Hausreinigungsfirma hat Schaden durch falsches Putzmittel verursacht

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben für unsere 3-Parteien WEG (ich bin Hausverwalter und Eigentümer von 2 Wohnungen) seit mehreren Jahren eine Reinigungsfirma mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt. Kürzlich haben wir bemerkt, dass bei Teilen der Eingangstüre und den Briefkästen die Versiegelungsschicht vermutlich wegen falscher Behandlung abgeschrubbt wurde. Im Haus wohnen 2 Eigentümer und eine Mieterin. Ich habe von allen Bewohnern die Aussage, dass niemand aus unserem Hause diesen Schaden verursacht hat, gehe also davon aus, dass dieser durch die Hausreinigung verursacht wurde, die im Sommer mit Aushilfen gearbeitet hat. Am 29.7. bestand der Schaden definitiv noch nicht, da ich mit einem Mechaniker an der Haustüre gearbeitet hatte und mir nichts aufgefallen ist. Deshalb vermute ich, dass eine schlecht eingearbeitet Aushilfe dies verursacht haben könnte. Als wir bei der Reinigungsfirma reklamiert haben, wies diese unsere Forderung zurück und kündigte den Vertrag fristlos. Zudem behauptet das Unternehmen durch die Blume, dass wir den Schaden selbst verursacht hätten und diesen auf die Firma abwälzen wollten.

Nach mehreren Briefwechseln kam dieses Schreiben des GF:

xxxxxxxxxxxx ANFANG xxxxxxxxxxxxxxxxx
Sehr geehrter Herr XYYZ,

ich sehe hier die Sache schon als eskaliert an, weshalb wir hier die Kündigung als gerechtfertigt nochmals bekräftigen. Rein rechtlich haben wir keinen Dienstleistungsvertrag, weshalb hier jederzeit die Arbeiten von beiden Seiten beendet werden können.
Ich habe Frau XY gebeten, ihre Aussagen bzw. Ihre Vorwürfe von einem externen Fachmann untersuchen zu lassen, was gestern geschehen ist.
Ihre Forderungen lehnen wir hiermit deshalb nochmals ausdrücklich ab!
Sollten Sie Ihrerseits einen Gutachter beauftragen wollen, steht Ihnen das offen. Genauso steht Ihnen offen, gegen die Kündigung zu klagen.
Ich mache Sei aber ausdrücklich darauf aufmerksam, dass Sie sich hier in der Beweispflicht befinden. Wann ein Schaden bemerkt und wann er entstanden ist, das sind zwei paar Stiefel und die Aussagen von Frau Rauser bezüglich der Reinigungsmittel klingen für mich plausibel.

Wir lassen Ihnen den Generalschlüssel per Einschreiben zukommen.
############### ENDE ########################

Das Gutachten wurde ohne unser Wissen von der Reinigungsfirma veranlasst, d.h. der Gutachter hat ohne unser Wissen unseren Grund und Boden betreten

Nun zu unseren Fragen
1. Alle Hausbewohner sind bereit, eidesstattlich auszusagen, dass sie de Schaden nicht verursacht haben --> dem gegenüber sagt der Geschäftsführer sinngemäß, wir wären in der Nachweispflicht und hätten daher schlechte Karten. Reichen unsere Aussagen und meine Kenntnisse über den Zustand der Sache als Nachweis aus oder hat der GF recht? Dies würde bedeuten, dass man einen Schaden immer gleich bemerken müsste, was für mich nicht stimmig ist.
2. Das vermeintliche Gutachten wurde meiner Meinung nach rechtswidrig angefertigt, da wir keine Erlaubnis für die Betretung unseres Grundstückes durch einen "externen Gutachter" gegeben haben und niemand von uns einbezogen wurde. Dies ist ein hinterlistiges Vorgehen, dass uns Schaden soll. Sehe ich das richtig und wie mache ich diese Tatsache geltend?

3. Brauchen wir ein eigenes Gutachten um unsere Forderung zu beziffern oder reicht eine Schätzung oder das Angebot eines Malers aus? Ich gehe von einem Schaden von ca. 500€ aus

4. Kann ich die Abschlussrechnung der Firma einbehalten, mit dem Hinweis auf unsere (noch nicht genau bezifferte) Forderung, die u. U. auf meiner Schätzung beruhte?

