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Grundstücksüberlassung


23.08.2006 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Ich möchte auf einem unbebautem Grundstück meiner Eltern ein Haus zusammen mit meinem Ehepartner bauen (Gütertrennung, keine Kinder) für das wir auch die Eigenheimzulage beantragen wollen. Der Bauantrag liegt noch in der Frist, die Einkommensvoraussetzungen sind insoweit erfüllt. Meine Eltern wollen mir auch unbürokratisch Geld für den Hausbau als rückzahlbaren Kredit leihen. Anschliessend wollen meine Eltern mir alleine das Grundstück schenken.

Das Haus soll zu gleichen Teilen meinem Ehepartner und mir gehören, da wir es beide zu gleichen Teilen finanzieren bzw. Arbeitsleistung als Geldersatz einbringen.

Als Voraussetzung der Überlassung soll im Rahmen eines notariellen Vertrages vereinbart werden, dass ich den Besitz zu meinen Kosten an meine Eltern auf deren Verlangen hin rückübertragen und übereignen soll, sobald ich ohne Zustimmung der Eltern über den Besitz „verfüge“, insbesondere diesen verkaufe oder belaste, oder ein Insolvenzverfahren gegen mich eröffnet oder Mangels Masse abgelehnt wurde oder eine Zwangsvollstreckung erfolgt oder das Ganze kostenlos oder auch gegen Bezahlung Anderen zur Nutzung überlassen wird, insbesondere vermietet wird oder ich den Besitz nicht an meinen Ehepartner oder Kinder im Todesfall vererbe. Ein ausgesprochenes Rückübertragungsverlangen soll vererbbar und übertragbar sein.

Im Falle der Rückübertragung wollen mir meine Eltern sämtliche Aufwendungen für den Besitz, soweit diese zu diesem Zeitpunkt noch “werterhöhend?” sind, erstatten. Dies bezieht sich insbesondere auf den gesamten Wert der Gebäude, die mit dem dann tatsächlichen Wert zu vergüten sind. Der Grundstückswert soll bei der Berechnung hierbei unberücksichtigt bleiben. Falls bei der Wertermittlung Uneinigkeit besteht, soll ein von der IHK zu bestimmender Gutachter den Verkehrswert verbindlich für beide Seiten festlegen.

Grundsätzlich wollen mein Ehepartner und ich das in das Haus investierte eigene Geld und die eigene Arbeits- und Sachleistung, auch nicht zu Teilen, im Fall des Falles verlieren sowie vor allem den Besitz nicht aufgrund einer „nach Belieben“ oder frei behaupteten Verfehlung und dann ausgesprochenen Rückübertragungsforderung zurückgeben müssen.

Meine Frage ist nun, in wieweit diese Vereinbarung für mich unschädlich ist oder andersrum gefragt, welche Probleme könnten sich für mich - wenn auch hypothetisch – aufgrund der Vereinbarung unter diesen Voraussetzungen ergeben?

Soweit ich die Bedingungen richtig verstanden habe, möchte ich für die Beantwortung 60.- Euro bieten. Sie sollte von einem erfahrenen Spezialisten auf diesem Gebiet erfolgen.

Vielen Dank.

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Sehr geehrter Herr, sehr geehrte Dame,

auf Grundlage der geschilderten Details erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt summarisch zu beantworten:

Die vorliegende Gestaltung ist typisch und insbesondere wegen der Rückübertragungsmöglichkeiten in Ordnung. Da keine freie Widerrufsmöglichkeit vorliegt, brauchen Sie keine Angst zu haben, dass Gläubiger der Eltern eine Pfändung des Rückübertragungsanspruches erwägen könnten.

Unschön finde ich das Verbot, zu vermieten, was aus beruflichen Gründen immer erwogen werden kann und dann immerhin die Kosten für ein neues Familiendomizil absichern könnte.

Weiterhin problematisch ist die Beschränkung auf Aufwendungsersatz auf werterhöhende Maßnahmen. Dies ist wegen der schwachen Wertbeständigkeit solcher Investitionen nach meiner Auffassung sehr unbillig für Sie, da Sie dadurch erhebliche Investitionen ggf. zu geringem Wert leisten. Sinnvoller wäre eine feste Quote Ihrer Kosten (sie wohne immerhin auch ab) bzw. ein Multiplikator zu dem potentiell ermittelten gutachterlichen Wert im Rückübertragungsfall.

