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Kaufvetrag Grundstück prüfen

04.09.2014 18:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Ihre erste Frage betrifft die Vertragsprüfung eines notariellen Kaufvertrages betreffend einer unbebauten Immobilie. Ihre zweite Frage betrifft - für Sie als Käufer - ggf. kritische Punkte.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich würde gerne ein Grundstück kaufen. Den Kaufvertrag habe ich vorab bereits vom Notar erhalten. Vor dem Notartermin wäre es mir natürlich sehr wichtig, dass dieser Vertrag geprüft wird. Gibt es ungewöhnliche Klauseln? Ist irgendetwas kritisch für uns als Käufer?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Mit freundlichen Grüßen

______________________________________________________________________________

Urkundenrolle Nummer für 2014
Grundstückskaufvertrag mit Auflassung
Verhandelt ******
am
Vor dem unterzeichnenden
N o t a r ****
mit dem Amtssitz in *****
erschienen:

1.
a) Frau ****
b) Herr ****
c) Frau ***

- zu a), b) und c) nachstehend "der Verkäufer" genannt, auch wenn es sich um
mehrere Personen handelt -.
- 2 -
2. die Eheleute
Herr ***
Frau ***
- nachstehend "der Käufer" genannt, auch wenn es sich um mehrere Personen handelt
-.
Die Erschienene zu
1. a) ist dem Notar von Person bekannt. Die Erschienenen zu 1. b),
c) und 2. wiesen sich dem Notar zur Person aus durch Vorlage ihrer Bundespersonalausweise.
Die Frage des Notars nach einer Vorbefassung im Sinne des § 3 Abs.1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG
wurde von den Beteiligten verneint.
Die Erschienenen ließen folgenden

KAUFVERTRAG

beurkunden und erklärten, handelnd wie angegeben:
I.
Vorbemerkung

Der Verkäufer ist bzw. wird als Eigentümer u.a. folgenden Grundbesitzes im Grundbuch
des Amtsgerichts ***

- 3 -
Der Notar hat das Grundbuch am heutigen Tage einsehen lassen und dabei festgestellt:
Abteilung I:

Im Grundbuch ist derzeit noch Frau Elen Z. geborene *** eingetragen.
Frau Elen Z. ist am 15.03.2011 verstorben und gemäß Erbschein des
Amtsgerichts ****vom 15.07.2014, AZ: 46 VI 162/11 beerbt worden von Frau
Maria N. Frau Maria N. ist am 24.7.2012 verstorben und gemäß Erbschein des Amtsgerichts Siegburg vom 01.07.2013, AZ: 48
VI 3/13 beerbt worden von den Erschienenen zu 1. a), b) und c) zu je 1/3 Anteil.
Die Eintragung der Grundbuchberichtigung in das Grundbuch von *** Blatt 01000
- auch in Bezug auf das Flurstück 280 – wird hiermit unter Beiziehung der dortigen
Nachlaßakten, vorgenannt, bewilligt und beantragt.

