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Handwerkerkosten mit Miete verrechnen, Notdienst gerufen, falsche qm


14.03.2006 21:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine kleine Eigentumswohnung vermietet. Mit den Mietern gibt es seit kurzem zu folgenden Punkte etwas Ärger:

1. Drei Personen haben den Mietvertrag unterschrieben. Es sollte eine neue Wand in einem Zimmer eingezogen werden. Ich wollte das Material stellen und die Mieter erklärten gemeinsam, daß sie die Arbeitsleistung kostenfrei ausführen. Nunmehr haben mir zwei Mieter schriftlich gekündigt (wollen ausziehen) und mündlich erklärt sie brauchen die Materialien auch nicht. Die Materialien habe ich beim Baustoffhandel bestellt, jedoch noch nicht abgeholt. Ich könnte Sie gegen 25% "Strafgebühr" auch nicht abnehmen.
a. kann ich die Strafgebühr geltend machen
b. gegen wen, wenn sich die drei Mieter uneinig sind
c. ist die Kündigung wirksam oder müssen sich hier auch alle drei Mieter einig sein, bzw. was ist wenn zwei Mieter einfach ausziehen
2. In diesem Zusammenhang habe ich auch den Zustand der Wohnung kontolliert und erstmals festgestellt, daß die Wohnung statt der im Mietvertrag vereinbarten 90qm eigentlich 95qm hat. Ich hatte die Wohnung derzeit gekauft und die Mieter / den Mietvertrag vom Verkäufer schon mit übernommen.
a. kann ich nun die Miete anpassen
b. auch rückwirkend oder ab wann
3. Leider ist in dieser Zeit nun auch die Heizung ausgefallen. Es war letzten Sonnabend zwischen 4 und 5 Uhr morgens. Den Mieter ist bekannt, daß ich eine bestimmte Heizungsfirma per Vereinbarung quasi unter Vertrag habe, die immer angerufen werden sollte und deren Rufnummer dem Mieter bekannt ist. Der Mieter schreibt mir nun, er habe in obiger Zeit versucht die Heizungsfirma zu erreichen, jedoch vergeblich. Er hat darauf eine beliebige andere Firma beauftragt, weil es eilig war (Begründung: minus 10 Grad), die gegen 7,30 Uhr anfing den Schaden zu beheben.
a. kann man eine Erreichbarkeit um 4 bis 5 Uhr voraussetzen oder hätte der Mieter nicht in üblichen Zeiten von 7 bis 8 Uhr, auch am Sonnabend meine Vertragfirma nochmal anrufen müssen
b. hätte der Mieter nicht hilfsweise auch versuchen sollen mich zu erreichen?
c. heute ist ja fast jeder Anruf auf Mobiltelefonen sichbar, notfalls auch ohne Nummer als unbekannter Anruf. Weder bei mir noch beim meiner Vertragfirma ist aber auch ein Anruf vom Mieter eingegangen, was meine Vertragsfirma auch bezeugen könnte. Kann ich hieraus herleiten, daß ggf. eine Sorgfaltspflicht verletzt wurde?
d. wie lange ist üblicherweise ein Heizungsausfall hinnehmbar ohne das Eilbedürftigkeit eintritt oder Mietkürzungen zu erwarten sind. Kann man quasi einmal Kaltduschen zumuten, denn es ist ja auch keine Schadenvergrößerung zu vermuten, denn die Heizung wird ja nicht in einigen Stunden einfrieren (Wohnung ist auch in einem 12-Familienhaus in der Mitte)?
e. an der Heizung wurde nun ein Gegenstand ausgetauscht und der Arbeitslohn berechnet. Von einem Versicherungsschaden weis ich, daß das ausgetauschte Teil nun eigentlich in mein Eigentum übergeht. Ist das richtig?
f. Kann ich die Übergabe verlangen?
Von meinem Vertragunternehmen weis ich, daß ich nur 50% für das Teil bezahlt hätte und der Stundenlohn hätte nur 60% der berechneten Kosten betragen und überstundenzuschlag (für Sonnabend) wäre auch nicht angefallen und zu guter letzt wäre auch nur der Lohn für eine Person berechnet worden - da es so im Rahmenvertrag vereinbart wurde (und nicht für zwei Personen die die ausführende Firma angesetzt hat.
g. Kann ich bei der Regulierung diese Kosten abziehen und der Mieter muß die Differenz selbst tragen?
h. Was ist wenn das Ersatzteil nicht vorgelegt werden kann, kann ich komplett kürzen, weil ich nicht sehen kann, ob das Teil wirklich kaputt war?
i. Steht dem ggf. eine Beteiligung quasi "alt" für "neu" entgegen, da das eingebaute Teil ja neuer ist als das ausgetauschte
k. der Mieter will die Kosten der Firma gleich mit der Miete verrechnen. Kann ich dieses hier im speziellen oder auch bei Folgeproblemen grundsätzlich ablehnen? Es scheint wohl grundsätzlich von Mietern eine Tendenz zu geben einfach mit der Miete zu verrechnen, das ist einfach.
Gern würde ich das umdrehen, daß - falls ich nicht reguliere, der Mieter klagen muß?
Was mache ich, wenn der Mieter aber trotzdem mit der nächsten Miete verrechnet?
Welche Zeit ist mir üblicherweise zuzustehen um die Sache zu überprüfen oder kann der Mieter sagen, wenn ich in zwei Wochen nicht alles kläre, behält er die Miete ein?

Haben Sie ggf. aus Ihrer Praxis einen Tip was ich ggf. noch vergessen habe?

