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Hauskauf – Grundstück mit Altöl verseucht? - Kaufvertrag prüfen

21.09.2012 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ein Haus wird in Baden-Württemberg zum Verkauf angeboten. Im Haus selber war ein kleiner Metallverarbeitender Betrieb ca. 50 Jahre lang untergebracht. Laut Auskunft der Nachbarn ist der Besitzer (auch Inhaber von Betrieb) nicht sachgemäß dort mit Problemstoffen umgegangen. Anscheinen hat dieser Vorbesitzer(jetzt verstoreben) auf dem Grundstück Altöl ausgekippt(entsorgt) und in den Boden laufen lassen. Des Weiteren soll er in einem alter Brunnen auf dem Grundstück „Müll" entsorgt haben. Diese Brunnen soll davor versiegt sein. Der Brunnen soll ca. 20m Tief sein und ist jetzt mit einer Betonplatte zu gemacht worden. Vor der Versieglung soll der Vorbesitzer darin Müll entsorgt haben. Das alles basiert auf Aussagen der Nachbarn. Sieht man den Zustand des Hauses ist es denkbar, dass der Vorbesitzer tatsächlich so etwas machen konnte.

Verkäufer des Objekts ist eine Erbengemeinschaft.
Ich beabsichtige das Haus zu kaufen, evtl. dieses abzureißen und auf dem Grundstück an anderer Stelle ein neues zu errichten.

Ein Vertragsentwurf liegt mir schon vor – diesen kann ich Ihnen zukommen lassen als Scan per E-Mail.

Diesen Notarertrag sollten Sie bitte prüfen auf evtl. nachteilige Klauseln für den Käufer. Einen kurzen Hinweis je Fall würde mir erstmals genügen.

Fragen:
Wenn ich das Objekt kaufe und eine Versuchung des Erdreichs festgestellt wird, wer haftet dafür?

Kann es passieren, dass ich als neuer Käufer dafür zahlen muss die Kontamination zu beseitigen?

Kann die Erbengemeinschaft die Haftung dafür ausschließen (der Verursacher ist ja Tot)?

Wird eine Haftung der Verkäufer im vorliegenden Vertrag ausgeschlossen?

Angesichts dieser Vorgeschichte, auf was solle ich noch in diesem speziellen Fall achten (etwas was nachteilig für mich sein könnte)?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Wenn ich das Objekt kaufe und eine Versuchung des Erdreichs festgestellt wird, wer haftet dafür?"

Wenn nach § 3 BBodSchG selbiges zur Anwendung kommt, sind nach § 4 Abs. 2 BBodSchG:

"Der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger (der Erbe d.U.), der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück sind verpflichtet, den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren..."

diese Personen zur Beseitigung verpflichtet bzw. mittels Zwangsmitteln verpflichtbar.

Dabei konkretisieren und beschränken:

"Abs. 5: Sind schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nach dem 1. März 1999 eingetreten, sind Schadstoffe zu beseitigen, soweit dies im Hinblick auf die Vorbelastung des Bodens verhältnismäßig ist. Dies gilt für denjenigen nicht, der zum Zeitpunkt der Verursachung auf Grund der Erfüllung der für ihn geltenden gesetzlichen Anforderungen darauf vertraut hat, daß solche Beeinträchtigungen nicht entstehen werden, und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist."

und

"Abs. 6: Der frühere Eigentümer eines Grundstücks ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen mußte. Dies gilt für denjenigen nicht, der beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, daß schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind, und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist."

den Kreis der Pflichtigen.


"Kann es passieren, dass ich als neuer Käufer dafür zahlen muss die Kontamination zu beseitigen?"

Ja.

"Kann die Erbengemeinschaft die Haftung dafür ausschließen (der Verursacher ist ja Tot)?"

Nein. BGH, Urteil vom 27. 3. 2009 - V ZR 30/08 (OLG Celle) in NJW 2009, 2120 hat das Gericht (wieder) festgestellt, dass ein solcher Mangel nicht ausgeschlossen werden kann, und bei Kenntnis von den Tatsachen zu offenbaren ist. Andernfalls sich der Verkäufer im Bereich der Arglist befindet.

Der maßgebliche Zeitpunkt der Arglist ist der Verkauf. Es kommt dabei auf die Kenntnis des Verkäufers bzw. seiner Hilfspersonen an.

(Die Kenntnis des Toten spielt keine Rolle.)

Nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG haftet auch der Erbe (Gesamtrechtsnachfolger) gegenüber der Behörde.


"Wird eine Haftung der Verkäufer im vorliegenden Vertrag ausgeschlossen?"

Nein, eine solche Haftung kann nicht pauschal augeschlossen werden. (ohne den Vertrag zu sehen)

Sobald der Käufer vom Mangel positiv Kenntnis hat, sind seine Rechte ausgeschlossen.

Sie haben Kenntnis vom Mangel!!!

Ihre Rechte aufgrund des Mangels gegen den Verkäufer sind nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

"Angesichts dieser Vorgeschichte, auf was solle ich noch in diesem speziellen Fall achten (etwas was nachteilig für mich sein könnte)?"

Sie sollten die Kosten einer Sanierung im Kaufpreis berücksichtigen. Es liegt durchaus im Bereich des Möglichen, dass die Sanierungskosten den Wert des unbelasteten Grundstückes übersteigen.

Die zuständigen Behörden führen Altlastenkataster. Insofern dort keine Eintragung vorliegt, hat sich der Nachbar vielleicht geirrt oder die Altlasten wurden heimlich "versenkt", sodass mit einem ungewissen Ausmaß zu rechnen ist und die Immobilie den Aufwand nicht wert ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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