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Hausverbot für Vermieter

16.04.2009 18:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Kurze Frage: Ist aufgrund von Straftaten gegen den Mieter durch den Vermieter (unstrittiger Hausfriedensbruch in mehreren Fällen, versuchtes Aufbrechen eines Schlosses, Beleidigung, Nötigung, Zuwiderhandeln während eines Verfahrens auf einstweiligen Rechtsschutz, unerlaubte Fotos usw.) ein Hausverbot gegen den Vermieter auch dann denkbar, wenn Reparaturen anstehen (die Miete ist deswegen gemindert) und er den Schaden bereits besichtigte? Zugang wird verlangt, da er Arbeiten "beaufsichtigen" möchte und von verschiedenen Firmen Kostenvoranschläge fordert. Insgesamt möchte er aufgrund der seit über einem Jahr überfälligen Reparatur 5 X Zugang.

Gut wäre eine höchstrichterliche Entscheidung über "Unzumutbarkeit".

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach dem Urteil des AG Köpenick vom 20.06.2001, Az.: 15 C 60/01 hat der Vermieter ein Zugangsrecht nur bei berechtigtem Interesse.

Dieses Interesse ist bei der Reparatur der von Ihnen gerügten Mängel leider gegeben, da Sie ansonsten aus den Mängeln keine Rechte mehr ableiten können. Denn Sie müssen Gelegenheit zur Reparatur geben und dazu gehört auch die Gewährung des Zugangs nicht nur für die Handwerker, sondern auch für den Vermieter.

Danach würden Sie also Zugang gewähren müssen, um keinen Rechtsverlust zu riskieren.

Allenfalls die Grundlagen von Treu und Glauben nach § 242 BGB könnten Ihnen insoweit helfen. Danach müssten Sie ein berechtigtes Interesse für Ihre Weigerung nachweisen. Dann darf der Vermieter sich keinen eigenmächtigen Zugang verschaffen und muss die gerichtliche Auseinandersetzung suchen.

Gehen Sie so vor, sollten Sie aber schriftlich ganz deutlich machen, dass Sie sowohl Handwerkern, als auch andere von Vermieter bevollmächtigte Personen Zutritt gewähren. Führen Sie dann auch die Gründe auf - davon werden Sie ja genug haben - warum der Vermieter selbst die Wohnung nicht zu betreten hat.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2009 | 07:13

Hallo,

meine Anfrage richtete sich eigentlich auf eine bereits getroffene, gerichtliche Entscheidung zu den Grenzen der Zumutbarkeit. Die einige, mir bekannte Differenzierung ist der Beschluss des BVerfG 1 BvR 2285/03, der die AG´s und LG´s darauf verweist, daß kein unbegrenzter Zugang möglich ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2009 | 08:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich hatte gehofft, dass der Erstantwort die Problematik deutlich gemacht hatte, zumal ja auch die Gefahr besteht, dass Ihr Vermieter mitliest:


Dem Vermieter ist ein Zugangsrecht ohne wenn und Aber zu gewähren.

Denn hier geht es nicht etwa um den allgemeinen Wunsch des Vermieters, die Wohnung zu besichtigen (was durchaus alle zwei Jahre möglich wäre) oder um Wohnungsbesichtigungen anlässlich der Wohnungsübergabe.

Hier geht es um Mängelbeseitigungsarbeiten und deren Durchführungen. Und genau das unterscheidet diesen Fall von den veröffentlichten Urteilen, so dass auch die von Ihnen zitierte Entscheidung gar nicht herangezogen werden kann.

Bei der Mängelbeseitigung, die Sie ja vollkommen zu Recht fordern, ist hingegen der Zutritt zu gewähren, da auch der Vermieter die Möglichkeit haben muss, die Mängel zu besichtigen, die Arbeiten vorzunehmen und die Arbeiten zu kontrollieren.

Insoweit greift dann auch nicht Ihr Besitzrecht.

Daher werden Sie Urteile, die Ihr Begehren stützen, so nicht finden können.


Hier besteht die vage von mir aufgezeigte Möglichkeit über Treu und Glauben die Zugang zu verweigern: Alleredings wird der Vermieter dann natürlich im Gegenzug die Mängelbeseitigung mit der Begründung verweigern, dass ihm kein Zugang gewährt worden ist mit der Folge, dass dann auch eine Mietminderung ausfallen würde.

Ob das wirklich sinnvoll ist, wage ich zu bezweifeln.

Ich würde eher dazu raten, den Zugang zu gewähren und Zeugen zugegen haben. Kommt es dann zu einem Übergrifff des Vermieters können Sie ind dann, aber nur dann, aus der Wohnung verweisen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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