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muss Antrags auf einer Baugenehmigung oder Bestandsschutz?

26.07.2015 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht. Sie stellen die Frage ob Ihr Bau (Baugenehmigung) und seine Nutzung (Nutzungsgenehmigung) sogenannten Bestandsschutz hat. Die Bauordnungebehörde (Baupolizei) scheint Ihnen gegenüber Ordungsverfügungen angekündigt, oder erlassen zu haben.

Wir bestitzen ein mehrfamilienhaus in Dueren NRW,.Das Haus wurde um ca. 1890 gebaut,das gebaude ist ein Reihenmittelhäuser gebaut. am 19.Nov 1999 als Denkmalnr.1/126 in die liste Stadt dueren ein getragen worden .
die Behörde hat fuer uns haus  Ordnungsverfügung angestellt.wegen ohne baugenehmigung ,mutmasslich die wohneinheiten von einer auf sechs erhoeht worden .und auch der nutzungsaenderung von wohn-und geschaeftshaus in eines mehrfamilienwohnhaus.
Von bauakten hat ganz leer(glaubhaft versichert, dass Baugenehmigungsakten nicht vorhanden)es keinerlei Urkunden mehr gibt
die Beweislast für das Bestehen einer Baugenehmigung beim  Bauherrn, also mir , liegt muss .(von bauamt )

.Für das Vorliegen einer Baugenehmigung, Er hat schließlich den Nachteil zu tragen, dass die Erteilung der Baugenehmigung nicht zu beweisen ist, wenn die Behörde glaubhaft versichert, dass Baugenehmigungsakten nicht vorhanden und auch sonst keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Baugenehmigung gegeben seien (Rabe, BauR 1978, 166 S. 168). Das Vorliegen einer Baugenehmigung kann nicht nur durch Vorlage des Bescheids, sondern auch durch eine glaubhafte Zeugenaussage, dass die Baugenehmigung erteilt worden ist Aus der Tatsache, dass ein Bauwerk mit dem geltenden Recht nicht im Einklang steht, kann geschlossen werden, dass auch eine Baugenehmigung nicht vorliegt, da nach dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Art. 20 Abs. 3 GG) davon auszugehen ist, dass Baugenehmigungen in Übereinstimmung mit den Gesetzen erteilt werden (Rabe, BauR 1978, 166 S.169.) ist richtig oder?
wir haben glaubhafte Zeugenaussage. .nachweislich ist das gebaude zumindest ab 1932 als mehrfamilienwohnhaus mit mindesten 5 wohneinheiten genutzt.
aber vor 1932 ,wenn eine ladenlokal gehabt (auch nur von Denkmalschutz der Liste eingetragen auf geschrieben),Es kann sich aber auch um ein Bauvorhaben handelt, das baugenehmigungsfrei war.zudem handelt sich auch nicht um eine Nutzungsänderung des Objekts, so dass der Bestandsschutz gälte, wenn das Objekt legal erbaut worden ist.
ohne rechtswirksam genehmigt und errichtet worden zu sein, nach der Errichtung längere Zeit den materiellen Baurechtsvorschriften entsprochen haben (materiell baurechtmäßig) – (unter diesen Punkt fallen z. B. historische Gebäude, die zu einem Zeitpunkt errichtet wurden, als es noch kein geltendes Bauordnungsrecht gab).
öffentlichen Baurechts  bis 1933
In der Regel ist jeder Eigenthümer seinen Grund und Boden mit Gebäuden zu besetzen 
oder sein Gebäude zu verändern wohl befugt.
baugenehmigungsfrei war bis 1933 die nutzung als ladenlokal
wenn einmal das Bauobjekt legal war, nachträglich nicht rechtswidrig durch Rechtsänderung werden kann. Da das Objekt über 120 Jahre alt ist, kann man davon ausgehen, dass es irgendwann mal legal war.
Das haus ist Reihenmittelhäuser werden wenn uns haus schwarzbau ohne genehmigung ,wie denken an die beiden seitlichen gebaut auch oder ?

