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Haus außerhalb des Baufensters / Planungsfehler Garageeinfahrt

15.11.2011 15:57 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben bei einem Bauträger unser Haus incl. Garagen beauftragt. Die Planung übernahm ein Planungsbüro, dass mit dem Bauträger zusammenarbeitet. Nun haben wir während des Baus zwei massive Probleme:

1. Wir haben festgestellt, dass unser Haus ca. 50 cm näher an das Grundstück des Nachbarn gebaut wurde (jetzt ein Abstand von 3 Meter). Das ist außerhalb des vorgegebnen Baufenster vom Bebauungsplan.
Welche Konsequenzen hat dies für uns? Haftet der Bauträger wenn eine Strafe fällig wird? Wie sollen wir uns verhalten?

2. Wir bauen in Hanglage. Die Doppelgarage wird nach Vorne versetzt zum Haus gebaut. Das Planungsbüro hat dafür im Plan eine gewisse Höhe eingetragen. Nachdem wir uns als Leihen nicht vorstellen konnten haben wir die Garagen im Plan um 10 cm tiefer setzten lassen waren uns aber nicht sicher ob die Höhe passt. Daher wurde in den Werkplan eine Hinweis gemacht: "Höhenabsprache vor Ort mit Bauherrn". Jetzt wurden kurzfristig die Fundamente gemacht. Der Rohbauer hat uns vor Ort vorgeschlagen noch 5 cm tiefer zu gehen. Da haben wir zugestimmt, aber das Gefälle zu beurteilen war für uns nicht möglich. Als wir und jetzt auf die aufgekieste Einfahrt gefahen sind stehen wir total schief. Wir konnten jetzt messen, dass die Einfahrt wenn diese fertig ist 12,7% beträgt! Da liegen wir mit dem BMW auf. Obwohl das Vorgabe war mit dem BMW gut einfahren zu könne und auch den Reifenwechsel auf dem Garagenplatz machen zu können. Wie kann man nur so eine Einfahrt planen!
Welche Rechte haben wir? Wir wollen auf jeden Fall die Fundamente tiefer setzen, d.h. nochmal abreisen und neu machen. Wer muss das Bezahlen? Ist das ein Planungsfehler, oder haben wir den "schwarzen Peter" weil wir ja den Plan so unterschieben haben?

Vielen Dank!

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Sehr geehrte Ratsuchende,


Sie haben nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung in der Tat erhebliche Probleme:


1.)

Durch die Abweichung zum Bebauungsplan ist ein nichtgenehmigter Schwarzbau entstanden, bei dem es Schlimmstenfalls zu einer Abrissverfügung kommen kann, was aber auch im Ermessen der Baubehörde steht.

Möglich wäre aber, in Rahmen einer Nachtragsgenehmigung diese Abweichung legalisieren zu lassen, sofern nicht auch nachbarliche Belange einem solchen Nachtrag entgegen stehen.

Kommt es zu einem Vermögensschaden, haftet Ihr Vertragspartner (ggfs. gemeinsam mit dem Planungsbüro, was von der genauen vertraglichen Konstellation abhängt), also der Bauträger.

Sie sollten also dieses Umstand SCHRIFTLICH dem Bauträger anzeigen; lassen Sie sich bitte nicht mit schönen Worten davon abbringen, dass zumindest der Nachtrag gemacht wird, damit es eben kein "Schwarzbau" mehr ist.


Daneben liegt - unabhängig vom Nachtrag - auch ein Baumangel vor, was aber von den Gesamtumständen abhängt. Sollte die Planung (z.B. von Anbauten, Pflanzungen etc.) auf den Ursprungsstandort ausgelegt sein, könnten auch bei Durchsetzung der Nachtragsgenehmigung Schadensersatzansprüche gegenüber dem Bauträger durchsetzbar sein.


2.)

Auch wenn es zunächst den Anschein hat, dass Sie aufgrund Ihrer Unterschrift "Pech gehabt haben" ist es bei dieser Frage nicht ganz so:

Denn auch insoweit liegt ein Baumangel vor, wenn die von Ihnen gewünschten Eigenschaften (gut einzufahren, Radwechsel) vertraglich vereinbart gewesen sind, da dann eine Abweichung eben vorliegt.

Ein Mitverschulden wäre zwar denkbar; allerdings darf von einem Laien keineswegs erwartet werden, in der Rohbauphase dieses Gefälle erkennen zu können - hier wäre es vertragliche Nebenpflicht des Bauträgers gewesen, sie dann auf diese Besonderheiten hinzuweisen, was aber unterblieben ist.