Ich wäre sehr verbunden, wenn Sie bei Ihren Ausführungen ggf. Paragraphen, Urteile, Rechtssprechungen o. ä. beifügen, die ich anführen könnte?
Besten Dank.


-- Einsatz geändert am 14.03.2006 22:18:40
Eingrenzung vom Fragesteller
14.03.2006 | 21:55
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zum ersten Teil Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist erst einmal festzuhalten, wenn alle drei im Mietvertrag stehen, sind alle drei Mietvertragsparteien.
Aus diesem Grunde müssten auch alle drei kündigen, um das Mietverhältnis zu beenden. Die Kündigung von nur zweien wäre formal unwirksam, so dass Ihnen als Vermieter die Möglichkeit bestünde, zwei von drei Mietvertragsparteien aus dem Mietverhältnis zu entlassen.
Wenn alle drei im Mietvertrag stehen, tritt als Folge Gesamtschuldnerschaft nicht nur bezüglich der Miete, sondern auch anderen etwaigen Ansprüchen Ihrerseits gegen die Mietergemeinschaft ein.
Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass Sie zwar die Leistung nur einmal fordern können, sich aber aussuchen können, wen Sie von den Gesamtschuldnern zuerst in Anspruch nehmen. Zugunsten des Inanspruchgenommenen würde ein gesetzlicher Forderungsübergang eintreten, der im Folgenden zum Gesamtschuldnerausgleich gegenüber den übrigen beiden Mietern führen würde.
Wenn das mit dem „Einziehen“ der zusätzlichen Wand so vereinbart war, würde diese Gesamtschuldnerschaft auch hinsichtlich des Materials bzw. der Abstandssumme, die Sie „Strafgebühr“ nennen zulasten der Mietergemeinschaft wirken.

Hinsichtlich des zweiten Teiles Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird sich die Sache dahingehend auflösen, dass Sie wohl bei Begründung des Mietverhältnisses nicht über einen Quadratmeterpreis gesprochen, geschweige denn darüber verhandelt haben. Somit spielen die Quadratmeter bei der Bemessungsgrundlage für den Mietpreis, der eine Festmiete in einem Eurobetrag bildet.
Es gibt zwar seit geraumer Zeit Rechtsprechung des BGH zugunsten des Mieters, dass die Miete bezogen auf Quadratmeter gekürzt werden kann, jedoch aber erst bei einer Abweichung von größer 10 %.
Dies bedeutet, selbst wenn man diese Rechtsprechung auf Sie übertragen würde, läge diese Abweichung von größer 10 % nicht vor.
Jedenfalls ist eine Mietanpassung nach oben durch Sie nicht möglich.

Hinsichtlich der Funktionalität der Heizung haben Sie, da dies unstreitig in Ihren Zuständigkeitsbereich fällt, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu erhalten.
Im Winter wäre bei Ausfall der Heizung gar für den Zeitpunkt des Ausfalles möglicherweise eine Mietminderung bis zu 100 % möglich, weswegen ich kein „schlafenden“ Hunde wecken würde.
Die Kosten für die Instandsetzung haben Sie aus oben genanntem Grunde zu tragen, da Sie den vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses erstmalig herzustellen bzw. zu erhalten haben.
Sie könnten sich allenfalls darauf berufen, dass der Mieter zu früh zur Selbsthilfe gegriffen hat, obwohl ich der Ansicht bin, dass eine defekte Heizung, insbesondere im Winter nicht hinnehmbar ist.
Aus der Praxis gesprochen, würde ich davon jedoch Abstand nehmen, da der Mieter sich dann postwendend an die Mietminderung wird erinnern.

Da sich Ihre übrigen Fragen dadurch eigentlich erledigt haben, möchte ich noch auf etwas Wesentliches im Verhältnis Mieter zu Vermieter hinweisen.
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Herstellung und den Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs zuständig, der Mieter für den vertragswidrigen Gebrauch, der in Richtung fahrlässige Sachbeschädigung geht.
Ausgenommen vom vertragsgemäßen Gebrauch sind die wirksam gegenüber dem Mieter umgelegten Schönheitsreparaturen, die bei Wirksamkeit der Umlegung durch den Mieter zu erledigen sind.
Diese sind somit Teil der Miete, wozu jedoch die Reparatur einer Heizung nicht zu rechnen wäre.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2006 | 09:12

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Zahn,
vielen Dank für die Anwort, ich habe sie verstanden und sie hilft mir. Ich würde gern zu meiner Frage k (kann der Mieter Reparaturen oder Forderungen immer gleich mit der Miete verrechnen usw.) bitte noch die Info haben, da ich vermute, daß der Mieter jetzt häufiger kommen wird.
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2006 | 19:26

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

dem ist nicht so, da Mieter die Pflicht haben, etwaige Mängel anzuzeigen und nicht gleich zur Selbsthilfe zu greifen.
Der Mieter muss Ihnen die Möglichkeit geben, etwaige Mängel, die im Rahmen des Erhalts des vertragsgemäßen Gebrauchs auf-
treten,zu beseitigen.
Erst nach einer etwaig erfolgten Abmahnung und Aufforderung mit
Fristsetzung ist es dem Mieter möglich zur Selbsthilfe zu greifen und Ihnen in Rechnung stellen zu können.
Hat der Mieter diese Voraussetzungen geschaffen, wäre es ihm
ggf. auch möglich eine Aufrechnung mit der Mieter vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihnen auch die ergänzende Frage zu Ihrer Zufrieden-heit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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