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Verkauf ETW, Löschung Grundschuld

| 17.09.2009 10:21 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Wir haben am 4.9. unsere ETW per Notarvertrag verkauft. Da die ETW aber noch mit einer Grundschuld von 40.000€ belastet ist, kann offensichtlich beim Grundbuch die Auflassung/Vormerkung nicht eingetragen werden. Die Bank des Käufers geht natürlich auf Nummer sicher und zahlt nicht und das ganze Prozedere zieht sich in die Länge. Gemäß Auskunft bei unserer Bank liegt die Löschung der Grundschuld bei ihrem Notar und wird noch mindestens 10 Tage dauern. Nun liegt uns aber der Käufer in den Ohren, er möchte anfangen zu renovieren und bereits bis 15.10. eingezogen sein.

1. Wie verhalte ich mich richtig?
Er kann höchstens 2.000€ bezahlen, da er Notar- und Maklerkosten bereits gezahlt hat. Ich möchte nicht, daß auf uns dann der Satz "Den Letzten beißen die Hunde" zutrifft. Der Käufer würde uns auch unterschreiben, daß er für evtl. Schäden an der Wohnung/Haus haftet.
2. Wie müßte hierzu die Formulierung aussehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Bei einem Kaufvertragsabschluss am 4.9. kann natürlich knapp zwei Wochen danach nicht davon ausgegangen werden, dass die Auszahlungsvoraussetzungen für die finanzierende Bank bereits gegeben sind.

Wenn vorliegend also das Problem der Auszahlung des Kaufpreises und damit der Schaffung der Übergabevoraussetzungen nur darin liegt, dass noch keine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, dann können Sie das Objekt natürlich auch vor Zahlung des Kaufpreises übergeben. Der Auszahlung des Kaufpreises und der Schaffung der Fälligkeitsvoraussetzungen stehen damit nur formelle Hindernisse entgegen und bei ansonsten ungestörtem Geschehensablauf wird die Kaufpreiszahlung kurzfristig erfolgen.

Nicht ganz deutlich ist, weshalb die vorzeitige Übergabe und deren Modalitäten nicht bereits im Notarvertrag geregelt wurden. Es muss doch am 4.9. absehbar gewesen sein, dass die Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung nicht so schnell vorliegen würden. Außerdem wusste der Käufer doch, dass er so schnell wie möglich renovieren möchte.

Das Risiko bei vorzeitiger Übergabe liegt darin, dass es möglicherweise später nicht zu einem Kauf kommt, weil die Finanzierung des Käufers „platzt“ und der Käufer die ETW möglicherweise schlecht renoviert hat oder aber sie nicht mehr herausgeben möchte.

Diese Risiken können Sie vertraglich nicht verhindern, allerdings könnten Sie eine Absicherung schaffen. Dies könnte beispielsweise in einem Zusatz zu dem Notarvertrag erfolgen, wonach die Übergabe vor Kaufpreiszahlung erfolgt, sich der Käufer aber bei Scheitern des Vertrages für alle an der ETW eventuell entstandenen Schäden der persönlichen Vollstreckung mit seinem gesamten Vermögen unterwirft. Zudem wäre daran zu denken, eine Bankbürgschaft beibringen zu lassen, worin sich die Bank des Käufers für solche etwaigen Ansprüche gegen diesen verbürgt.

Allein eine Haftungserklärung des Käufers gibt Ihnen noch keine ausreichende Sicherung für die geschilderten Szenarien. Sie sollten daher wirklich auf eine Absicherung drängen.

Wenn etwas unklar geblieben sein sollte benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2009 | 11:29

Sie haben meine Fragen nicht beantwortet.
Sollen wir z.B. darauf bestehen, daß zumindestens 10% der Kaufsumme v. 178.000 angezahlt werden? Eine Bankbürgschaft bzw. Nachtrag zum Notarvertrag ist doch nicht praktikabel, weil dauert doch mindestens genauso lang. Wir benötigen jetzt eine schnelle Lösung. Der Käufer möchte am Wochenende in die Wohnung. Sicherlich war das bei Notartermin absehbar, aber uns beiden war nicht klar, daß die Eintragung von der Löschung der Grundschuld abhängig ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2009 | 12:10

Sehr geehrter Fragesteller,

ausgehend von meiner abschließenden Formulierung:

"Allein eine Haftungserklärung des Käufers gibt Ihnen noch keine ausreichende Sicherung für die geschilderten Szenarien. Sie sollten daher wirklich auf eine Absicherung drängen"

sollten Sie auf eine Absicherung drängen.

Dies kann eine Bankbürgschaft oder eine Barsicherheit sein. Also auch eine Anzahlung auf den Kaufpreis. Ich halte angesichts des genannten Kaufpreises allerdings einen Betrag in Höhe von mindestens 5.000,- EUR für erforderlich.

Eine Bankbürgschaft könnte der Kundenberater angesichts der Kaufpreisfinanzierung sofort herausgeben. Diese würde ja auch mit Zahlung des Kaufpreises sofort gegenstandslos.

Bewertung des Fragestellers 22.09.2009 | 16:32

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Stellungnahme vom Anwalt:
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