Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Grundsätzlich kann auch der Vermieter einer Wohnung sich des Hausfriedensbruchs strafbar machen, wenn er gegen den Willen des Mieters in dessen Wohnung eindringt.
Unter Hausfriedensbruch versteht man die vorsätzliche Verletzung des verfassungsrechtlich geschützten Gutes der Unverletzlichkeit befriedeter Besitztümer.
Es macht sich derjenige strafbar, der gegen den Willen des Berechtigten in die in § 123 Abs. 1 StGB genannten Räumlichkeiten eindringt oder der sich trotz Aufforderung des Berechtigten aus den Räumlichkeiten nicht entfernt.
Als Räumlichkeiten werden Wohnungen, Geschäftsräume, befriedete Besitztümer sowie abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, genannt.
Berechtigter, im Sinne des Tatbestandes, ist der Inhaber des Hausrechts, d.h. derjenige, der entscheiden darf, wer sich in den geschützten Räumlichkeiten aufhalten darf und wer nicht, also z.B. der Eigentümer, Mieter oder Pächter der Räumlichkeit. Dementsprechend kann sich auch der Vermieter einer Räumlichkeit des Hausfriedensbruchs strafbar machen, wenn er gegen den Willen des Mieters in dessen Räumlichkeiten eindringt. Dies gilt auch für den Fall, dass er mit einem Nachschlüssel, aber ohne Wissen des Mieters die Räumlichkeiten betritt. Dem Vermieter ist es nur gestattet die Wohnung ohne Wissen des Mieters zu betreten, wenn er dies zur Gefahrenabwehr macht, etwa bei einem Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters, sprich bei Gefahr im Verzuge.
Hierzu gehört aber nicht die Benutzung eines Kopiergerätes oder dergleichen oder die bloße Zustandsbesichtigung.
Das Einverständnis des Berechtigten schließt einen Hausfriedensbruch aus. Eine generelle Zutrittserlaubnis bei Gebäuden mit Publikumsandrang (z. B. Kaufhaus) genügt hierzu.
Bestraft wird der Hausfriedensbruch mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe. Der Hausfriedensbruch wird jedoch gemäß § 123 Abs. 2 StGB nur auf Antrag verfolgt.
Nach § 569 Abs. 2 BGB kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Vermieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt und dem Mieter hierdurch eine Vertragsfortsetzung nicht zumutbar ist.
Hier ist auf ein Urteil des Landgericht Berlin zu verweisen, welches entschieden hatte, dass bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter eine fristlose Kündigung seitens des Mieters möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 9.2.1999, Az.: 64 S 305/99, GE 1999, 572). Insbesondere wenn auch schon in der Vergangenheit Verstöße vorkamen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Sascha Lembcke
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Wie sollen wir weiter vorgehen?
Ihre Nachfrage möchte ich hiermit gerne beantworten:
Die weitere Vorgehensweise ist davon abhängig, welches Ziel Sie verfolgen.
# wollen Sie das Mietverhältnis beenden, dann wäre eine Anzeige nebst Strafantrag denkbar und im gleichen Zug der Ausspruch der fristlosen Kündigung
- Ob die Strafanzeige verfolgt wird, hängt dann von der Staatsanwaltschaft ab
- Die fristlose Kündigung wäre dann vorallem erst einmal eine praktische Beurteilung und schlussendlich zivilrechtlich zu klären
# wollen Sie das Mietverhältnis fortsetzen, denn wäre folgendes denkbar
- bevor eine eskalierende Anzeige erfolgt, sollte ein Unterlassen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden (hierbei bitte nicht mit der Erstattung einer Anzeige drohen, da dies eine Nötigung darstellen kann)
- Sie können den Vorfall auch zur Anzeige bringen und parallet künftig ein Unterlassen des Betretens (ohne ihre Anwesenheit und ohne wichtigen Grund) fordern.
- ferner sollte geprüft werden, inwieweit künftig der Zugang ihrerseits unterbunden werden kann. Insoweit sind Sie auch berechtigt die Schlösser zu den Mieträumen zu wechseln um Dritte als auch den Vermieter dauerhaft auszusperren, insbesondere wenn dieser über einen eigenen Nachschlüssel verfügt
- Sie sind nicht verpflichtet beim Vermieter einen Schlüssel zu hinterlegen, selbst wenn dieser Zugang zur Heizungsanlage haben möchte. Dann erfolgt der Zugang eben nur noch in Anwesenheit Dritter. Hinsichtlich dem Keller müsste man gleichsam verfahren, aber hier kommt es auch ein wenig auf den Inhalt des Mietvertrages an. Alternativ die anderen Räumlichkeiten mit entsprechenden Schlössern ausstatten.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Lembcke
