Guten Abend,
ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten.
Nachdem Sie den Mietvertrag gekündigt hatten, bestand zunächst eine Rückgabepflicht. Da Sie aber den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt haben, und der damalige Vermieter dies wusste, hat sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. § 545 BGB
sagt dazu:
"Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. "
Es besteht also zunächst ein Mietvertrag zwischen Ihnen und dem neuen Eigentümer.
Das beantwortet zunächst einmal Ihre Frage, ob der neue Vermieter ein neues Schloss in die Türen einbauen und Ihnen den Zutritt verwehren darf.
Das darf er nicht! Er würde eine Besitzstörung i.S.d. § 862 BGB
begehen, die Sie u.U. sogar kurzfristig mittels einer einstweiligen Verfügung beseitigen könnten.
Andererseits hat der neue Eigentümer natürlich Mietzahlungsansprüche.
Da Sie sich schon mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug befinden, kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Was Sie vorhaben, quasi das verrechnen der laufenden Miete mit dem Kautionsguthaben, ist rechtlich nicht zulässig.
Aufrechnen können Sie nur mit einer Gegenforderung, die fällig ist, vgl. § 387 BGB
. Ihr Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution ist zumindest derzeit aber noch nicht fällig.
Sie sind zwar derzeit geschützt dagegen, dass der Vermieter Ihnen den Zutritt verwehrt, sind gleichzeitig aber in Verzug mit fälligen Mietzahlungen, die den Vermieter zur Kündigung und auch zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes berechtigen.
Ihr Vorhaben dürfte spätestens dann zum Scheitern verurteilt sein, wenn der Vermieter einen Mahnbescheid über die ausstehenden Mietforderungen beantragt.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Reinhard Otto
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Vielen Dank für Ihre ausführliche Rückantwort. Eins ist mir jedoch noch nicht ganz klar: Wenn sich das ursprüngliche Mietverhältnis also auf unbestimmte Zeit verlängert hat, war es dann rechtens, dass ich die in dem sich verlängernden vertrag vereinbarte Miete um die hälfte gekürzt habe, oder könnte der Vermieter die ganze Differenzsumme , jetzt wo er merkt dass ich ohnehin raus will, anmahnen und ggf. mit der Kaution aufrechnen ?
Die aufgeworfene Frage wird sicher unterschiedlich beantwortet werden können.
Das Gesetz spricht von der Verlängerung "des Mietverhältnisses", bezieht sich also auf den vor der Kündigung bestandenen Zustand.
Das würde für eine volle Mietschuld sprechen.
Andererseits kann natürlich auch so argumentiert werden, dass in der vorbehaltlosen Annahme der verminderten Miete über einen längeren Zeitraum ein mündlicher Vertrag über diese reduzierte Forderung zustande gekommen ist.
Der Gegner wird sicher die erste Variante bevorzugen; wenn ich Sie vertreten würde, läge meine Argumentationskette sicherlich bei der zweiten.
Mit freundlichen Grüßen
