Hausübertragung im Vorgriff auf Erbe

Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich nachfolgend gerne die von Ihnen gestellte Anfrage beantworten.

Beachten Sie jedoch bitte, dass im Einzelfall weitergehende Informationen für eine fundiertere Einschätzung der Rechtslage erforderlich sein können und dass das Fehlen relevanter Informationen dazu führen kann, dass die Einschätzung unter Berücksichtigung solcher Informationen eine andere sein könnte. Auch kann diese Einschätzung in vielen Fällen ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen.

Bei der Beantwortung habe ich folgende Annahmen zugrunde gelegt:

- Der Sohn ist nicht minderjährig und bestreitet seinen Lebensunterhalt selbst.
- Ein Pflichtteilsverzicht des Sohnes kommt nicht in Betracht.
- Der Mutter liegt in erster Linie daran, der Tochter das Haus und dem Sohn in bestimmter Höhe eine Ausgleichszahlung zukommen zu lassen.


Demzufolge stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:

Um Ihre Fragen zu beantworten, muss vom Ende her gedacht werden.Relevant sind diese Fragen (mit Ausnahme der letzten) überhaupt nur, weil dem Sohn als gesetzlichem Erben bei Enterbung ein Pflichtteilsanspruch sowie ggf. Pflichtteilsergänzungsanspruch nach §§ 2303 Abs. 1, 2325 BGB zustünde.

Für den Pflichtteilsanspruch ist zunächst maßgeblich, was zum Zeitpunkt des Erbfalles an Vermögen der Erblasserin vorhanden ist. Gibt es keine nennenswerten Vermögenswerte mehr, läuft der Anspruch zunächst leer. Es ergibt sich dann aber bei nicht länger als zehn Jahre zurückliegenden Schenkungen ein Pflichtteilsergänzungsanspruch in Höhe der Schenkung (bzw. anteilig, je nach Zeitablauf). Die Schenkung besteht nur insoweit, wie das Grundstück "unter Wert" verkauft worden ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Wohnrecht den Wert ebenso mindert wie die eingetragenen Grundpfandrechte, jedenfalls soweit diese valutiert sind (hier 80.000 EUR). Die Wertminderung ist dann die von Ihnen gewünschte "Verrechnung".

Es gibt keinen Mindestwert. Das Haus kann auch verschenkt werden, mit den aufgezeigten Konsequenzen.

Sodann ist es - um die Sache nicht zu verkomplizieren - sinnvoll, die Schenkung unmittelbar aus dem Vermögen der Mutter (nicht durch die Tochter) zu leisten. Dies würde praktisch bedeuten, dass vom Kaufpreis ein bestimmter Betrag an den Sohn verschenkt wird. Diesen Betrag muss der Sohn sich dann wiederum nach Maßgabe des § 2327 BGB auf von seinem Anspruch abziehen lassen.

Die zu tilgenden Darlehensverbindlichkeiten sind allerdings persönliche Schuld der Mutter. Diese spielen als solche bei dem Vorgang keine (bzw. nur bzgl. der Grundschuld) eine Rolle. Ob die Tochter hier die Schuld übernehmen darf, ist mit der Bank zu klären.

Ob dem Sohn wegen der Umbaumaßnahmen Ansprüche gegen die Mutter zustehen, ist wiederum hiervon losgelöst zu beurteilen. Dies richtet sich entweder nach §§ 683, 685 BGB (Anwendbarkeit fraglich, aber wohl abzulehnen; kann hier nicht abschließend beurteilt werden) oder nach §§ 946, 951 i.V.m. §§ 812 ff. BGB. Nach § 685 BGB kommt es darauf an, ob der Sohn nicht die Absicht hatte, Ersatz für die Aufwendungen zu verlangen. Nach den §§ 812 ff. BGB dürfte grundsätzlich eine Ersatzpflicht bestehen. Allerdings wäre ein solcher Anspruch verjährt, wenn der Umbau vor 2018 abgeschlossen gewesen wäre.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen bestmöglich geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.


Mit freundlichen Grüßen

Christian Lenz
-Rechtsanwalt-