt ein Hausverbot für das Haus ausgeprochen, weil ich ihre Kündigung ad absurdum führen würde, wenn ich meine Freundin besuchen und dort nächtigen würde.
Ein mehrfaches Auffordern das Hausverbot schriftlich zurück zu nehmen wurde ignoriert, jetzt habe ich eine letztmalige Frist gesetzt, die heute verstrichen ist. Das Hausrecht für die Wohnung liegt ja bei meiner Freundin.
Morgen werde ich eine negative Feststellungsklage vor dem Amstgericht einreichen. Diese wird sich ja leider über einen längeren Zeitraum erstrecken, in dem ich meine Freundin nicht bei ihr besuchen kann. Ihre Wohnung liegt zwischen unseren Arbeitsstätten und biete an mindestens 3 Tagen die einzige Möglichkeit sich sehen zu können, auch nachts über. Da wir die nicht warnehmen können, sehen wir uns kaum noch.
Meine Frage ist, kann ich die Vermieter verklagen, wenn ja auf was? Schmerzensgeld (ich habe keine Schmerzen, aber Sehnsucht)? Anzeigen wegen Mobbing? Verleumdung (weil die Kündigung nicht wirksam war, kann ich sie auch nicht ad absurdum führen)?
Die momentane Situation führt zu Mehrkosten beim Sprit und Verschleiß des Wagens meiner Freundin, weil sie immer zu mir fahren muss. Wenn ich sie besuchen würde, müsste ich nicht mehr km fahren, weil die Wohnung auf dem Weg für mich liegt. Ich habe mich bisher ruhig verhalten und das Hausverbot beachtet, bin es aber leid, unter deren Vorstellungen von Recht zu leiden. Ein Umzug meiner Freundin kommt zur Zeit nicht in Frage und ich möchte nur eine Art Wiedergutmachung erreichen für unseren Mehraufwand.

Sehr geehrter Fragesteller,

nicht die Kündigung des Vermieters haben Sie ad absurdum geführt, sondern allein das Hausverbot Ihnen gegenüber ist absurd.

Denn der Vermieter kann Ihnen kein Hausverbot erteilten. Das Recht steht allenfalls der Mieterin zu, für unerwünschte Besuche etwa.

Ob die gegen Sie ausgesprochene Kündigung Ihrer Wohnung wirksam ist, scheint zweifelhaft. Natürlich ist es immer besser, bei einer Mietminderung die Miete „unter Vorbehalt" zu zahlen und dann erst nach Anerkennung durch den Vermieter den Betrag zurück zu verlangen oder aufzurechnen.

Wenn Sie zweimal um 25 % gemindert gezahlt haben, sind Sie mit einer halben Monatsmiete im Verzug, was den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Andererseits lässt sich eine fristlose Kündigung Ihrerseits durchaus mit einem wiederholten Hausfriedensbruch begründen.

Der sollte aber auch von Ihnen bewiesen werden können und nicht etwa durch Gefahr im Verzuge vom Vermieter gerechtfertigt werden können.

Wenn Sie also wirksam fristlos gekündigt haben, ist der Vermieter Ihnen zum Schadensersatz verpflichtet, §§ 536, 536 a BGB.

Der Schadensersatzanspruch muss der Höhe nach spezifiziert werden, etwa Maklergebühren für eine neue Wohnung, Umzugskosten, erhöhte Kaution, Renovierung in der neuen Wohnung und ggf. auch Kosten für einen/e Anwalt/in. Man spricht dabei von sog. Kündigungsfolgeschäden.

Allerdings wird ein Schmerzensgeld als sog. immaterieller Schaden gemäß § 253 Abs. 1 BGB nur in den gesetzlich ausdrücklich genannten Ausnahmefällen gewährt. Daneben gewährt der Bundesgerichtshof (BGH) in ständiger Rechtsprechung immateriellen Schadensersatz (Schmerzensgeld) auch bei Persönlichkeitsrechtsverletzungen, wenn es sich um einen besonders schwerwiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung des Verletzten nicht in anderer Weise befriedigend ausgeglichen werden kann.

Diese schwerwiegende Eingriffsschwelle scheint mir in Ihrem Falle jedoch (noch) nicht überschritten zu sein.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2015 | 21:11

Sehr geehrter Herr Burgmer,

erst einmal vielen Danke für die schnelle Beantwortung ihrerseits. Sie bestätigen meine bisherigen Recherchen.

