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Grundschuld zur Absicherung

16.06.2008 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


22:31
Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Ich bitte um die Beantwortung folgende(r) Rechtsfrage(n):

Ich lebe seit 2 1/2 getrennt von meiner Frau und unsere einvernehmliche Scheidung wird im Juli diesen Jahres erfolgen.
Meine (noch) Ehefrau und ich besitzen ein Einfamilienhaus (im Grundbuch je zu 50 % eingetragen), indem ich mit meinen Sohn der noch in der Ausbildung ist wohne. Meine Frau hat seit Ihrem Auszug nicht zur Tilgung der noch anstehenden Hypothek beigetragen und zahlt auch keinen Unterhalt für unseren Sohn.
Ihr monatliches Netto liegt bei ca. 2000 Euro
Ich zahle Ihr ein monatliches Nutzungsentgeld, da ich das Haus weiter bewohne.
In einer schriftlichen Vereinbahrung die wir geschlossen haben, hat meine Frau zugesagt die von Ihr nicht gezahlten Zinsen der letzten 2 Jahre in Höhe von ca. 12000 Euro beim Verkauf des Hauses an mich zurückzuzahlen.
Da meine Frau sich offenbar Verschuldet hat, kommen mir da langsam Zweifel ob Sie sich auch an diese getroffene Vereinbahrung halten wird.
Meine Frage:
1. Besteht die Möglichkeit eine Grundschuld (auch ohne Ihre Zustimmung)zu Lasten meiner Frau ins Grundbuch einzutragen,um meinen Anspruch abzusichern.

2.Kann meine Frau mich zwingen das Haus zu verkaufen, bzw. kann Sie Ihren 50% Anteil an unserem Haus ohne meine Zustimmung verkaufen oder beleihen

MFG



16.06.2008 | 21:38

Antwort

von


(41)
Spöttinger Straße 14 b
86899 Landsberg
Tel: 08191 94 45 45
Web: http://www.basener.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben.

Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden.

Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen.

Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Grundsätzlich: Da Zins und vor allem Tilgung auch zu Gunsten Ihrer Frau weiterbezahlt werden, da ja damit auch ihr Vermögen weiter steigt und ihre Verbindlichkeiten sinken, hat sie sich – je nachdem, wie es vor der Trennung gehandhabt wurde – auch nach ihrem Auszug hieran zu beteiligen. Den Banken gegenüber werden Sie beide vermutlich als Gesamtschuldner haften. Dafür, dass sie das Haus nicht mehr nutzt erhält sie das Nutzungsentgelt von Ihnen, das in der Regel mit den laufenden Zinsen und Tilgung verrechnet wird. Ggf. sollten Sie überlegen, ob Sie insoweit nicht zu einer anderen Regelung kommen, so dass die Schulden Ihrer Frau Ihnen gegenüber nicht weiter steigen, sondern dass beide Positionen gleich verrechnet werden.

Zu Ihren Fragen:

1. Eine Grundschuld zu Lasten Ihrer Frau können Sie nicht ins Grundbuch eintragen lassen, wenn Ihre Frau nicht zustimmt (grundsätzlich wäre es ja schön wenn so etwas ginge...), wobei hier ohnehin fraglich ist, was das bringen soll, da in der Regel die Banken im 1. Rang „sitzen“ und bei einem Verkauf oder Versteigerung als erstes befriedigt werden müssen. Sie können jedoch versuchen mit ihr zu vereinbaren, dass ihre Verbindlichkeiten bei Ihnen durch eine Grundschuld abgesichert werden, worauf sie aber schätzungsweise nicht eingehen wird. Grundsätzlich müssten Sie Ihre Forderung Ihrer Frau gegenüber erst gerichtlich feststellen bzw. anderweitig titulieren lassen, dann könnte für diese Forderung möglicherweise eine Sicherungshypothek auf die Haushälfte Ihrer Frau eingetragen werden.

2. Ihre Frau kann ihre Hälfte an dem Haus jederzeit ohne Ihre Zustimmung verkaufen, sofern sich hierfür ein Käufer findet oder sie kann ihre Hälfte auch beleihen, wenn sich dafür ein Geldgeber findet. In wieweit beides realistisch ist kommt auf das Haus an und welche Verbindlichkeiten/Dienstbarkeiten im Verhältnis zum Wert des Hauses darauf lasten. Sie könnte im schlimmsten Fall auch eine Teilungsversteigerung beantragen, wenn sie ihre Hälfte anderweitig nicht veräußern kann und sie aber los werden möchte, dann könnten Sie ggf. Ihre Haushälfte ersteigern oder das Haus würde auf diesem Weg insgesamt veräußert, wenn sich ein Interessent findet. Grundsätzlich ist die Teilungsversteigerung jedoch für beide die wirtschaftlich ungünstigste Möglichkeit Ihr Gemeinschaftseigentum auseinanderzusetzen und bis es hier zu einem ersten Versteigerungstermin kommt dauert es je nach Gericht Monate. Über die Teilungsversteigerung könnten Sie jedoch ggf. gezwungen werden das Haus zu veräußern. In der Regel ist es jedoch sinnvoller hier an einen freien Verkauf zu denken oder dass Sie - wenn möglich - die andere Haushälfte Ihrer Frau abkaufen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen.


Mit freundlichen Grüßen

Claudia Basener
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2008 | 21:44

Sehr geehrte Fr. Basener,
auf unserem Haus ist nur noch eine sehr geringe Belastung.
Wie ich schon erläutert habe, haben wir eine schriftliche Vereinbahrung das meine Frau mir die nicht gezahlten Zinsen und Tilgung nach dem Verkauf erstattet. Aber wie kann ich das sicherstellen? Genügt unsere schriftliche Vereinbahrung gegebenenfalls vor Gericht um meine Ansprüche durchzusetzen?

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2008 | 22:31

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die schriftliche Vereinbarung wäre - auch wenn ich das ohne Prüfung der genauen Vereinbarung nicht abschließend beurteilen kann - vor Gericht sicherlich schon mal ein wichtiges Indiz. Insgesamt ergäbe sich Ihr Anspruch ja aber ohnehin aus Ihrer Gesamtschuldnerstellung im Darlehensvertrag und wenn im Rahmen der ehelichen Lebensverhältnisse nichts anderes vereinbart war, haften Sie für Zins und Tilgung jeweils zur Hälfte. Nachdem Sie aber nun Zins und Tilgung allein tragen haben Sie im Gegenzug gegen Ihre Frau einen hälftigen Ausgleichsanspruch, den ja auch die Vereinbarung betrifft.
Ich denke, dass Sie, gerade nachdem das Haus nur noch gering belastet ist und sicher seinen Wert hat, ohne größere Probleme zu Ihrem Geld kommen sollten.

Viele Grüße und alles Gute,
Claudia Basener

ANTWORT VON

(41)

Spöttinger Straße 14 b
86899 Landsberg
Tel: 08191 94 45 45
Web: http://www.basener.de
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