2. dass im Hinblick auf Umbauten in der Vergangenheit ein Bestandsschutz nicht in Betracht kommen dürfte.(von bauamt),
Hat er keinerlei Urkunden mehr gibt
dass es eben keine bestandskräftige Nutzungsänderung gegeben hat und diese haus nur die Nutzung im Rahmen des bestandskräftigen Wohnens durchführen, also keine Änderung besteht. 
Dürfen wir auf der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Anspruch auf baurechtlichen Bestandsschutz ergeben. ?
weil die Anlage in der Vergangenheit während einer längeren Zeit materiell rechtmäßig war, so kann die Behörde nicht eine „nachträgliche Baugenehmigung aussprechen"(dies wäre nur möglich, wenn das Gebäude derzeitigem öffentlichen Recht entspricht, was es jedoch gerade nicht tut). Die Behörde kann lediglich einen feststellenden Verwaltungsakt erlassen, der den Bestandsschutz bestätigt (nach allgemeiner Ansicht besteht ein Anspruch auf einen solchen feststellenden Verwaltungsakt nicht). Stimmt ?
Die formell illegal (ohne erforderliche Genehmigung) errichtet wurden, aber zu diesem Zeitpunkt mit dem damals geltenden öffentlichen materiellen Recht übereinstimmten,
dass die Entstehung des Bestandsschutzes nicht vom Vorliegen einer Baugenehmigung abhängig ist; denn – wie dargestellt – kommt es für die Entstehung des Bestandsschutzes zunächst einmal nur darauf an, dass das Bauvorhaben zum Zeitpunkt seiner Errichtung (oder zu einem späteren Zeitpunkt) materiell legal war. Mithin können Bestandsschutz auch Gebäude erlangen, die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen (vgl. §§ 65, 66, LBauO NW) oder die im Genehmigungsfreistellungsverfahren gelaufen sind (§ 67 LBauO NW); darüber hinaus können auch Bauvorhaben Bestandsschutz erlangen, die zwar materiell legal aber formell illegal – weil zwar genehmigungsbedürftig aber ohne Genehmigung – errichtet wurden (sowie sogar Bauvorhaben die – s. oben – materiell und formell illegal errichtet wurden, aber später für einen gewissen Zeitraum materiell legal waren).Das ist richtig ?
die Behörde hat auch uns Vorbehalt,gegen die Mieter berichten wird und diesen die Nutzung untersagt.
Wie kann ich weiter machen ,muss wir neu die Stellung eines Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung ?
Wir denken haben wir rechts,brauchen wir keine neu antragen .
Aber von die behörde ,"dass Sie sich nicht auf Bestandsschutz berufen können, ist zunächst noch nicht bindend"
 dass eine Baugenehmigung erforderlich ist
Das ist wahr?
koennen sie mir vorschlag  gibt die Rechtsgrundlage für uns  ?wie kann ich weiter machen ,danke


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht. Sie stellen die Frage ob Ihr Bau (Baugenehmigung) und seine Nutzung (Nutzungsgenehmigung) sogenannten Bestandsschutz hat. Die Bauordnungebehörde (Baupolizei) scheint Ihnen gegenüber Ordungsverfügungen angekündigt, oder erlassen zu haben.

Der Sachverhalt ist ernst. Es geht um die Bau- und Nutzungsgenehmigung Ihres Gebäudes. Diese Genehmigungen korespondieren direkt mit dem Wert des Gebäudes und dem Wert seiner Nutzungen. Ich muß Ihnen dringend anraten, einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin mit dem Fall zu betrauen.

Die Sachlage scheint komplex. Es gilt Akten - jedenfalls die Akten der Denkmalsschutzbehörde - einzusehen. Auch die Rechtslage ist komplex. Es könnten historische Bauvorschriften zur Anwendung kommen. Z.B. solche aus dem Kaiserreich, oder dem Dritten Reich ggf. solche vor Erlass des Baugesetzbuches (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO), oder der Landesbauordnung (LBO).

Es ist offensichtlich nicht zielführend im hiesigen Forum mehrere Erstberatungen aneinanderreihen zu wollen (vgl. http://www.frag-einen-anwalt.de/Bestandsschutz-und-Nutzungsaenderung-ohne-genehmigung---f272529.html). Sie brauchen eine gründliche Rechtsberatung und rechtliche Vertretung gegenüber der Baubehörde!