Allerdings ist für mich der Umzug und damit verbundene Aufwand egal, es geht um die jetzige Situation. Die habe ich vielleicht missverständlich dargestellt.
Jetzt ist der Sachverhalt so: Meine Freundin wohnt in dem Haus, ich nicht. Die Vermieter haben mir ein Hausverbot ausgeprochen. Deshalb können meine Freundin und ich uns nicht so oft sehen, wie wir es gerne hätten und wenn doch, ist das ist das mit einem zeitlichen und finanziellen Mehrwaufwand verbunden.
Meine Frage bezieht sich also darauf, was ich unternehmen kann, um für diesen Umstand eine Entschädigung oder Wiedergutmachung zu bekommen.
Schmerzensgeld -> ich bin in meiner Freiheit eingeschränkt, da ich meine Freundin nicht besuchen kann und diese Einschränkung wird ohne gesetzliche Grundlage ausgeführt, aber gleichzeitig durch sie auch gestützt. Wenn ich gegen das Hausverbot verstoße, begehe ich Hausfriedensbruch
Mobbing -> Die Vermieter haben es explizit darauf abgesehen, mir zu Schaden
Verleumdnung -> Sie behaupten in dem Hausverbot ich würde eine nie gültig gewordene Kündigung ad absurdum führen, was ja nicht wahr ist.

Das sind die einzigen Möglichkeiten, die mir als Laie einfallen, die zutreffen könnten. Sind von den Möglichkeiten welche sinnvoll und fallen ihnen vielleicht andere ein für die aktuelle Hausverbotsituation? Die Vergangenheit war nur da, um den Zusammenhang darzustellen, wie die Vermieter auf das Hausverbot kommen.

Sollten Sie mir darauf keine Anwort geben können, ist das vollkommen in Ordnung, habe jetzt auf jeden Fall schon mal ein besseres Gefühl morgen auf dem Amstgericht :)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2015 | 00:57

Gerne noch zu Ihrer Nachfrage:

In der Kürze bis heute früh kann ich Ihnen natürlich in einem rechtshängigen Zivilprozess ohne Aktenkenntnis keine verbindlichen Ratschläge erteilen.

Nur so viel: Sollte die Gegenseite anwaltlich vertreten sein, bitten Sie den/die Richterin bei Unklarheiten um richterliche Hinweise nach § 139 ZPO.

Der kann umso großzügiger ausfallen, wenn eben nur die Gegenseite (hier also wohl die Beklagte) anwaltlich vertreten ist, Sie aber nicht.

Ansonsten werden Sie zur negativen Feststellungsklage Ihr Feststellungsinteresse darlegen müssen. Zwar entsteht bei einer negativen Feststellungsklage das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (ständige Rspr.: BGHZ 91, 37, 41. Dies setzt jedoch eine ausdrückliche Berühmung seitens des Beklagten nicht in jedem Fall voraus; ein Feststellungsinteresse könne vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger befürchten müsse, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisses entgegensetzen werde. (Qu.: BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 351/08 § 256 ZPO).

Das ist bei Ihnen so der Fall und dazu tragen Sie das vor, was Sie mir in der 1. Anfrage und in der Nachfrage geschildert haben, also dass der Vermieter sich berühmt, Ihnen fristlos wirksam gekündigt zu haben und sich eines wirksamen Hausverbots gegen Sie berühmt (= den Bestand behauptet), und stellen dann den/die negativen Feststellungsanträge.

Materiell (=inhaltlich) können Sie alles das vortragen, was Sie mir zu der Situation geschildert haben und sich auch an meinen Antworten orientieren.

Ihre Fragen zu dem Hausfriedensbruch und Mobbing gehören in die Kategorie Strafrecht: Hausfriedensbruch ist nach § 123 StGB strafbar: Das erfordert eine Anzeige bei der Staatsanwaltschaft, unbedingt mit Strafantrag. Mobbing muss konkretisier werden, also üble Nachrede, Beleidigungen, ungerechtfertigte Kündigungen etc., weil Mobbing eben nur ein Sammelbegriff ist.

Die Fragen Ihres Schadensersatzanspruchs können mit einer Strafanzeige vorbereitet werden und direkt mit einem Adhäsionsantrag im Strafprozess geregelt werden (eher selten!) oder normalerweise mit einer Leistungsklage vor dem Amtsgericht.

Die Schäden müssen aber vom Gegner verschuldet sein (davon gehe ich aus) und adäquat (= zurechenbar) mit den Pflichtverletzungen und Taten des Vermieters im Zusammenhang stehen. Was das Schmerzensgeld angeht, muss ich bei meiner Skepsis bleiben. Ansonsten muss Ihr Schaden spezifiziert und dokumentiert werden, am besten aufgelistet und schriftlich mit Ort, Zeit, Schadenshöhe und ggf. Zeugen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg heute bei Gericht und verbleibe,
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.03.2015 | 08:33

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