Besten Dank im Voraus

U. Grünwald

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Ratsuchende&lpar;r&rpar;,    vielen Dank für Ihre Anfrage.    1. Alle Hausbewohner sind bereit, eidesstattlich auszusagen, dass sie de Schaden nicht verursacht haben --> dem gegenüber sagt der Geschäftsführer sinngemäß, wir wären in der Nachweispflicht und hätten daher schlechte Karten. Reichen unsere Aussagen und meine Kenntnisse über den Zustand der Sache als Nachweis aus oder hat der GF recht? Dies würde bedeuten, dass man einen Schaden immer gleich bemerken müsste, was für mich nicht stimmig ist.    Es ist richtig, dass Sie die Beweislast für die Behauptung tragen, dass die Reinigungsfirma den Schaden verursacht habe. Jede Partei ist im Zivilprozess für diejenigen Tatsachen beweispflichtig, die sie vorträgt und die für sie günstig sind. Wenn die Bewohner des Hauses aussagen, dass sie den Schaden nicht verursacht haben, deutet dies sicherlich darauf hin, dass die Firma den Schaden verursacht hat. Einen positiven Beweis dieser Behauptung stellt dies jedoch nicht dar, sodass bei einem Vorgehen aufgrund der bloßen Aussage der Bewohner des Hauses ein erhebliches Prozessrisiko besteht.    2. Das vermeintliche Gutachten wurde meiner Meinung nach rechtswidrig angefertigt, da wir keine Erlaubnis für die Betretung unseres Grundstückes durch einen "externen Gutachter" gegeben haben und niemand von uns einbezogen wurde. Dies ist ein hinterlistiges Vorgehen, dass uns Schaden soll. Sehe ich das richtig und wie mache ich diese Tatsache geltend?    Es steht jedem jederzeit frei, ein Gutachten über ein Objekt zu erstellen, zu dem er keinen Zutritt erhalten hat. Indes darf niemand das Objekt ohne die Zustimmung des Inhabers des Hausrechts betreten. Das Betreten eines Objekts ohne die Zustimmung des Inhabers des Hausrechts stellt nämlich eine Straftat nach &#167; 123 StGB dar, die Sie zur Anzeige bringen können. Ein Gutachten, welches durch Verübung einer Straftat angefertigt wurde, ist ein Beweismittel, welches regelmäßig einem Beweisverwertungsverbot unterliegt. Indes sollte vor Geltendmachung eines solchen Beweisverwertungsverbotes die Sinnhaftigkeit eines solchen Vorgehens evaluiert werden. Im Zivilprozess haben Sie gemäß &#167; 144 ZPO die Obliegenheit, Beweismittel zugänglich zu machen, wenn dies erforderlich ist, um Ihre Behauptung zu beweisen. Tun Sie dies nicht, würde Ihre Behauptung, die beweisen ist, für unwahr erachtet.    3. Brauchen wir ein eigenes Gutachten um unsere Forderung zu beziffern oder reicht eine Schätzung oder das Angebot eines Malers aus? Ich gehe von einem Schaden von ca. 500€ aus    Im ersten Schritt reicht ein Kostenvoranschlag aus, um den Schaden beziffern zu können. Wenn die Gegenseite jedoch den geltend gemachten Schaden der Höhe nach bestreitet, so müssen Sie hierfür Beweis antreten. Sie können dies durch ein eigens angefertigtes Sachverständigengutachten tun, welches Sie als sogenannten qualifizierten Parteivortrag in den Prozess einführen. Damit ist zwar die Schadenshöhe nicht endgültig bewiesen - denn in Zweifelsfällen würde das Gericht selbst auf Ihr Beweisangebot hin einen Sachverständigen bestellen. Indes kann ein derartiger qualifizierter Parteivortrag seitens der Gegenseite auch nur qualifiziert bestritten werden. D.h. die Gegenseite kann sich nicht einfach der Behauptung bedienen, das Privatgutachten sei falsch, sondern die Gegenseite müsste vielmehr konkret darlegen, an welchen Inhalten des Gutachtens sie Zweifel hat, woraufhin über diese Inhalte punktuell Beweis zu erheben ist.    4. Kann ich die Abschlussrechnung der Firma einbehalten, mit dem Hinweis auf unsere &lpar;noch nicht genau bezifferte&rpar; Forderung, die u. U. auf meiner Schätzung beruhte?    Wenn Sie noch Ansprüche geltend machen können, so können Sie den offenen Rechnungsbetrag gemäß &#167; 273 BGB einbehalten. Sie dürfen den Einbehalt nur in verhältnismäßiger Höhe vornehmen, d.h. in Höhe eines Geldbetrages, der für die Regulierung des Schadens angemessen ist.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft behilflich sein und stehe Ihnen bei Rückfragen selbstverständlich gern zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  &#8232;  - Rechtsanwalt -

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