Sie müssen sich in den durch Gesetz vorgegebenen Verwaltungsverfahren (L-VwVfG, LBO) mit Ihrer Rechtsauffassung gegen die Baubehörde durchsetzen. Die Baubehörde hat den Sachverhalt von Amtswegen zu ermitteln. Sind Genehmigungen erforderlich (was ja erst noch die Frage ist) müssen Sie diese Genehmigungen einholen bzw. einholen lassen. Womöglich müssen Sie Genehmigungen und zwar baurechtliche, als als ggf. denkmalschutzrechtliche vor Gericht erstreiten.

Schwer zu sagen wie es weitergeht. Grundsätzlich müsste die Baubehörde das Verfahren betreiben, den Sachverhalt ermitteln, und ... „die Abgabe von Erklärungen, die Stellung von Anträgen oder die Berichtigung von Erklärungen oder Anträgen anregen, wenn diese offensichtlich nur versehentlich oder aus Unkenntnis unterblieben oder unrichtig abgegeben oder gestellt worden sind. Sie erteilt, soweit erforderlich, Auskunft über die den Beteiligten im Verwaltungsverfahren zustehenden Rechte und die ihnen obliegenden Pflichten. ... (2) Die Behörde erörtert, soweit erforderlich, bereits vor Stellung eines Antrags mit dem zukünftigen Antragsteller, welche Nachweise und Unterlagen von ihm zu erbringen sind und in welcher Weise das Verfahren beschleunigt werden kann. Soweit es der Verfahrensbeschleunigung dient, soll sie dem Antragsteller nach Eingang des Antrags unverzüglich Auskunft über die voraussichtliche Verfahrensdauer und die Vollständigkeit der Antragsunterlagen geben." ... § § 25 Abs. 1 L-VwVfG. Aber nochmals: Sie sollten sich bereits im Verwaltungsverfahren anwaltlich vertreten lassen, weil nur dann ihre Interessen fundiert vertreten werden. Nicht selten ist die Behörde zu erheblichen Zugeständissen zu bewegen, allerdings nur wenn juristischer Druck ausgeübt wird.

Auf behördliche Schreiben, gar Verwaltungsakte müssen Sie innerhalb der vogegebenen Fristen reagieren. Ich meine Sie müssen auch in eigenem Interesse das Problem angehen. Hierzu brauchen Sie einen Rechtsanwalt/ eine Rechtsanwältin zumal Ihnen wohl Regressansprüche (Schadensersatzforderungen) Ihrer Mieter drohen.

Ihre Kernfrage muß geklärt werden - entweder im Verwaltungsverfahren z.B. durch Einigung mit der Baubehörde, oder in Gerichtsverfahren (durch Richterspruch).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2015 | 21:57

haben wir schon durch einen Rechtsanwalt Verwaltungsverfahren,aber meine anwalt hat nicht wie meine oben geschrieben gruende angegeben .so bei gerichts mundlich Termin von der Richterin geäußerte Rechtsauffassung, "wonach sie als Bauherr für das Vorliegen einer Baugenehmigung nachweist richtig sind sowie die Auffassung, dass Sie sich nicht auf Bestandsschutz berufen können"hat die Rechtsgrundlage für die ?nach ich gesehen
wenn einmal das Bauobjekt legal war, nachträglich nicht rechtswidrig durch Rechtsänderung werden kann. Da das Objekt über 120 Jahre alt ist, kann man davon ausgehen, dass es irgendwann mal legal war.uns haus hat sicher materielle Legalität,Hat sicher bestandsschutz gehabt .wieso sowie die Auffassung, dass Sie sich nicht auf Bestandsschutz berufen können?
wenn Die formell illegal (ohne erforderliche Genehmigung) errichtet wurden, aber zu diesem Zeitpunkt mit dem damals geltenden öffentlichen materiellen Recht übereinstimmten, hat auch bestandsschutz.
dass die Entstehung des Bestandsschutzes nicht vom Vorliegen einer Baugenehmigung abhängig ist; denn – wie dargestellt – kommt es für die Entstehung des Bestandsschutzes zunächst einmal nur darauf an, dass das Bauvorhaben zum Zeitpunkt seiner Errichtung (oder zu einem späteren Zeitpunkt) materiell legal war.
Mithin können Bestandsschutz auch Gebäude erlangen, die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen (vgl. §§ 65, 66, LBauO NW) oder die im Genehmigungsfreistellungsverfahren gelaufen sind (§ 67 LBauO NW);
darüber hinaus können auch Bauvorhaben Bestandsschutz erlangen, die zwar materiell legal aber formell illegal – weil zwar genehmigungsbedürftig aber ohne Genehmigung –
errichtet wurden (sowie sogar Bauvorhaben die – s. oben – materiell und formell illegal errichtet wurden, aber später für einen gewissen Zeitraum materiell legal waren).
wonach sie als Bauherr für das Vorliegen einer Baugenehmigung nachweist richtig sind ?

wie bei bauakten gesehen hat keine beweiss auch ist leer .