Abteilung II und III:
Keine Belastungen.
Das oben näher bezeichnete Grundstück wird im Folgenden auch „der Grundbesitz"
genannt.
Außerhalb des Grundbuches bestehen nach den Angaben des Eigentümers keine Belastungen
und Beschränkungen, auch keine Bindungen nach dem Wohnungsbindungsoder
Wohnungsförderungsgesetz oder dem Denkmalschutzgesetz.
II.
Kauf
Der Verkäufer verkauft - unter teilgegenständlicher Erbauseinandersetzung - den in Ziffer
I. näher bezeichneten Grundbesitz mit allen Grundstücksbestandteilen und dem gesetzlichen
Zubehör an den Käufer zu Miteigentumsanteilen von jeweils ein Halb Anteil.
Der Käufer nimmt dies an.
- 4 -
III.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt
***** Euro
- in Worten: **** Euro -.
Der Käufer hat ihn innerhalb von 2 - zwei - Wochen zu zahlen, seitdem der Notar ihm
das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Ziffer IV. schriftlich
bestätigt hat (Zahlungseingang).
Die Zahlung wird bewirkt mit dem Eingang bei dem Verkäufer oder der von ihm bestimmten
Stelle.
Der Kaufpreis soll - soweit er nicht zur Lastenfreistellung erforderlich ist - an den Verkäufer
auf dessen Gemeinschaftskonto
Kontonummer: *** IBAN: ***
Kreditinstitut: *** BIC: ***
Bankleitzahl: ***
gezahlt werden.
Der Käufer verpflichtet sich, den zur grundbuchlichen Lastenfreistellung benötigten
Teil des Kaufpreises bei Eintritt der Fälligkeit und nach den Anforderungen und Weisungen
des Notars unmittelbar an die etwa abzulösenden Gläubiger zu zahlen.
Wird der Kaufpreis oder ein Teil des Kaufpreises trotz Fälligkeit nicht gezahlt, so ist der
Kaufpreis oder der noch offene Teil des Kaufpreises mit 5 - fünf - vom Hundert über
dem jeweiligen Basiszinssatz (derzeit: - 0,73 vom Hundert) jährlich auf den Kaufpreis
oder auf den noch offenen Teil des Kaufpreises zu entrichten.
- 5 -
Wird der Kaufpreis nicht innerhalb von 4 - vier - Wochen seit dem Eintritt der Fälligkeit
gezahlt, so kann der Verkäufer ohne weitere Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten,
solange der Kaufpreis nicht gezahlt ist.
IV.
Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen
Die Fälligkeit des Kaufpreises setzt voraus, dass
1. die zum Vertrag und seiner Durchführung etwa erforderlichen privaten und behördlichen
Genehmigungen dem Notar vorliegen,
2. die Gemeinde ihm bestätigt hat, dass gesetzliche Vorkaufsrechte nicht bestehen
oder nicht ausgeübt werden,
3. für den Käufer eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen ist und
4. die Löschungsunterlagen für die etwa vom Verkäufer zu beseitigenden, mit Rang
vor der Auflassungsvormerkung vorhandenen Grundbucheintragungen dem Notar
so vorliegen, dass er darüber frei oder gegen eine Zahlung aus dem Kaufpreis verfügen
kann.
Das Kaufobjekt ist unbebaut.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab sofort
Vollmacht,
alle Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, die notwendig sind, um eine Bebauung
des Vertragsgrundbesitzes vorzubereiten, insbesondere Anträge auf Baugenehmigung,
Teilung etc. zu stellen und Teilungen nach dem WEG zu erklären sowie Abgeschlossenheitsbescheinigungen zu beantragen. Der Verkäufer verpflichtet sich, die hierzunotwendigen Auskünfte zu erteilen. Der Verkäufer übernimmt hierfür Kosten nur
insoweit als dies in diesem Vertrag ausdrücklich vereinbart ist.
V.
Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises mit den angegebenen Zins- und
Zahlungsbedingungen unterwirft sich der Käufer gesamtschuldnerisch der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde, wegen der eventuell anfallenden Fälligkeitsund
Verzugszinsen aus Gründen der erforderlichen Bestimmtheit für die Zeit seit dem
heutigen Tage. Er ist mit der jederzeitigen Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung
an den Verkäufer einverstanden, ohne dass es hierzu eines besonderen Nachweises bedarf.
VI.
Finanzierung des Kaufpreises
Der Verkäufer verpflichtet sich, die von den Darlehnsgebern des Käufers verlangten
dinglichen Sicherheiten für dessen Rechnung zu bestellen, wenn
1. es sich bei den Darlehnsgebern um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts mit
dem Sitz in der Bundesrepublik Deutschland oder ein Kreditinstitut, das im Inland
zum Geschäftsbetrieb befugt ist oder aber um ein Versicherungsunternehmen, das
zum Betrieb einer Bürgschaftsversicherung im Inland befugt ist, handelt und
2. die Darlehnsgeber sich dem Verkäufer gegenüber zu Händen des Notars schriftlich
verpflichtet haben, dass sie
a) die Darlehnsbeträge bis zur Höhe des Kaufpreises ausschließlich an den
