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Hauskauf zur befristeten Vermietung

2. Juli 2022 18:22 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo, wir möchten mein Familienhaus kaufen (wir sind ich und mein Ehemann). Meine Mutter und ihr Mann bekommen Wohnrecht auf Lebenszeit. Hierzu habe ich ich die Frage, was ist denn die mietzahlung ausbleibt. Würde dann trotzdem das lebenslange Wohnrecht greifen oder ist das das Mietrecht vor dem individualrecht?

Zur weiteren Frage- meine Schwester ist ein schmarotzer und lebt mit 34 Jahren immer noch in dem Haus bei meiner Mutter. Nun soll sie noch ein weiteres Jahr als Mieter dort wohnen (wenn wir das Haus haben) um sich eine Wohnung zu suchen. Unsere Frage: was geben wir als Grund für die Befristung im Mietvertrag an, damit wir sie auch wirklich dann los werden. Wir haben nämlich die Befürchtung, das das auch in nem Jahr nix wird.

Vielen Dank für die Hilfe!

Einsatz editiert am 02.07.2022 19:03:27

2. Juli 2022 | 20:41

Antwort

von


(1363)
Wichlinghauser Markt 5
42277 Wuppertal
Tel: 0202 697 599 16
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Wenn Ihre Eltern ein Wohnrecht erhalten sollen, dann dürfen Ihre Eltern normalerweise kostenlos wohnen. Ihre Eltern müssen dann nur die Nebenkosten tragen und die Immobilie in Stand halten.

Was die Befristung eines Mietvertrages betrifft, ist normalweise als Grund entweder eine Eigennutzung oder eine Sanierung nach dem Ende der Frist als Grund für die Befristung erforderlich. Wenn Ihre Schwester eigene Räume bewohnt, dann würde ich Ihnen empfehlen für diese Räume eine Sanierungsmaßnahme für das Befristungsende anzukündigen.

Wenn Sie diese dann nicht durchführen, dann endet allerdings der Mietvertrag auch nicht mit dem Ende der Frist. Allerdings könnte das eine Möglichkeit sein sich das offen zu halten und erst einmal ein wenig Druck aufzubauen. Wenn ein solcher Grund nicht vorliegt, dann können Sie aber Ihrer Schwester nicht die Befristung entgegenhalten und das Mietverhältnis läuft dann weiter. Eine Garantie sie zum Auszug zwingen zu können gibt es aber nicht.

Wenn Ihre Schwester gemeinsame Räume mit Ihren Eltern nutzt, dann würde ich unter den gegebenen Umständen empfehlen, dass Sie im Falle eines Kaufes das Haus insgesamt an Ihre Eltern vermieten. Dann können Ihre Eltern von Ihrer Schwester Miete verlangen, wenn diese künftig an den Lebenshaltungskosten beteiligt werden soll.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwältin-


Rückfrage vom Fragesteller 2. Juli 2022 | 20:48

Vielen Dank, meine Eltern würden eine sehr geringe Miete zahlen (in Höhe des Antrags). Kann man das vereinbaren?

Wenn wir nur an meine Eltern vermieten, kriegen wir dann meine Schwester noch mal raus?

Wir haben schon überlegt zum Ablauf der Befristung eigennützig anzumelden und die Räumlichkeit als Zweitwohnsitz zu nutzen (wohnen in bawü und die immobile ist in nrw). Somit würden wir dann unsere Ferien ihre Zimmer nutzen wollen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 2. Juli 2022 | 21:05

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage:

Wenn Sie ein Wohnrecht bestellen, dann kann man grundsätzlich auch über eine Gegenleistung nachdenken. Man würde aber wohl eher den Kaufpreis verringern als eine Miete zu verlangen. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB wirkt dinglich. Das bedeutet es gilt absolut und gegenüber jedermann. Dadurch wird der Wert der Immobilie gemindert, deshalb würde man dann aber auch keine Miete verlangen sondern das in Ihrer Konstellation über den Kaufpreis regeln. Die Miete würde auch zu Einnahmen aus Vermietung bei Ihnen führen, das wird auch steuerlich ungünstig sein. Und das ist auch eigentlich eine ganz unübliche Regelung von der ich wegen der weitreichenden Konsequenzen (höhere Darlehenssumme und steuerliche Auswirkungen) tendenziell eher abraten würden.

Wenn ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB bestellt wird, dann kann nach § 1093 Abs. 3 BGB immer auch ein Familienmitglied aufgenommen werden. Das können Sie nur schwer bzw. gar nicht unterbinden, wenn es nur darum geht, dass jemand kostenlos untergekommen ist. Wenn dann müssten Ihre Eltern wohl den Auszug Ihrer Schwester betreiben, da diese das Haus ja unter Ihrer Verfügungsgewalt haben und deshalb grundsätzlich bestimmen wer da wohnt. Das gilt für eine Nutzung zur Miete und für eine Nutzung nach dem Wohnrecht. Sie könnten auch den Auszug der Schwester zur Bedingung für den Erwerb des Hauses machen.

Für Eigenbedarf müssten Sie selbst das Haus mindestens acht Tage im Monat oder sechs Monate im Jahr nutzen, anderenfalls können Sie das Haus nicht als Zweitwohnsitz nutzen. Das könnte auch ehrlich gesagt mit der Nutzung durch Ihre Eltern aufgrund des Wohnrechts kollidieren, wenn es sich dabei nicht um eine eigene Wohneinheit handelt.

Es tut mir leid, dass ich keine günstigere Antwort für Sie habe.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwältin-

ANTWORT VON

(1363)

Wichlinghauser Markt 5
42277 Wuppertal
Tel: 0202 697 599 16
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