Für das Vorliegen einer Baugenehmigung, über die Unterlagen nicht vorhanden sind, trifft den Betroffenen die materielle Beweislast.
Er hat schließlich den Nachteil zu tragen, dass die Erteilung der Baugenehmigung nicht zu beweisen ist, wenn die Behörde glaubhaft versichert,
dass Baugenehmigungsakten nicht vorhanden und auch sonst keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Baugenehmigung gegeben seien
(Rabe, BauR 1978, 166 S. 168). Das Vorliegen einer Baugenehmigung kann nicht nur durch Vorlage des Bescheids, sondern auch

durch eine glaubhafte Zeugenaussage,haben wir auch zeugen ab 1932 als mehr familiehaus benutzen
wie jetzt gesehen hat bauamt keine Rechtsgrundlage da fuer .von der Richterin geäußerte Rechtsauffassung muss auch Rechtsgrundlage zeigen ?
wie oben erst geschrieben habe ich rechts denken ich ,wie denken sie ? wie kann ich weiter machen ?
das Verwaltungsgericht Aachen bereits eine vorläufige Rechtsauffassung dahingehend geäußert hat, dass eine Baugenehmigung
erforderlich ist und Sie sich insbesondere nicht auf Bestandsschutz berufen können.)ist richtig oder ?
wie kann ich so gegen
danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2015 | 22:54

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),


im Forum hier, können Sie keine "Erstberatung" zu einem komplexen Sach-, Rechts- und Streitstand erwarten, der bereits vor Gericht ausgetragen wird.

Das Gericht scheint sich mit der Frage befassen zu müssen wer dem Gericht BEWEISEN muß, dass eine Baugenehmigung mit einem bestimmten - von Ihnen gewünschten Inhalt vorliegt. Die Rechtsgrundlage hierfür bilden die Vorschriften des Verfahrensrechts (VwGO und ZPO analog).

Die Unerweislichkeit von Tatsachen (HIER VORLIEGENEINER BAUGENEHMIGUNG), aus denen ein Beteiligter ihm günstige Rechtsfolgen herleitet (SIE WOLLEN AUS DER GENEHMIGUNG NUTZUNGSRECHTE ABLEITEN), geht grundsätzlich zu seinen Lasten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. November 1993 - BVerwG 7 B 190.93 - NJW 1994, 468; Beschluss vom 3. August 1988 - BVerwG 9 B 257.88 - Buchholz 412.6 § 1 HHG Nr. 28; Beschluss vom 19. Februar 1988 - BVerwG 4 B 33.88 - im Anschluss an das Urteil vom 23. Februar 1979 - BVerwG 4 C 86.76 - Buchholz 406.16 Nr. 13 = BRS 35 Nr. 206 m.w.N.) ... auch BVerwG DÖV 1979,601. Bei diesen Entscheidungen handelt es sich um sogenanntes RICHTERRECHT.

===> SIE MÜSSEN nach der Rechtsprechung der Obergerichte das Vorliegen einer Baugenehmigung beweisen. Können Sie die Baugenehmigung nicht vorzeigen, befindet sich auch keine Baugenehmigung in den Akten der Behörde SCHEITERN SIE ggf. mit dem Beweis, und bekommen deshalb ein Problem. Der Beweis kann nur gelingen, wenn das Gericht bzw. die Richter von einer Tatsache überzeugt sind. Wissen es die Richter nicht, müssen sie eben nach den Beweisregelung bzw. der Beweislastverteilung entscheiden.

Insoweit Sie keine typischerweise schriftliche Baugenehmigung vorweisen können, müssen Sie eine neue Baugenehmigung oder Bauerlaubnis beantragen.

Die Entscheidung des VG Aachen kann ggf. vor dem Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtshof) überprüft werden (RECHTSMITTEL DER BERUFUNG).


Mit freundlichen Grüßen



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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