Verkäufer oder nach dessen Weisungen oder auf das Anderkonto des Notars
auszahlen und
- 7 -
b) die für sie einzutragenden Grundpfandrechte bis zur vollständigen Zahlung
des Kaufpreises nur als Sicherheit für Forderungen gegen den Käufer aus
derartigen Zahlungen in Anspruch nehmen.
Die Vertragsteile bevollmächtigen sich wechselseitig sowie
- Herrn M., Notarfachassistent,
- Frau S. Notarfachangestellte
- Herrn M. Notarfachangestellter,
alle zu **** unter Befreiung von einer persönlichen
Haftung und so, dass jeder allein handeln kann aber keine Pflicht zum Handeln
besteht, und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, an dem in
Ziffer I bezeichneten Grundbesitz Grundpfandrechte in unbeschränkter Höhe zu bestellen,
den jeweiligen Grundstückseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen
und Rangänderungen hinsichtlich der Auflassungsvormerkung des Käufers
sowie sonstige Grundbucheintragungen zu bewirken und Erklärungen über den Verwendungszweck
der Grundpfandrechte abzugeben.
Der Notar hat darauf hingewirkt und dem Käufer angeraten, im Beurkundungstermin für
die Grundpfandrechtsbestellung wegen der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung
der Belastung des Grundbesitzes sowie Sinn und Zweck der notariellen Belehrung persönlich
anwesend zu sein. Rein vorsorglich erteilt der Käufer für den Fall seiner Verhinderung
die Vollmacht auch dahingehend, dass die Bevollmächtigten berechtigt sind,
Schuldanerkenntnisse für ihn wegen der von ihm aufzunehmenden Darlehen und die
Übernahme der persönlichen Haftung für den Eingang der Grundschuldbeträge und
sonstigen Nebenleistungen zu erklären und ihn wegen der persönlichen Schuldverpflichtungen
der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Der Notar hat den
Käufer darüber belehrt, dass sich seine persönliche Haftung auf sein gesamtes Vermögen
erstreckt und sich nicht etwa auf den gekauften Grundbesitz beschränkt.
Der Notar wird beauftragt, die Verwendung der Vollmacht zu überwachen. Deshalb ist
die Vollmacht auf die Abgabe von Erklärungen beschränkt, die von ihm oder seinem
- 8 -
Vertreter im Amt beurkundet oder hinsichtlich der Unterschrift beglaubigt werden. Sie
erlischt einen Monat nach Eigentumsumschreibung.
Die Rechte und Ansprüche, die dem Verkäufer aufgrund der Bestellung der Grundpfandrechte
zustehen werden, tritt er schon jetzt so an den Käufer ab, dass sie gleichzeitig
mit dem Eigentum am Grundstück auf ihn übergehen. Dies gilt insbesondere für etwaige
Eigentümergrundschulden sowie Ansprüche auf Rückabtretung von Grundschulden.
Fälligkeit und Verzinsung des Kaufpreises werden durch diese Vereinbarung nicht berührt.
VII.
Rechtsmängel
Der Verkäufer hat dem Käufer den Besitz und das Eigentum an dem Grundbesitz samt
seinen Bestandteilen frei von im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter, sowie frei
von Steuern, Zinsen und Abgaben die bis zum Tage des Besitzüberganges anfallen, zu
verschaffen, ausgenommen solche, die der Käufer nach diesem Vertrag ausdrücklich
übernimmt oder die mit seiner Zustimmung bestellt werden.
Die Rechtsmängelfreiheit erstreckt sich nicht auf die Freiheit des Kaufobjekts von gesetzlichen
Vorkaufsrechten und Veränderungsbeschränkungen.
Im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche Beschränkungen
werden vom Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt.
Der Verkäufer garantiert, dass eine öffentlich-rechtliche Wohnungsbindung nicht besteht.
- 9 -
VIII.
Sachmängel
Dem Käufer sind der gegenwärtige, altersbedingte Zustand und die Beschaffenheit des
Grundbesitzes samt seinen Bestandteilen, die baurechtlichen Festsetzungen und die zulässigen
Verwendungsmöglichkeiten hinreichend bekannt. Der Käufer hat den Grundbesitz
in mehreren Besichtigungsterminen vor Beurkundung untersucht. Aus diesem
Anlaß wurden erkennbare Mängel des Grundbesitzes angesprochen; der Käufer erhielt
vom Verkäufer die notwendigen Auskünfte. Die im Grundbuch verzeichnete Grundstücksgröße,
eine bestimmte Größe von Wohn- und Nutzflächen und eine bestimmte
Ertragsfähigkeit sind nach den Vereinbarungen der Beteiligten keine Beschaffenheit des
Kaufgegenstandes.
Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen oder infolge eines Sachmangels des
Kaufobjekts und aller sonstigen wesentlichen Bestandteile werden ausgeschlossen, soweit
der Verkäufer einen Mangel nicht arglistig verschweigt. Vorstehende Regelung gilt
auch für schädliche Bodenveränderungen und Altlasten. Die Haftung des Verkäufers für
Schadenersatzansprüche wegen vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachter Schäden