Für den Fall der Verfehlungen gilt Ihnen gegenüber zunächst das übliche Schenkungsrecht. Damit ist eine Rückforderung wegen gröblicher Verfehlungen nach § 530 BGB sowie wegen Notbedarfs möglich, § 528 BGB. Bei § 528 ist aber die 10-Jahresfrist nach § 529 zu beachten. Das vorstehende Risiko ist bei Schenkungen leider nicht zu vermeiden, aber die Anforderungen sind dabei durchaus hoch.

Für den Fall des Scheiterns der Ehe bleibt ist zu beachten, dass die Zuwendung an das Schwiegerkind in der Regel mit dem Scheitern der Ehe ihre Geschäftsgrundlage verliert. Dies kann zu einem Ersatzanspruch der Eltern gegen das Schwiegerkind führen; eine dingliche Rückgewähr nur in Ausnahmefällen (gegen Geldzahlung!). Dies sollten Ihre Eltern beachten und ggf. die Bedingung aufnehmen, dass die Schenkung in Erwartung der Aufnahme bei Pflegebedürftigkeit gemacht wird (dann volle Rückforderung des Miteigentums ohne Geldzahlung möglich).

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Für eine weitere Vertretung schreiben Sie mich bitte ausschließlich über die untenstehende email an, ich rufe dann gerne zurück!

Hochachtungsvoll

Rechtsanwalt Hinrichs

rahinrichs@gmx.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2006 | 09:57

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hinrichs,

ich möchte an dieser Stelle verdeutlichen, dass mein Ehegatte und ich das Haus auf fremden Grund erst bauen, und nach der Fertigstellung des Hauses das Grundstück mir geschenkt werden soll. Das Haus selbst wird, so es soweit kommt, alleine von mir und meinem Ehegatten finanziert und mit viel Eigenleistung und schweißtreibender Arbeit gebaut werden.
Wir wollen das in das Haus investierte eigene Geld und die eigene Arbeits- und Sachleistung, auch nicht zu Teilen, durch eine wenn auch „typische“, doch so mit Angriffspunkten versehene Regelung verlieren, die es ohne große rechtliche und finanzielle Hürden ermöglicht, eine Rückforderung
– rechtsmissbräuchlich - zu betreiben. Selbstverständlich werde ich nicht freiwillig oder wissentlich einen Rückübertragungsfall auslösen!!

Zur Antwort selbst:
1.„.. Rückübertragungsmöglichkeiten in Ordnung.“

Bereits im Falle dass ich „über den Besitz verfüge“, „ohne Zustimmung der Eltern“ muss ich Rückübertragen. Brauche ich für jede Nutzungshandlung eine schriftliche Zustimmung z.B. ob ich das Haus bewohnen darf, einen Baum pflanzen darf, ein Gemüssbeet anlegen darf etc.. das heißt nämlich „verfügen“?? Das wäre nicht in Ordnung!!

Rückübertragung insbesondere bei Vermietung Verkauf oder Belastung verstehe ich, soweit diese Punkte nicht einfach nur behauptet oder daher gesagt werden müssen um die Rückübertragung einfordern zu können??

Ein Insolvenzverfahren kann ohne rechtskräftigen Titel (d.h. gerichtliche Entscheidung) oder fruchtlosen Vollstreckungsversuch alleine durch die Glaubhaftmachung (bei überlasteten Gerichten leicht möglich) einer Behauptung mit Unterlagen (die müssen in diesem Stadium nicht mal echt sein) oder eidesstattlicher Versicherung von jedem gegen jeden zumindest „eröffnet“ werden. Erst nach der Eröffnung kann dagegen Beschwerde eingelegt werden.
Wäre in diesem Fall die Rückübertragung bereits einzuleiten?? Das wäre nicht in Ordnung.

Eine Zwangsvollstreckung kann wegen einer, auch äußerst geringen, Steuerschuld sehr schnell und ohne ein rechtskräftiges Urteil vorgenommen werden. Trifft der Fall dann hier auch zu?

