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Guthaben aus Betriebskosten mit Mietminderung zum Ende der Mietzeit verrechnen ?


| 03.05.2007 03:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Anwälte,


nach Durchrechnung der Betriebskostsnabrechnung stellt sich nun heraus, dass meine EX-Mieter ein Guthaben haben.
Wir haben vor kurzen eine Übergabe gemacht und ich als Vermieter war leider so blöd, den größten Teil der Kaution schon auszuzahlen.
Ich habe allerdings die Fehler festgehalten und die Mieter aufgefordert, dass defekte Waschbecken zu richten.
Als dies nicht passiert, habe ich mir ein Angebot eingeholt, mit einer Rechnung von 90 Euro.

Insgesamt gezahlte Kaution haben die Mieter damals 330 Euro, wobei ich schon 300 ausgezahlt habe u.V.

Wenn man nun berechnet, dass die Mieter noch Guthabenzinsen erhalten müssen und noch 30 Euro auszuzahlen sind, müsste ich auf dieser Seite den Mietern noch 40 Euro auszahlen.
Zusätzlich haben die Mieter unberechtiugterweise die ganzen Monate zuvor die Miete gemindert, weil eine Baustelle, die still steht, ihnen angeblich die schöne Sicht behindert.
Die Mietminderung belief sich auf 10 % insgesamt 126 Euro Minderung.
Ungefähr die Hälfte der Mietminderung habe ich dümmlicherweise zur Vermeidung von Rechtsauseinandersetzungen schon zugestimmt.
Ich habe also was die Mietminderung angeht noch eine Forderung von 60 Euro und was das Waschbecken angeht, eine Forderung von 90 Euro.

Das Gut haben bei der Betriebskostenabrechnung beläuft sich auf 100 Euro.

Insgesamt müssten demnach die Mieter noch 140 Euro erhalten, was sich aus Guthaben der Abrechnung, Zinsen und Kaution errechnet.
Nachzuzahlen haben die Mieter die Mietminderung und das defekte Waschbecken, dass einen Sprung hat.

Meine Frage ist nun, ob ich die Mietminderung mit dem Guthaben aus der Umlagenabrechnung verrechnen kann und den Mieter somit eine Forderung von 10 Euro stellen kann ?

MFG

-- Einsatz geändert am 03.05.2007 05:10:20
Eingrenzung vom Fragesteller
03.05.2007 | 05:09
Sehr geehrter Ratsuchender,


eine Verrechnung des Kautionsguthaben mit noch ausstehenden Forderungen ist möglich.

Da Sie hier "nur" die Hälfte der Mietminderung akzeptiert haben, ist hinsichtlich des Differenzbetrages dann die von Ihnen beabsichtigte Verrechnung zulässig.

Erforderlich ist aber noch, dass Sie die Mieter zur Begleichung Ihrer Forderung schriftlich unter Fristsetzung auffordern. In dieser Aufforderung können Sie dann aber schon die Verrechnung ankündigen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2007 | 08:53

Danke, folgende Fragen wurden für mich nicht klar beantwortet.:
Bis wann muss ich die Forderung der Mietminderung fordern ?

Zu meiner Frage, dass es im Internet dazu die Meinung gibt, dass nur unstrittige Forderungen verrechnet werden dürfen, bitte ich noch um Konkretixierung und den genauen Paragraphen
Die Mieter akzeptieren keinerlei Abzug der Mietminderung und bestehen auf die gesamte Mietminderung, ist trotzdem Verrechnung möglich ?

Meine Nachfrage zum Waschbecken hätte ich gerne noch beantwortet, bitte sagen sie mir, ob hier die Kosten des Waschbeckens und das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden darf.
wie sieht es im Falle einer Klage aus, kann der Mieter die Verrechnung ablehnen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2007 | 09:10

Sehr geehrter Ratsuchender,


natürlich kann der Mieter die Verrechnung ablehnen, nur müsste er dann auf Zahlung der Kaution klagen; Sie werden dann darlegen müssen, dass die geltend gemachten Kosten entstanden sind, was nach Ihrer Darstellung nicht schwer sein wird.

Eine Ausschließung oder Beschränkung des Rechtes zur Aufrechnung nicht nach § 556b BGB unzulässig, wobei diese Klausel auch für Forderungen des Vermieters gilt.

Ihre Ersatzanspräche verjähren nach § 548 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe de Mietsache. Aber auch, wenn es zu einer Verjährung gekommen sein sollte, können Sie nun gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einer verjährten Ersatzforderung erklären, was sich aus § 215 BGB ergibt.

Beim Waschbecken werden Sie, je nach Alter, einen gewissen Abzug Neu-für-Alt vornehmen müssen, den ich so nicht berechnen kann. Ob die 90,00 EUR der Höhe nach gerechtfertigt sind, wird schlimmstenfalls dann ein Sachverständigen feststellen müssen.

Auch im Klageverfahren kann die Aufrechnung vorgetragen werden und wird dann vom Gericht - unabhängig vom Einverständnis einer Partei - berücksichtigt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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