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Grundstückskaufvertrag - Rückabwicklung wegen Grunderwerbsteuer

04.03.2014 17:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Zusammenfassung: Grunderwerbsteuer nach § 16 GrEStG

Folgender Sachverhalt:
Im August 2013 haben wir (eine Grundstücks-GbR) einen Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen und Grunderwerbsteuer sowie den Kaufpreis gezahlt. Im Oktober 2013, nach den o.a. erfolgten Zahlungen, wollten wir die Immobilie nachträglich in eine neu gegründete GmbH einbringen. Um eine zweite Grunderwerbsteuerzahlung zu vermeiden, hat die GbR mit dem Verkäufer einen Auflösungsvertrag abgeschlossen und gleichzeitig die GmbH einen neuen Kaufvertrag über die gleiche Immobilie abgeschlossen. Zahlungen wurden aber nicht geleistet.
Trotzdem bekamen wir einen zweiten Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamtes für den Kauf der Immobilie durch die GmbH! Da dies nach längeren Diskussionen mit Finanzamt und Steuerberater rechtens sein soll, wollen wir jetzt den Auflösungsvertrag mit der GbR und den Kaufvertrag mit der GmbH wiederum auflösen und die Immobilie in der GbR belassen.
Das Finanzamt wiederum meint nun, dass auch im Falle der Auflösung beider Verträge (Auflösungsvertrag GbR und Kaufvertrag GmbH) zweimal Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss, und zwar für den dann endgültig durchzuführenden Kaufvertrag mit der GbR und den nicht durchzuführenden Kaufvertrag mit der GmbH!
Nun meine Frage:
Ist die Auffassung des Finanzamtes richtig, d.h. dass in unserem Fall die Grunderwerbsteuer doppelt, also auch für den nicht durchzuführenden Kaufvertrag mit der GmbH bezahlt werden muss? Und gibt es einen Weg, um die doppelte Grunderwerbsteuerzahlung zu vermeiden?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Die Nichtfestsetzung der Steuer, die Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung ist in § 16 GrEStG geregelt:

Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, so wird auf Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben,

wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet, vgl. § 16 Absatz 1 Ziffer 1 GrEStG.

Der Anspruch aus der vorgenannten Vorschrift setzt einen Antrag voraus.

Bei dieser Vorschrift geht es um Fallgestaltungen, bei denen das Eigentum am Grundstück noch nicht auf den Erwerber übergegangen ist.
Konstellationen, in den das Eigentum durch einen weiteren Rechtsvorgang durch den Erwerber zurückübertragen wird, werden nicht durch § 16 Absatz 1 GrEStG geregelt.

Eine einvernehmlichen Rückgängigmachung liegt nach Ihrem Sachvortrag vor. Notwendig ist insoweit ein Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien.

Der Erwerbsvorgang muss innerhalb einer Frist von 2 Jahren rückgängig gemacht werden.

Darüber hinaus muss die Rückgängigmachung auch tatsächlich durchgeführt werden. Die Vertragsparteien müssen dabei so gestellt werden, also der Erwerbsvorgang zwischen ihnen nicht stattgefunden hätte.

Der Veräußerer muss darüber hinaus seine ursprüngliche Rechtsstellung wiederlangen, indem er frei über das Grundstück verfügen kann.

Ob die Voraussetzungen nach § 16 GrEStG vorliegen, kann mit Ihren Angaben nicht abschließend beurteilt werden.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Rechtsanwaltskanzlei K. Roth
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
http://www.kanzlei-roth.de/kontakt.php
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2014 | 16:29

Danke für die schnelle Antwort! Die Voraussetzungen des § 16 sind mir im Wesentlichen bekannt, daher nochmal zum Verständnis meine Nachfrage zum Ablauf:
1. Verkäufer verkauft an GbR, GbR erhält GrEWST-Bescheid!
2. Verkäufer löst Vertrag mit GbR auf und schließt mit GmbH Kaufvertrag ab, GmbH erhält 2. GrEWST-Bescheid!
3. Verkäufer und GmbH lösen nun einvernehmlich diesen Kaufvertrag wieder auf, d.h. der Verkäufer wird wieder in den Stand zuvor gesetzt, nämlich gültiger Kaufvertrag an die GbR!

In keinem Fall ist das Eigentum im Grundbuch bereits übertragen worden. Muss das FA in diesem Fall den 2. GrEWST-Bescheid an die GmbH wieder aufheben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2014 | 17:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Wenn sich der Verkäufer und die GbR tatsächlich derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht bei der GbR verbleibt, sondern der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung wieder erlangt, wäre der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht und der Tatbestand des § 16 Absatz 1 GrEStG wäre erfüllt.

In diesem Fall müsste das FA auf Antrag den 2. GrEWST-Bescheid aufheben.

Wenn Sie es wünschen, vertrete ich Sie auch gegenüber der Steuerbehörde.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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