und für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, auch
soweit letztere auf einer leicht fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen,
bleibt unberührt.
Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass ihm aufgrund dieser Vereinbarung
bei Mängeln regelmäßig keine Rechte und Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen
und er die Kosten einer etwaigen Mängelbeseitigung selbst zu tragen hat.
Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz
trägt für die heute im Erschließungsgebiet bautechnisch vollständig hergestellten
Erschließungsanlagen, mindestens jedoch in Höhe etwa erbrachter Vorausleistungen,
der Verkäufer, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht
und der Zustellung des Beitragsbescheides; alle übrigen Beiträge und Lasten
trägt der Käufer.
- 10 -
Der Verkäufer garantiert, dass er alle ihm bisher zugegangenen Bescheide bezahlt hat,
einschließlich Bescheiden über Vorausleistungen.
Etwaige Ansprüche auf Erstattung einer geleisteten Vorauszahlung tritt der Verkäufer
an den Käufer ab.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass unabhängig von dieser Vereinbarung der Gemeinde
gegenüber, jedenfalls nach dem Baugesetzbuch, derjenige beitragspflichtig ist,
der im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist
und dass die Beitragsschuld als öffentliche Last auf dem Grundbesitz ruht.
Die vorstehenden Regelungen gelten für etwaige Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichungsmaßnahmen
entsprechend.
IX.
Besitzübergang - Mietverhältnisse
Der Besitz, die Nutzungen und anderen Vorteile des Grundbesitzes sowie die Lasten
und die Gefahr gehen mit der Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer über, soweit in
diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist.
Der Notar wies darauf hin, dass die bestehenden Versicherungen mit Eigentumsübergang
auf den Käufer übergehen, dass der Käufer aber ein Sonderkündigungsrecht binnen
eines Monats nach Eigentumsumschreibung hat (§§ 95, 96 VVG). Der Verkäufer
hat den Versicherer vom Verkauf schriftlich zu unterrichten. Die Verpflichtung des
Käufers zur Zahlung der zeitanteiligen Versicherungsprämie ab Besitzübergang bleibt
hiervon unberührt.
Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen nicht.
- 11 -
X.
Kosten und Steuern
Die Kosten, die durch diese Urkunde und ihren Vollzug entstehen, trägt der Käufer.
Dazu gehören auch die Kosten für Genehmigungen. Jedoch fallen die Kosten der Genehmigungen
der Erklärungen des Verkäufers sowie die Kosten der Beseitigung von
vom Käufer nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen dem Verkäufer zur
Last.
Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
XI.
Auflassung und Grundbucherklärungen
Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem in Ziffer II. verkauften
Grundbesitz auf den Käufer zu Miteigentumsanteilen von jeweils ein Halb Anteil übergeht.
Sie bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in das
Grundbuch.
Die Beteiligten bewilligen und beantragen ferner,
1. zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für den Käufer eine Auflassungsvormerkung
im oben angegebenen Gemeinschaftsverhältnis als Belastung
des in Ziffer I. näher bezeichneten Grundbesitzes einzutragen,
2. die Löschung dieser Vormerkung nach Eintragung des Eigentumswechsels, sofern
mit Rang danach keine Eintragungen vorhanden oder beantragt sind, außer solchen,
denen der Käufer den Vorrang eingeräumt hat oder denen er ausdrücklich
zugestimmt hat oder bei deren Bestellung er mitgewirkt hat,
- 12 -
3. die gänzliche oder teilweise Löschung aller jetzt oder bei Eintragung des Eigentumswechsels
auf dem in Ziffer I. bezeichneten Grundbesitz für Dritte oder sie
selbst eingetragenen Belastungen und Beschränkungen.
Den Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels soll der beurkundende Notar erst
einreichen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Vorher soll er Ausfertigungen
oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde, die die Auflassung enthalten,
nur aufgrund gesetzlicher Mitteilungspflichten erteilen.
XII.
Genehmigungen, Vorkaufs- und Erwerbsrechte
Die Beteiligten sind auf die Möglichkeit des Bestehens von gemeindlichen Vorkaufsund
Grunderwerbsrechten und auf deren Bedeutung hingewiesen. Sie ermächtigen den
Notar, den Vertrag der Gemeinde zur Erklärung über die Ausübung eines etwa bestehenden
Vorkaufsrechtes mitzuteilen. Für den Fall, dass die Gemeinde ein Vorkaufsoder
Erwerbsrecht ausübt und der Käufer bereits Leistungen aufgrund des Vertrages
