Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
von den Allgemeinen steuerlichen Grundsätzen ausgehend wird es hier bei einem Großteil Ihrer Ausgaben schwer werden, diese entsprechend in Abzug zu bringen.
Soweit Sie zunächst von Anfang nur einen Teil des Hauses vermieten wollten und dies auch nur befristet stellt sich dabei schon die Frage, ob überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Im Rahmen einer Totalprognose wäre dann nämlich zu fragen, ob sich hier unter Berücksichtigung des Kaufpreises und fiktiver AfA überhaupt je ein Gewinn erzielen ließe, wenn nur ein Zimmer vergünstigt vermietet wird. Ein Finanzamt würde jedenfalls unter diesen Voraussetzungen eine AfA ablehnen.
Bei der Reparatur der Heizung sieht es leider so aus, dass diese nicht auf den Mieter umgelegt werden könnte, sondern hier nur als Ausgabe im Rahmen der Vermietung ansetzbar ist. Wenn aber im Vorhinein feststeht, dass die Vermietung nur für einen ganz begrenzten Zeitraum stattfindet, dann würde man trotz der Rechte eines Mieters die Reparatur je nach Kosten als unwirtschaftlich betrachten würde und damit auch eine steuerliche Anerkennung nicht oder nur sehr erschwert möglich ist. Wenn es nur eine Kleinreparatur von maximal ein paar Hundert Euro sind sollten Sie es aber zumindest versuchen.
Bei allen Berechnungen wäre zudem nur die vermietete Fläche zu berücksichtigen und auch nur der kurze Zeitraum. jährliche Wartungskosten sind auf den Mieter umlegbar, allerdings nur zu 2/12 (August und September) und auch nur auf die geringe Fläche von 28/135stel. Die restlichen Kosten der Wartung wären rein privat veranlasst, da Sie nur für den begrenzten Zeitraum und nur die begrenzte Fläche vermieten wollten.
Bei der Reparatur würde dann das Gleiche gelten, wobei es dann noch auf die Kosten ankommt um einen Drittvergleich zu ziehen. Vermutlich würden dann das Finanzamt zu dem Schluss kommen, dass die Reparatur nicht der Vermietung zuzurechnen ist, sondern dem Interesse an eigener Weiternutzung oder um einen Verkauf zu erleichtern. Ein kleinerer Betrag läßt sich aber vermutlich noch anteilig geltend machen. Wenn die Reparatur z.B. bei 400,00 € liegt, dann könnten Sie zumindest noch 400,00 € x 2/12 x 28/135 = 13,83 € geltend machen.
Die Betriebskosten können Sie anteilig auf den Mieter umlegen, den Anteil welcher auf Sie selbst entfällt aber nicht geltend machen, da es auch hier keine Absicht gibt die anderen Räume über einen längeren Zeitraum zu vermieten.
Die Anreise ließe sich dann auch im Rahmen einer Kurzzeitvermietung vielleicht noch geltend machen, allerdings werden hier je nach Höhe auch Fragen aufkommen, warum eine Anreise notwendig sein soll, wenn Sie nur vorübergehend an eine nahestehende Person ein Zimmer vermieten, welches diese schon vorher selbst genutzt hat und für welches es (vermutlich) keinerlei Renovierungspflichten und vermutlich auch kein förmliches Übergabeprotokoll gibt. Probieren sollten Sie dies aber dennoch.
Zusammenfassend würde es nach steuerlichen Gesichtspunkten daher wohl nur möglich sein eine anteilige Reparatur geltend zu machen soweit die Kosten dann nicht den Mietzins übersteigen und die Fahrtkosten. Die Kosten für die Wartung und die anderen Nebenkosten sind maximal anteilig abzugsfähig bzw. sowieso vom Mieter zu tragen.
Da sich in der Regel die meisten Behörden an den steuerlichen Grundsätzen orientieren wird dies Ergebnis auch dann verwendbar sein, wenn es z.B. um eine Rückfrage der Sozialbehörden geht.
Ich hoffe damit Ihre Frage trotz der vielleicht nicht ganz erhofften Antworten inhaltlich zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagabend.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
Antwort
vonRechtsanwalt Fabian Fricke
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Genau. Vielen Dank. Es geht um eine Rückfrage der Sozialbehörden. Ich habe in meinem Wohngeldantrag am neuen Wohnort die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung tatsächlich wirklich vergessen. Es war eine recht übereilte Vermietung, weil es mein Stiefsohn einfach verträumt hat, sich neuen Wohnraum zu suchen. So ließ ich ihn in einem anderen Zimmer im Haus weiterwohnen, nicht seinem ursprünglichen Zimmer. Da mein Stiefsohn bereits während unserer gemeinsamen Wohnzeit Löcher in seine Wände geschlagen hatte, wollte ich tatsächlich kontrollieren, ob sein Auszug schadenfrei und vollständig erfolgt ist. Verstärkt das die Ansetzbarkeit einer Anreise zur Rücknahme des Zimmers? (Im Kern geht es mir um "nichts". Die Ansetzbarkeit ändert weder die Höhe meines Wohngeldes noch meine Steuerlast. Ich habe nur neuerdings eine etwas penible Sachbearbeiterin beim Wohngeld und mag mich gern auf Augenhöhe mit ihr auseinandersetzen. Sie meinte nämlich, dass KEINERLEI Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden können. Sie will die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zugrundelegen, während ich ihr erkläre, dass sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nehmen muss.) :)
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
da die steuerliche Betrachtung hier in der Regel übernommen wird und Sie einen ausreichenden Grund zu einer Wohnungsabnahme haben können Sie damit auch die Fahrtkosten ansetzen, wobei ein Protokoll natürlich hilfreich wäre. Ansonsten bleibt es leider dabei, dass Sie die oben genannten Kosten nur in einem geringen Rahmen absetzen können. Korrekterweise sind hier auch die Einkünfte (=Einnahmen abzüglich Ausgaben) anzusetzen und nicht bloß das Geld, welches Sie von dem Mieter erhalten haben.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