„Kostenlos oder gegen Entgeld Anderen zur Nutzung überlassen“ erfüllt ebenso den Rückübertragungsanspruch. Das heißt z.B., ein Bekannter der sein Auto für 2 Wochen auf dem Grundstück mit meiner Erlaubnis abstellt hat, weil er in den Urlaub geflogen ist und sonst keine Parkmöglichkeit gehabt hat, löst den Rückübertragungsfall aus?? Das wäre auch nicht in Ordnung.

Ob die Rückübertragungsfälle in Ordnung sind, hängt für mich einzig davon ab, unter welchen rechtlichen Anforderungen sie gegen meinen Willen durchgesetzt werden können??
Wenn jeweils ein Formloser Antrag beim Grundbuchamt ausreicht, wäre meine Frage bereits in diesem Stadium vollständig und zufriedenstellend beantwortet .

2.„....Beschränkung auf Aufwendungsersatz auf werterhöhende Maßnahmen....“

Zum Verständnis: Hier habe ich Sie so verstanden, dass mit einem deutlichen Abschlag oder besser finanziellem Verlust bei Rückübertragung und Bewertung des Hauses durch einen Gutachter zu rechnen ist!! Dies liegt wohl an dem Wort „werterhöhend“! Die von Ihnen angeführten Punkte habe ich nicht gänzlich verstehen können. Wäre es einfacher und verständlicher weise nicht möglich, den Begriff „Aufwendungsersatz aller Kosten und Eigenleistungen im Zusammenhang mit dem Hausbau“ zu verwenden, denn somit würde man sich auch eine Begutachtung sparen?

3.„..Dies kann zu einem Ersatzanspruch der Eltern gegen das Schwiegerkind führen..“

Die nachfolgenden Ausführungen habe ich leider nicht verstanden. Wäre eine Erläuterung mit anderen Worten möglich?

Besten Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2006 | 14:26

Sehr geehrter Herr,

zunächst bedanke ich mich herzlichst für Ihre Nachfrage.

1. Eine Verfügung liegt im Sinne des Vertrages nur dann vor, wenn Sie über das Eigentum verfügen! Das ist eine Abänderung, Übertragung des Eigentums, so wie Sie es nicht verstehen. Andere Änderungen sind davon nicht erfasst. Fragen Sie den Notar bzgl. einer Klarstellung! Eine bloße Behauptung genügt dafür nicht. Klarstellung: Es gibt lediglich einen Anspruch auf Rückübertragung, dagegen können Sie sich zur Not gerichtlich zur Wehr setzen!

2. Bitte machen Sie zur Bedingung, dass ein Insolvenzverfahren erst nach gerichtlich fester Eröffnung (nach Rechtsbehelf) ausreicht. Meines Erachtens würde aber auch eine Vertragsauslegung zu diesem Ergebnis kommen.

3. Solange die ZV nicht das Haus betrifft, sehe ich keine Probleme. Stellen Sie auch dies ausdrücklich klar.

4. Nein, die Urlaubsvertretung ist kein Problem, es geht um dauerhafte Übertragungstatbestände!

5. Nein, der Rückübertragungsanspruch wäre einzuklagen. Ohne Titel wird da nichts geändert! Auch dies könnte im Vertrag zu Ihrer Beruhigung klargestellt werden.

6. Natürlich ist immer bei Einbau mit einem Wertverlust zu rechnen! Wie die genaue Werthaltigkeit ist, kann ich natürlich prognostizieren. Der Aufwendungsersatz (genaue Definition wäre im Vertrag festzuhalten) in Ihrem Sinne wäre natürlich besser.

7. Es geht darum, wie die Grundstücksschenkung gegenüber Ihrer Partnerin zu würdigen ist. Es geht um eine Absicherung Ihrer Eltern. Die kann dazu führen, dass diese nicht den vollen Wert rückfordern können. Da sie allerdings gemeinsam das Haus aufbauen, ist dies wohl zu vernachlässigen. Fragen Sie diesbezüglich noch mal einen Familienrechtler Ihres Vertrauens. Eine abschließende Vertiefung (dieser Themenkreis füllt alleine Tagesseminare aus) ist im Rahmen des Einsatzes nicht möglich und auch nicht Thema Ihrer Frage!


Hochachtungsvoll

RA Hinrichs

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