erbracht hat, tritt der Verkäufer ihm die entsprechenden Ansprüche gegen die Gemeinde
ab.
Die Beteiligten beauftragen den Notar, den Vollzug dieser Urkunde zu betreiben und zu
überwachen und alle erforderlichen Genehmigungen einer Behörde und Zustimmungen
eines Beteiligten oder Dritten zu erwirken; diese sollen mit ihrem Eingang bei ihm unmittelbar
wirksam werden. Das gilt auch für die Erklärung, dass eine behördliche Genehmigung
nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt oder dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht
nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
Wird eine Genehmigung versagt oder nur unter einer Bedingung oder Auflage erteilt
oder ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt, so ist die Entscheidung den Beteiligten
zuzustellen und dem Notar in Abschrift mitzuteilen. In diesem Fall sind der Verkäufer
oder der Käufer berechtigt, vom schuldrechtlichen Teil dieses Vertrages zurückzutreten.
Im Fall des Rücktritts hat der Verkäufer dem Käufer sämtliche bis dahin erbrachten
- 13 -
Leistungen einschließlich der von diesem aufgrund des heutigen Vertrages gezahlten
Kosten für Notar und Grundbuchamt zurückzugewähren, Zug um Zug gegen Abgabe
einer Löschungsbewilligung für die für den Käufer zur Eintragung kommenden Vormerkungen
und Vorliegen der Löschungsunterlage für etwaige zu Gunsten des Käufers
bestellte Grundpfandrechte.
Der Notar wird ermächtigt, für die Beteiligten sämtliche zum grundbuchlichen Vollzug
noch erforderlich oder geeignet erscheinenden Ergänzungs- und Berichtigungserklärungen
abzugeben und entgegenzunehmen. Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus
dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch getrennt einzureichen, sie einzuschränken und
ganz oder teilweise zurückzuziehen.
XIII.
Sonstige Erklärungen - Hinweise
Die Beteiligten sind darauf hingewiesen worden,
1. dass Verkäufer und Käufer für die den Grundbesitz betreffenden Steuern und Abgaben
einschließlich der Grunderwerbsteuer sowie für die Kosten dieses Vertrages
und seiner Durchführung als Gesamtschuldner haften, soweit die Gesetze dies
vorschreiben,
2. dass das Eigentum erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch
übergeht und diese Eintragung erst erfolgen kann, wenn die behördlichen
Genehmigungen, die Bestätigung der Gemeinde wegen des gesetzlichen Vorkaufsrechts
und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der
Grunderwerbsteuer vorliegen,
3. dass der Käufer durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gegen eine bis
dahin mögliche Beeinträchtigung seines Anspruchs gesichert wird,
- 14 -
4. dass alle Vereinbarungen in dieser Urkunde richtig und vollständig enthalten sein
müssen. Die Nicht- oder Falschbeurkundung von Abreden hat in jedem Fall deren
Nichtigkeit, regelmäßig sogar die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge.
Die Beteiligten versichern hierzu, dass keine Nebenabreden getroffen wurden.
Die Vertragsteile bevollmächtigen die in Abschnitt VI Genannten in dort bestimmten
Weise und dem dort bestimmten Umfang, sämtliche Anträge zu stellen, zurückzunehmen,
abzuändern und zu ergänzen sowie darüber hinaus solche Erklärungen abzugeben,
die zum Vollzug dieser Urkunde erforderlich sind oder werden.
Der Notar wird ermächtigt, für die Beteiligten sämtliche zum Vollzug dieser Urkunde
noch erforderlich oder geeignet erscheinenden Ergänzungs- und Berichtigungserklärungen
abzugeben und entgegenzunehmen.
Der Notar kann Anträge aus dieser Urkunde getrennt stellen, sie einschränken und ganz
oder teilweise zurückziehen.
XIV.
Verjährung, Salvatorische Klausel
Die Ansprüche auf Eigentums- und Besitzverschaffung sowie der in dieser Urkunde
bestellten dinglichen Rechte verjähren gleichzeitig mit dem Kaufpreisanspruch, spätestens
aber in dreißig Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn.
Sollten Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden
oder sollte der Vertrag eine ausfüllungsbedürftige Lücke enthalten, so wird die
Wirksamkeit des Vertrages im übrigen hiervon nicht berührt. Die Beteiligten sind verpflichtet,
statt dessen eine Regelung zu treffen, die im Rahmen des rechtlich Möglichen
dem entspricht, was die Parteien gewollt hätten. Entsprechendes gilt, wenn ein Recht in
der vorgesehenen Form nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann.
- 15 -
Diese Niederschrift ist den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt
und eigenhändig unterschrieben worden:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, im Sinne einer anwaltlichen Erstberatung wie folgt beantworten:


