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Grenzabstand Baden-Württemberg

| 25.01.2017 20:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir haben ein altes Haus mit Keller ( teils Gewölbekeller ) erworben. Die Strasse fällt leicht ab und der Keller liegt höher als die Geländeoberfläche bzw. die Strasse. Auf der einen Seite steht der Keller ca. 1,2m heraus- auf der anderen Seite nur ca. 40cm. Der Keller soll erhalten bleiben, das Gebäude abgerissen werden. Das Gebäude hat bisher 1 Vollgeschoss und 1 DG mit Bühne- rund 10meter hoch da das Dach sehr steil ist.Es wird ein Neubau erstellt ( 1geschossig mit Waldmach 25Grad- also sehr viel niedriger, dessen Grundfläche grösser ist als der bisherige Kellerbestand. Es wird eine neue Bodenplatte aufgelegt, das Haus hat dann eine Breite paralell zur Strasse von ca. 15,5metern

Der bisherige Abstand von Grundstücksgrenze zum herausragenden Keller beträgt ca. 1,2meter. Eine wirkliche Baulinie gibt es lt. Landratsamt nicht- diese sollen und können wir "ausser Acht " lassen. Ansonsten gilt §34.

Wir wollen nun auf der linken Seite direkt auf der Aussenkellerwand ein Geschoss errichten mit ca. 5m Breite und 2,7m Höhe- hier würden wir dann aber nicht den Grenzabstand einhalten. Wir ersetzen also die bisherie Wand nur durch eine neue Wand- ggf. würden wir die "Alte " auch teilweise stehen lassen und einbinden- das dieser Raum in diesem Teil nur der Technikraum würde.

Auf der rechten Seite setzen wir das Haus nach hinten, sodass die Kellerdecke inkl. der neuen Bodenplatte den Zugang zum Haus darstellt. Hier wird der Grenzabstand in jedem Fall eingehalten.

Welche Möglichkeiten gibt es, unser BV so durchzusetzen- ggf. mit begründeten Ausnahmegenehmigungen.

Sehr geehrter Ratsuchender,


auch auf die Gefahr hin, dass Ihnen die Antwort nicht gefallen wird - ohne eine entsprechende Baulast des Nachbarn zur linken Seite werden Sie das Projekt so sicherlich nicht umsetzen können.


Sie können zwar über § 56 LBO B-W eine Ausnahmegenehmigung beantragen, wobei aber die Wahrscheinlichkeit der Ablehnung nahezu bei 100% liegen wird, wenn der Nachbar nicht zustimmt.


Der Abstand zum Nachbarn ist einzuhalten und das ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht gewährleistet, so dass dann die Voraussetzungen für eine Genehmigung nicht vorliegen.


Ihre offenbar bestehende Überlegung eines Bestandschutzes des bisherigen Kellers helfen leider auch nicht weiter, da dieser Bestandschutz entfällt, wenn das auf ihm stehende Gebäude abgerissen wird. Denn der Keller wird immer einheitlich zu dem auf ihm stehenden Objekt gesehen.

Daran würde sich auch nichts ändern, wenn Sie die Außenwand stehen lassen - entscheidend ist, dass der Abriss des alten und der Neubau des neuen Gebäudes einheitlich als Neubau zu werten sein wird. Der Abriss würde also auch beim Stehenlassen einer Mauer als so bauwerkvernichtend anzusehen sein, dass der Bestandschutz eben mangels Altgebäude wegfallen würde.



Daher werden Sie die entsprechende Zustimmung des Nachbarn benötigen, so dass dann amit die Ausnahme begründet werden könnte - ohne Zustimmung sehe ich derzeit keine Umsetzungsmöglichkeit des Projektes.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2017 | 22:54

zunächst Danke.

Das Grundstück ist an 3 Seiten an private Nachbarn angeschlossen ( links-rechts und hinten). Dort ist überall der Grenzabstand ausreichend eingehalten.

Nur an einer Seite, nämlich der zur öffentlichen Strasse ist die beschriebene Situation. Betrifft also keine privaten Nachbarn, sondern eher die " Öffentlichkeit". Gilt dennoch der Hinweis, dass auch hierfür der Nachbar links und/oder rechts zustimmen müsste, wenn wir zu nah am Gehweg/Strasse bauen wie beschrieben?

Eine Zustimmung der Nachbarn wäre eher kein Problem- auch wenn diese sagen, betrifft uns ja nicht mit der nicht zugewandten betroffenen Gebäudeseite.

Ändert sich aufgrund des beschriebenen Umstandes die Lage?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2017 | 23:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich hatte die Fragestellung in der Tat so verstanden, dass mit links und rechts die jeweiligen Nachbargrundstücke von der Straße aus gesehen gemeint sind.


Sofern Sie die Abstände zu den Nachbarn einhalten, benötigen Sie deren Zustimmung dann nicht mehr.


Wenn zur Straße hin keine Baulinie besteht (bzw. außer acht gelassen soll) gilt, dass die Abstandsflächen zwar auch auf dem Grundstück selbst liegen, sie aber in diesem speziellen Fall dann auch auf der öffentlichen Verkehrsfläche der Straße leigen darf, allerdings immer nur bis nzur Mitte der Straße.

Aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung dürfte dann dieser Abstand auch auf der linken Wandseite zur Straße hin eingehalten sein.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 25.01.2017 | 22:57

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