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Grunderwerbsteuer - kann die Grunderwerbsteuer auf den Neubau fällig werden?


| 28.11.2012 13:21 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Wir werden demnächst ein Grundstück von der Gemeinde erwerben. Jedoch muss es noch von der Gemeinde vorbereitet werden - Abriss eines bestehenden Objekts, Erschließung etc. Wir haben bereits das Angebotsverfahren abgeschlossen und einen Vertrag mit einem Generalunternehmer abgeschlossen, der unwirksam wird sollte der Erwerb scheitern. Damit ermöglichen wir dem Unternehmen mit den Planungsvorbereitung zu beginnen so dass wir nicht so viel Zeit verlieren.
Der Bau-Vertrag ist jetzt vor dem Erwerb, zwischen der Gemeinde und dem Unternehmen besteht naturgemäß kein wirtschaftlicher Zusammenhang.
Meine Frage ist jetzt.
Weil der Vertrag vor dem Grundstückskauf erfolgt ist kann die Grunderwerbsteuer auf den Neubau fällig werden?

-- Einsatz geändert am 28.11.2012 20:03:21

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Guten Tag,

ich erlaube mir, Ihre Frage zu beantworten.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist der Vertrag mit dem ausführenden Bauunternehmen abgeschlossen und schwebend wirksam,der Grundstückskauf hingegen ist noch nicht ganz in "trockenen Tüchern".Da das Haus noch gebaut werden soll,ist eine "Doppelbesteuerung" zu befürchten.

Zunächst will ich zum Verständnis etwas zur Grunderwerbssteuer schreiben; selbst wenn Ihnen das soweit bekannt ist.

Die Grunderwerbsteuer entsteht grds. mit einem rechtswirksamen Verpflichtungsvertrag, was in der Regel bereits der Kaufvertrag über das grundstück ist. Sie entsteht, genauergesagt, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt, in dem sich der jeweilige Verkäufer verpflichtet, Ihnen ein Grundstück zu übereignen, und Sie sich andererseits verpflichten, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Vorher entsteht die Steuer jedenfalls nicht.

Die Grunderwerbsteuer entsteht aber dementsprechend auch unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits bezahlt worden ist, da es auf den kaufvertrag ankommt. Die Zahlungspflicht entsteht also mit Verwirklichung des Erwerbsvorgangs(§ 14 GrEStG, § 38 Abgabenordnung). Noch kurz zur Fälligkeit : Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig. Ich denke das ist Ihnen aber alles soweit bekannt.

Ihre Frage zielt m.E. auf die mögliche Doppelbesteuerung. Bauherren, die ein noch nicht bebautes Grundstück erwerben und dieses danach bebauen lassen, müssen häufig sowohl auf das Grundstück als auch auf die Kosten des Hausbaus Grunderwerbsteuer zahlen. Der bundesfinanzhof hat geprüft, ob das rechtens ist .

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 27.9.2012, II R 7/12


Aus diesem Urteil zitiere ich nunmehr :

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile vom 29. Juli 2009 II R 58/07, BFH/NV 2010, 63, m.w.N., und vom 28. März 2012 II R 57/10, BFH/NV 2012, 1549).
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Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (BFH-Urteil in BFH/NV 2012, 1549, m.w.N.). Ein solcher Zusammenhang ist nicht nur gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde (BFH-Urteil in BFH/NV 2012, 1549, m.w.N.). Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird vielmehr auch indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt (BFH-Urteile in BFH/NV 2010, 63, und in BFH/NV 2012, 1549, jeweils m.w.N.).



Auf Ihren Fall angewendet, spielt es keine Rolle, dass zwischen Bauunternehmer und Gemeinde kein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Es ist anzunehmen, dass der Erwerb als Ganzes , als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet wird.

Ich gehe davon aus, das die Grunderwerbssteuer auch auf den Neubau angewandt werden wird. Es ist aber wie immer daran zu denken, gegen den möglichen Bescheid mit sorgfältiger juristischer Argumentation vorzugehen, selbst wenn dieser wenig Aussicht auf Erfolg verspricht.


Mit freundlichen Grüßen



T.Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2012 | 12:00

Sehr geehrter Herr Asthoff,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich hatte das schon befürchtet. Den schwebenden Vertrag einvernehmlich aufzuheben und nach dem Grundstückskauf neu abzuschließen könnte das Problem lösen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2012 | 12:24

Das FA will sich Geld holen, wo immer es kann. Dies gilt insbesondere, wenn das Finanzamt der Meinung ist, das Grundstück wurde ausschließlich zum Zwecke der Bebauung erworben.

Mit ist ein Fall bekannt, wo nach Grundstückserwerb mehrere Bauunternehmer zwecks Abgabe eines Angebotes kontaktiert worden sind. Dies konnte auch nachgewiesen werden(wichtig). Zudem wurde angegeben, dass die genaue Art der Bebauung im zeitpunkt des grundstückserwerbs nicht feststand. In dem Fall hatte der Grundstückseigentümer Glück und kam um die Doppelbesteuerung herum.

Entscheidnend könnte auch die Zeit sein, die zwischen Erwerb und Hausbau vergeht.

Wie erwähnt, könnten Sie und ein guter Anwalt mit juritsischen Tricks jedenfalls versuchen, an der Doppelbesteuerung herumzukommen. Da das Urteil des BFH recht aktuell ist, wird das FA aber besonders aufpassen. Je nachdem um wieviel Geld es geht, ist es aber einen Versuch wert.Je weniger Bauträgerbindung, desto bessere Chancen. Im notariellen Kaufvertrag darf dann aber rein gar nichts über den Hausbau stehen!:)))

Ich hoffe ich konnte etwas weiterhelfen. Bitte denken Sie an eine Bewertung.

Vielen Dank


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