Ihre erste Frage betrifft die Vertragsprüfung eines notariellen Kaufvertrages betreffend einer unbebauten Immobilie. Ihre zweite Frage betrifft - für Sie als Käufer - ggf. kritische Punkte.


Zunächst ist klar, dass im Rahmen der hier geschuldeten Erstberatung keine eingehende Vertragsprüfung erfolgen kann z.B. ohne den Kaufgegenstand und die Interessenalge näher geprüft zu haben. Ohne den Verhandlungsstand und den Verhandlungsverlauf genauer zu kennen lässt sich auch nicht abschätzen, welche Klauseln noch verhandelt werden können bzw. ob auf Ihrer Seite eine die entsprechende Vertragsmacht bestünde.

Dennoch habe ich den Vertrag überflogen. Besonders ungewöhnliche Klauseln oder Formulierungen sind mir dabei nicht aufgefallen. Vielleicht noch der allgemeine Hinweis, dass auch Notare "nur mit Wasser kochen" und ganz typischerweise auf sogenannte Musterformularbücher zurückgreifen, in denen die einzelnen Klauseln allesamt näher erläutert werden.

Jeder Vertrag birgt Chancen und Risiken das ist klar. Es könnten Vorkaufsrechte (z.B. der Gemeinde) bestehen. Das Rechtsgeschäft ist steuerlich relevant/löst Steuerpflichten aus. Sach- und Rechtsmängel sind hier zum Nachteil der Käufer fast vollständig ausgeschlossen. Es gilt hier also ggf. genau hinzuschauen (Altlastenverzeichnis ? Probleme oder Planungen in der Umgebung ?). Schauen Sie genau hin und hören Sie Sich ggf. in der Nachbarschaft´/Umgebung um.

Sämtliche Haftungsausschlüsse sind natürliche "kritisch" für die Käufer, allerdings durchaus üblich und je nachdem tragbar. Viele Risiken spielen sich um (Bestands-)Immobilien ab. Wie wurde das Grundstück früher genutzt? In Ihrem Fall ist das Grundstück allerdings wohl unbebaut.

Insoweit Sie die Absicht haben zu bauen sollten Sie etwaige Baurechte eingehend prüfen lassen. Nicht unüblich wäre es einen Bauvorbescheid zu beantragen. Man muß nicht Eigentümer eines Grundstücks hierfür sein.

Alles in allem möchte ich den Vertrag im Rahmen der Prüfung hier als in sich schlüssig und üblich bezeichnen. Hinweise des Notars sind ggf. ernst zu nehmen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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