Sehr geehrte Fragestellerin,
zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.
Nach Ablauf der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB
)für die Rechnungslegung bezüglich der Betriebskosten können Sie Ihren Vermieter zur Abrechnung zwingen. Dazu sollten Sie Ihren Vermieter, allerdings nicht per Email, sondern schriftlich mit Einschreiben und Rückschein, auffordern, die mehrfach angeforderten Abrechnungen für 2006 und 2007 nunmehr spätestens binnen 14 Tagen zu erstellen. Entspricht der Vermieter dieser Aufforderung nicht, haben Sie die Möglichkeit, die aktuell fälligen Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten ( BGH, WuM 1984, 128) und zwar bis zur Vorlage der Abrechnungen.
Allerdings sollten Sie dies vorher Ihrem Vermieter schriftlich mitteilen und zwar bereits in dem Aufforderungsschreiben zur Rechnungslegung für die Jahre 2006 u. 2007.
Sollte auch das Zurückbehaltungsrecht nicht dazu führen, dass Ihr Vermieter die Rechnungslegung vornimmt, sollten Sie Klage einreichen. Diese Klage können Sie im Wege der Stufenklage mit einer Klage auf Auszahlung der sich aus den Abrechnungen ergebenden Gutachten verbinden.
Jedoch ergibt sich bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2006 ein ganz erhebliches Problem, falls sich der Vermieter insoweit auf Verjährung beruft. Und zwar verjährt der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Betriebskosten nach drei Jahren ( § 195 BGB
). Die Verjährungsfrist beginnt nicht mit Ende des Jahres 2006, sondern, da der Anspruch auf Abrechnung erst ein Jahr später fällig wurde, erst drei Jahre nach Ablauf des Jahres 2007( § 199 Abs. 1 BGB
).
Die Verjährungsfrist von drei Jahren begann somit am 31.12.2007 zu laufen und endete am 31.12.2010. Die Verjährung trat am 01.01.2011 bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 ein. Sollte also der Vermieter die Einrede der Verjährung geltend machen, haben Sie keinen Anspruch mehr auf Abrechnung für das Jahr 2006 und somit auch kein Anspruch mehr auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens.
Der Anspruch auf Abrechnung für das Jahr 2007 und Auszahlung eines etwaigen Guthabens verjährt am 31.12.2011.
Gern stehe ich für eine Nachfrage bei Unklarheit zur Verfügung und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
28. April 2011
|
13:17
Antwort
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Rückfrage vom Fragesteller
28. April 2011 | 13:28
Hallo Herr Dratwa,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Ich habe meinem Vermieter ja im Dezember 2010 auf die fehlende Nebenkostenabrechnung von 2006 hingewiesen und um Zusendung gebeten. Verlängert sich damit nicht die Verjährung, da ja sozusagen eine "Unterbrechung" stattgefunden hat? Er hat mir auf die E-Mail auch geantwortet und damit dem Empfang bestätigt.
liebe Grüße
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
28. April 2011 | 14:00
Sehr geehrte Fargestellerin,
leider nein. Die Verjährung wird nur durch eine Klage auf Rechnungslegung gehemmt ( § § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
).
Ich bedaure, Ihnen insoweit keine positive Nachricht übermitteln zu können.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
