Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.
Zum ersten Teil Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist erst einmal festzuhalten, wenn alle drei im Mietvertrag stehen, sind alle drei Mietvertragsparteien.
Aus diesem Grunde müssten auch alle drei kündigen, um das Mietverhältnis zu beenden. Die Kündigung von nur zweien wäre formal unwirksam, so dass Ihnen als Vermieter die Möglichkeit bestünde, zwei von drei Mietvertragsparteien aus dem Mietverhältnis zu entlassen.
Wenn alle drei im Mietvertrag stehen, tritt als Folge Gesamtschuldnerschaft nicht nur bezüglich der Miete, sondern auch anderen etwaigen Ansprüchen Ihrerseits gegen die Mietergemeinschaft ein.
Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass Sie zwar die Leistung nur einmal fordern können, sich aber aussuchen können, wen Sie von den Gesamtschuldnern zuerst in Anspruch nehmen. Zugunsten des Inanspruchgenommenen würde ein gesetzlicher Forderungsübergang eintreten, der im Folgenden zum Gesamtschuldnerausgleich gegenüber den übrigen beiden Mietern führen würde.
Wenn das mit dem „Einziehen“ der zusätzlichen Wand so vereinbart war, würde diese Gesamtschuldnerschaft auch hinsichtlich des Materials bzw. der Abstandssumme, die Sie „Strafgebühr“ nennen zulasten der Mietergemeinschaft wirken.
Hinsichtlich des zweiten Teiles Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird sich die Sache dahingehend auflösen, dass Sie wohl bei Begründung des Mietverhältnisses nicht über einen Quadratmeterpreis gesprochen, geschweige denn darüber verhandelt haben. Somit spielen die Quadratmeter bei der Bemessungsgrundlage für den Mietpreis, der eine Festmiete in einem Eurobetrag bildet.
Es gibt zwar seit geraumer Zeit Rechtsprechung des BGH zugunsten des Mieters, dass die Miete bezogen auf Quadratmeter gekürzt werden kann, jedoch aber erst bei einer Abweichung von größer 10 %.
Dies bedeutet, selbst wenn man diese Rechtsprechung auf Sie übertragen würde, läge diese Abweichung von größer 10 % nicht vor.
Jedenfalls ist eine Mietanpassung nach oben durch Sie nicht möglich.
Hinsichtlich der Funktionalität der Heizung haben Sie, da dies unstreitig in Ihren Zuständigkeitsbereich fällt, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu erhalten.
Im Winter wäre bei Ausfall der Heizung gar für den Zeitpunkt des Ausfalles möglicherweise eine Mietminderung bis zu 100 % möglich, weswegen ich kein „schlafenden“ Hunde wecken würde.
Die Kosten für die Instandsetzung haben Sie aus oben genanntem Grunde zu tragen, da Sie den vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses erstmalig herzustellen bzw. zu erhalten haben.
Sie könnten sich allenfalls darauf berufen, dass der Mieter zu früh zur Selbsthilfe gegriffen hat, obwohl ich der Ansicht bin, dass eine defekte Heizung, insbesondere im Winter nicht hinnehmbar ist.
Aus der Praxis gesprochen, würde ich davon jedoch Abstand nehmen, da der Mieter sich dann postwendend an die Mietminderung wird erinnern.
Da sich Ihre übrigen Fragen dadurch eigentlich erledigt haben, möchte ich noch auf etwas Wesentliches im Verhältnis Mieter zu Vermieter hinweisen.
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Herstellung und den Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs zuständig, der Mieter für den vertragswidrigen Gebrauch, der in Richtung fahrlässige Sachbeschädigung geht.
Ausgenommen vom vertragsgemäßen Gebrauch sind die wirksam gegenüber dem Mieter umgelegten Schönheitsreparaturen, die bei Wirksamkeit der Umlegung durch den Mieter zu erledigen sind.
Diese sind somit Teil der Miete, wozu jedoch die Reparatur einer Heizung nicht zu rechnen wäre.
Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.
Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Zahn,
vielen Dank für die Anwort, ich habe sie verstanden und sie hilft mir. Ich würde gern zu meiner Frage k (kann der Mieter Reparaturen oder Forderungen immer gleich mit der Miete verrechnen usw.) bitte noch die Info haben, da ich vermute, daß der Mieter jetzt häufiger kommen wird.
Vielen Dank.
Sehr geehrter Herr Ratsuchender,
dem ist nicht so, da Mieter die Pflicht haben, etwaige Mängel anzuzeigen und nicht gleich zur Selbsthilfe zu greifen.
Der Mieter muss Ihnen die Möglichkeit geben, etwaige Mängel, die im Rahmen des Erhalts des vertragsgemäßen Gebrauchs auf-
treten,zu beseitigen.
Erst nach einer etwaig erfolgten Abmahnung und Aufforderung mit
Fristsetzung ist es dem Mieter möglich zur Selbsthilfe zu greifen und Ihnen in Rechnung stellen zu können.
Hat der Mieter diese Voraussetzungen geschaffen, wäre es ihm
ggf. auch möglich eine Aufrechnung mit der Mieter vorzunehmen.
Ich hoffe, Ihnen auch die ergänzende Frage zu Ihrer Zufrieden-heit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
