Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Bei einem Kaufvertragsabschluss am 4.9. kann natürlich knapp zwei Wochen danach nicht davon ausgegangen werden, dass die Auszahlungsvoraussetzungen für die finanzierende Bank bereits gegeben sind.
Wenn vorliegend also das Problem der Auszahlung des Kaufpreises und damit der Schaffung der Übergabevoraussetzungen nur darin liegt, dass noch keine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, dann können Sie das Objekt natürlich auch vor Zahlung des Kaufpreises übergeben. Der Auszahlung des Kaufpreises und der Schaffung der Fälligkeitsvoraussetzungen stehen damit nur formelle Hindernisse entgegen und bei ansonsten ungestörtem Geschehensablauf wird die Kaufpreiszahlung kurzfristig erfolgen.
Nicht ganz deutlich ist, weshalb die vorzeitige Übergabe und deren Modalitäten nicht bereits im Notarvertrag geregelt wurden. Es muss doch am 4.9. absehbar gewesen sein, dass die Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung nicht so schnell vorliegen würden. Außerdem wusste der Käufer doch, dass er so schnell wie möglich renovieren möchte.
Das Risiko bei vorzeitiger Übergabe liegt darin, dass es möglicherweise später nicht zu einem Kauf kommt, weil die Finanzierung des Käufers „platzt“ und der Käufer die ETW möglicherweise schlecht renoviert hat oder aber sie nicht mehr herausgeben möchte.
Diese Risiken können Sie vertraglich nicht verhindern, allerdings könnten Sie eine Absicherung schaffen. Dies könnte beispielsweise in einem Zusatz zu dem Notarvertrag erfolgen, wonach die Übergabe vor Kaufpreiszahlung erfolgt, sich der Käufer aber bei Scheitern des Vertrages für alle an der ETW eventuell entstandenen Schäden der persönlichen Vollstreckung mit seinem gesamten Vermögen unterwirft. Zudem wäre daran zu denken, eine Bankbürgschaft beibringen zu lassen, worin sich die Bank des Käufers für solche etwaigen Ansprüche gegen diesen verbürgt.
Allein eine Haftungserklärung des Käufers gibt Ihnen noch keine ausreichende Sicherung für die geschilderten Szenarien. Sie sollten daher wirklich auf eine Absicherung drängen.
Wenn etwas unklar geblieben sein sollte benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
