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Haftung Verkäufer für Feuchtigkeitsschäden Hauskauf

09.05.2018 23:22 |
Preis: 42,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Durch Benennung aufgetretener Mängel kann sich ein Verkäufer bei einem Immobilienkauf wirksam einer Inanspruchnahme entziehen. Denn aufgrund des standardmäßig vereinbarten Haftungsausschlusses wären Mängelrechte nur bei Arglist oder im Falle einer Garantie gegeben. Offenbarung schließt Arglist aus.

Guten Abend,
wir stehen kurz vor dem Notartermin für den Kauf einer umfangreich sanierten Doppelhaushälfte (Baujahr 1970, Sanierung 2016). Der Kaufvertragsentwurf enthält den üblichen Ausschluss für Mängelhaftung des Verkäufers.

Ein paar Tage vor Vertragsunterzeichnung teilt der Verkäufer dem Makler per E-Mail mit, dass es in der Vergangenheit 1. zu Rissen am Innenputz kam und 2. einen schwarzen Fleck im Schlafzimmer gegeben hat. Seine Vermutung ist, dass nicht ausreichend gelüftet wurde. Zu 2. hat er gleichzeitig bestätigt, dass der Fleck entfernt wurde.

Ist der Käufer damit seiner Offenbarungspflicht nachgekommen, so dass dieser im Nachhinein nicht mehr für nachträglich auftretende, gravierende und kausal zusammenhängende Feuchtigkeitsschäden belangt werden kann?

Bei den Besichtigungen haben wir nach bekannten Feuchtigkeitsschäden gefragt, diese wurden verneint.

Würden Sie dazu raten, vor Vertragsunterzeichnung noch einen Sachverständigen hinzuzuziehen oder gibt es Möglichkeiten, eine für uns absichernde Lösung im Kaufvertrag einzuarbeiten? Lt. Makler müsste der Verkäufer dennoch haften, wenn es zu Feuchtigkeitsschäden nach Unterzeichnung kommen sollte. Er hat ja schließlich bestätigt, dass der Mangel (schwarzer Fleck) behoben wurde.

Vielen Dank für eine kurzfristige Rückmeldung
10.05.2018 | 00:04

Antwort

von


(116)
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

wie von Ihnen wohl schon richtig erkannt, haftet der Verkäufer aufgrund des Haftungsausschlusses nicht mehr, sofern er Mängel nicht arglistig verschweigt, § 444 BGB. Dadurch, dass er die entstandenen Mängel - Risse am Innenputz und schwarzer Fleck im Schlafzimmer - aber offenbart hat, können Sie ihm insoweit keine Arglist mehr nachweisen. Damit ist der Haftungsausschluss auch insoweit wirksam.

Der Makler irrt daher, wenn er meint, entgegen dem Haftungsausschluss könnten Sie noch Mängelrechte bezüglich nachträglich auftretender, gravierender und kausal zusammenhängender Feuchtigkeitsschäden geltend machen.

Das ist mitnichten der Fall.

Sie müssten sich vielmehr in der Tat im Notarvertrag durch eine entsprechende Ergänzung der Regelungen zur Gewährleistung solche Mängelrechte wegen Feuchtigkeit ausdrücklich vorbehalten. Denkbar wäre in etwa die folgende Regelung:

Der Verkäufer weist auf zwischenzeitlich entstandene Risse am Innenputz und einen schwarzen Fleck im Schlafzimmer hin und versichert, dass die Mängel restlos behoben sind. Sollten wider Erwarten weitere Feuchtigkeitsschäden auftreten, so gelten insoweit die Mängelrechte des BGB. Der Verkäufer bleibt insoweit insbesondere zur Mängelbeseitigung verpflichtet und - sollte er trotz Aufforderung binnen einer hierfür gesetzten angemessenen Frist diesem Verlangen nicht nachkommen - zur Zahlung der Kosten einer Ersatzvornahme.

Sie sollten dies der Notarin oder dem Notar möglichst alsbald so mitteilen.

Selbstverständlich wäre es die beste Lösung, wenn noch vor dem Kauf ein Sachverständiger die aufgetretenen Mängel und deren Behebung näher begutachten würde. Ich rate ohnehin regelmäßig zur Hinzuziehung von Sachverständigen vor einem Immobilienkauf. Sie haben gegenüber dem Verkäufer insoweit keinen Erstattungsanspruch, so dass Sie die Kosten eines solchen Gutachtens selbst tragen müssten. Einen geeigneten Sachverständigen finden Sie über die Datenbank der IHK unter https://svv.ihk.de/content/home/home.ihk

Sollte irgendetwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Ich hoffe ansonsten, dass Ihnen meine Hinweise nützen und wünsche Ihnen alles erdenklich Gute für den beabsichtigten Kauf. Über eine positive Bewertung mit der vollen Punktzahl würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Ergänzung vom Anwalt 10.05.2018 | 08:10

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ergänzend noch der folgende Hinweis:

Lassen Sie sich vom Verkäufer alle Mängelrechte bzw. Gewährleistungsansprüche abtreten, die er gegenüber den Unternehmen hat, die die Sanierung 2016 durchgeführt haben.

Der Verkäufer soll Ihnen auch alle dazugehörigen Unterlagen - Verträge, Garantiescheine und Unternehmerlisten - überreichen. Auch eine solche Regelung gehört unbedingt in Ihren Notarvertrag.

Den Entwurf Ihres Notarvertrags prüfe ich übrigens gerne im Rahmen meiner Festpreisangebote auf dieser Plattform. Nutzen Sie dafür einfach die Direktanfrage oder mailen mir.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute.

Beste Grüße

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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