Insoweit hätten Sie also ein Anspruch auf Herstellung der vertraglich vereinbarten Gegebenheiten, was wohl in der Absenkung liegen wird, sofern nicht noch das Straßenniveau im Rahmen der Erschließung sowieso angehoben werden soll. Das wäre dann Tatfrage, die so nicht beantwortet werden kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2011 | 15:23

Sehr geehrter Rechtsanwalt Bohle,

vielen Dank für Ihre Antworten.
Wir haben dazu noch folgende Fragen:

Zu Ziffer 1:)

In einem Treffen mit unserem Bauträger wurde, (wie Sie bereits angedeutet haben), die Angelegenheit heruntergespielt.

Uns wurde erklärt, dass "unser" Haus richtig steht, lediglich der Eingabeplan wäre falsch. Was aber zu keiner "Beeinträchtigung" führt.

Wir glauben jedoch, egal ob das Haus falsch steht, oder der Eingabeplan falsch ist, es sich immer um einen "Schwarzbau" handelt! Wir müssen also auf jeden Fall unsere Bedenken anmelden? Welche Frist gilt, um diese Bedenken anzumelden?

Zu Ziffer 2:)

Auch dieses Thema wurde an diesem Termin besprochen.
Generelle Aussage "Werkplan wurde von uns unterschrieben" bleibt natürlich erstmals im Raum stehen.
Wir haben jedoch noch eine Mail an unsere Architektin gefunden, in der wir folgendes geschrieben hatten: --"Und wegen der Garagentiefe planen wir mal die Einfahrt, wie besprochen mit 30 cm (nicht mit 40)."-- Unsere Architektin hat dann auch die Garagen 10 cm tiefer gesetzt. Wir haben jedoch nicht mitbekommen, dass das Echte Maß von 88 cm auf 78 cm Garagenhöhe (Höhendifferenz zur Straße)geändert wurde.

Im Internet existiert eine Garagenverordnung. §3 Rampen unter Ziffer 2 wird hier bei Steigungen über 10% (wir haben aktuell eine Steigung von 12,7%) eine Steigung von 5% auf 3 Meter gefordert. Erst dann kann man auf die 10% ansteigen. Aufgrund unserer Länge des Vorplatzes von 5,50 Meter ist dies jedoch schwer/nicht möglich! Fehlplanung?? (Zumal kein Fußweg vorhanden ist, wir fahren direkt auf die Straße.)

Nun unsere Frage: müssen wir uns an diese Verordnung halten?

Nochmals vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2011 | 15:58

Sehr geehrte Ratsuchende,



diese Reaktion des Bauträgers war -leider - vorherzusehen, wobei Sie die Angelegenheit aber keineswegs herunterspielen lassen sollten.


Denn wenn angeblich "nur" der Eingabeplan falsch sein sollte, fragt man sich natürlich, warum der Bauträger Sie nicht gleich informiert und die Richtigstellung gefordert hat.


Es ändert also nichts an der Tatsache, dass formalrechtlich eine Abweichung besteht und ein "Schwarzbau" vorliegt. Auf die Frage einer Beeinträchtigung kommt es dabei nicht an, da eben das Bauamt allein auf diese Formlichkeiten abstellen kann.

Daher sollten Sie dises unbedingt schriftlich gegenüber dem Bauträger rügen.

Zwar hätten Sie dafür generell mindestens zwei Jahre Zeit (je nach Vertragsgrundlage auch bis zu fünf Jahren), sollten es aber sofort machen, damit im Falle eines Schadensersatzes keine Verletzung der Ihnen obliegenden Schadensminderungspflicht eingewendet werden kann.



Zu der Auffahrt:

Sicherlich liegt hier ein Mangel und ein nicht von Ihnen zu verantwortender Fehler vor.

Die Gegenseite wird sich nicht erfolgreich auf Ihre Unterschrift berufen können, da es Ihnen gar nicht möglich gewesen ist, diese Folgen zu überblicken und es auch offenbar an der notwendigen Aufklärung (vertragliche Nebenpflicht) gefehlt hat.

Denn wenn man - wie hier - die Folgen so nicht überbricken kann, obliegt es dem Bauträger, Sie darüber genaustens aufzuklären, was er auch nachweisen müsste. Und dieses wird er nicht können, da es ja insoweit keine Aufklärung gegeben hat.

Die GaV findet anwendung; allerdings sind die dortigen Vorschriften immer im Einzelfall auslegungs- und abänderungsfähig.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php


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