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Hauskauf: Verkäufer verzögert Schlüsselübergabe


02.12.2015 18:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben den 23.Okt ein Haus gekauft. Endlich hat der Verkäufer am 24.Nov die Immobilie geräumt und wir haben die Räumung überpruft/bestätigt. den 24.Nov haben wir dann die Kaufpreis vollständig auf das zwei Bankkontos gezahlt, wie es im Schreiben vom Notar für die Fälligkeit der Zahlung angeordnet wurde.

Freitag hat die Bank uns gesagt, dass die zwei Beträge erfolgreich bezahlt wurden.
Also Zahlungseingang erfolgte am Freitag den 27.November.

Den 28.November sagte der Verkäufer die Übergabe ab, weil sein Darlehn nicht noch
gelöscht wurde. Seine Bank hat bis jetzt die Löschung noch nicht durchgeführt und
folglich verzögert der Verkaufer die Übergabe. Er sagt, dass der Zahlungseingang nicht
erfolgte, da er seines Darlehnskonto kontrolliert und nicht das Konto auf dem Schreiben
vom Notar... (das Konto gehört zur Bank nicht zum Verkäufer ...Zug um Zug)

Unsere Fragen:

1) da der Zahlungseingang vom Bank bestätigt wurde und wir die Eingragungsbekanntmachung (mit Auflassungsvormerkung) bekommen haben, können wir mit einem Bohrer das Schloss tauschen, und die Übergabe ohne die Zustimmung der Verkäufer durchführen? Ist das Strafbar?
2) laut Vertrag haben wir ab heute Anspruch an Nutzungsentgelt. Wegen die Verzögerung der Übergabe, können wir ab Sofort das Nutzungsentgelt verlangen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1) Da der Zahlungseingang vom Bank bestätigt wurde und wir die Eingragungsbekanntmachung (mit Auflassungsvormerkung) bekommen haben, können wir mit einem Bohrer das Schloss tauschen, und die Übergabe ohne die Zustimmung der Verkäufer durchführen? Ist das Strafbar?

Soweit ich Sie richtig verstehe ging der geschuldete Kaufpreis auf dem Treuhandkonto ein. Nunmehr muss der Verkäufer noch die Immobilie an Sie übereignen (auflassen). Solange dies noch nicht geschehen ist, ist der Verkäufer noch Eigentümer der Immobilie (sie verfügen lediglich über eine Auflassungsvormerkung).

Faktisch ist der Verkäufer noch Eigentümer. Daher laufen Sie Gefahr, durch Aufborhung des Schlosses Sachbeschädigung nach § 303 StGB und Hausfriedensbruch nach § 123 StGB zu begehen. Der Verkäufer könnte Sie bzgl. dieser Tatbestände ggf. anzeigen. Weiter könnten Sie sich bzgl. des beschädigten Schlosses schadendsersatzpflichtig machen.

Ich rate Ihnen daher an - zur Vermeidung von Komplikationen - die Auflassung durch den Verkäufer abzuwarten. In diesem Fall sind Sie auf der sicheren Seite.

2) laut Vertrag haben wir ab heute Anspruch an Nutzungsentgelt. Wegen die Verzögerung der Übergabe, können wir ab Sofort das Nutzungsentgelt verlangen?

Ja. Sofern dies vertraglich vereinbart ist, können Sie ab dem heutigen Zeitpunkt - entsprechend der vertraglichen Vereinbarung - Nutzungsentschädigung verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2015 | 19:03

Sehr geehrter Herr Traub,

vielen Dank für Ihre detalierte Anwort.

Ich hätte eine Nachfrage:

Die Kaufbetrag wurde nicht auf eine Treuhandkonto gezahlt, aber auf zwei verschiedene Kontos:
1) der Betrag (ca. 70%),der auf dem Grundschuld gebunden ist, wurde auf das Bankkonto von der Bank der Verkäufer überwiesen, da die Bank ist im Grundschuld eingetragen. Die Bank müss jetzt das Darlehn der Verkäufer löschen, aber das dauert ewig lang und hat nichts mit dem Eingang der Zahlung zu tun (es ist einfach eine Bearbeitungszeit der Bank der Verkäufer).
2) der Restebetrag (ca. 30%) wurde auf das Girokonto des Verkäufer gezahlt.

Unsere Bank (die zufällig auch die Bank vom Betrag in 1)ist) hat den Eingang der beiden Beträge bestätigt.

Nach diesen Details, ist immer noch verboten, mit dem Bohrer das Schloss zu tauschen und die Immoblie zu übernehmen, da wir vollig gezahlt haben? Wie viele Tagesätze werden wir maximal bekommen, fals wir das wirklich machen sollten.

Danke,


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2015 | 20:10

Wie folgt:

Ergänzung vom Anwalt 02.12.2015 | 20:20

Sehr geehrter Fragensteller,

meine Ausführungen gelten nach wie vor.

Allerdings gehe ich in vorliegender Sache wegen der geschilderten Umstände nicht von einer strafrechtlichen Verurteilung aus, so dass sich auch die Frage nach den Tagessätzen nicht stellt. Sofern es zu der Einleitung eines Ermittlungsverfahrens kommen sollte, gehe ich von einer Einstellung aus.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt
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