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Gewerbemietvertrag Kündigung usw.

| 29.06.2015 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Im Gewerbemietrecht bieten sich viele Gestaltungsmöglichkeiten für die Laufzeit von Mietverträgen. Neben einer Festmietzeit mit Verlängerungsoptionen kommt auch ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung in Betracht. Zur Vermeidung von Mieterhöhungen kommen u.a. Staffel- oder Indexmiete in Betracht.

Ich habe eine Industriehalle gemietet und möchte dort Arbeiten ausführen, die hohe Investition nach sich ziehen.
Mir geht es um die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters.
Ich möchte nicht investieren und er hat die Möglichkeit ohne Begründung innerhalb
von 6 Monaten zu kündigen.

Meine Frage:
- Welche Formulierung sollte ich in den Mietvertrag einfügen, um auf der
sicheren Seite zu sein?
( wäre es besser und möglich, nur eine außerordentliche Kündigung des
Vermieters zu vereinbaren?)

- Da ich investiere, auch in die Modernisierung der Halle, möchte ich nicht
eine Mieterhöhung nach der anderen bekommen. Wie kann ich mich da
absichern? Z.B. alle 5 Jahre max. 5% Erhöhung möglich einfügen lassen?

Die Halle ist sehr renovierungsbedürftig, daher habe ich noch alle Möglichkeiten zum Vertragsaufbau.

Besten Dank

Sven P.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Mietdauer

Üblicherweise werden Gewerberaummietverträge mit hohen Investitionen auf Mieterseite für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen (Feste Mietzeit). Bei dieser Entscheidung kann auch die steuerliche Abschreibung der Investitionen eine Rolle spielen.
Übliche Intervalle wären etwa 5 oder 10 Jahre. In dieser Zeit ist die ordentliche Kündigung nach § 542 Abs. 2 BGB für beide Seiten nicht möglich und Sie können die Investitionen ungestört nutzen.

Einen dauerhaften, einseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung wird der Vermieter voraussichtlich nicht mitmachen; möglich wäre dieser aber in schriftlicher Form bei Gewerbeobjekten. Der Vorteil hierbei wäre, dass Sie flexibel bleiben, etwa wenn Sie einen besser geeigneten Raum finden würden oder das Geschäft Verlust macht und Sie aus der Halle raus möchten. Formulierung z.B.: "Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht (vor dem ...) ordentlich kündigen. Der Mieter kann jederzeit (nach Ablauf von ... Jahren) mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt hiervon unberührt.".

Sollten Sie und Ihr Vermieter sich auf einen befristeten Mietvertrag einigen können, z.B. über 10 Jahre, können Sie und der Vermieter eine (auch mehrmalige) Verlängerungsoption in den Vertrag aufnehmen. Üblicherweise hat es der Mieter hierbei durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung in der Hand, ob er das Mietverhältnis um einen vorbestimmten Zeitraum verlängert (z.B. durch einfache schriftliche Mitteilung per Einschreiben).
Diese Option könnte wie folgt lauten: "Das Mietverhältnis endet nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit, wenn nicht der Mieter mindestens (z.B. 6 Monate) vor Ablauf der Mietzeit die Mietoption durch eingeschriebenen Brief gegenüber dem Vermieter geltend macht." und "Der Mieter erhält zweimalig die Option, das Mietverhältnis zu verlängern um jeweils X Jahre.".

Diese Formulierungen sind Beispiele, die Sie nicht unangepasst in einem Vertragsentwurf verwenden sollten. Wenn man bestimmte Klauseln hinzufügt oder weglässt, kann auch die Wirksamkeit dieser Formulierungen betroffen sein.

Eine wichtige Ausnahme stellt § 544 BGB dar, nach dem ein Mietverhältnis, dass auf einen Zeitraum über 30 Jahren geschlossen wurde, nach 30 Jahren außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Sie sehen also, dass auch eine Befristung von über 30 Jahren grundsätzlich möglich ist.


2. Mieterhöhungen vorbeugen

Um Mieterhöhungen zu begrenzen, können Sie und der Vermieter z.B. für die erste Laufzeit eines befristeten Vertrages die Miete festschreiben. Erst im Falle einer Verlängerung durch Ziehung der Mietoption könnte man sich bereits bei Vertragsschluss auf eine Mieterhöhung um einen bestimmten Prozentsatz bzw. Betrag einigen.

Eine Alternative wäre es, eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren.
Bei der ersten Variante wird nach einem festgelegten Zeitplan die Miete um einen festgelegten Prozentsatz erhöht.
Bei der zweiten Variante richtete sich die Miete nach einem zuvor festgelegten Preisindex, z.B. Verbraucherpreisindex auf Grundlage eines bestimmten Basisjahres. Dabei kann man noch im Vertrag vereinbaren, wie oft die Vertragsparteien eine Anpassung verlangen dürfen, möglich wäre etwa eine Anpassung alle 5 Jahre oder bei Erreichen einer bestimmten Veränderung des Index um einen bestimmten Prozentbetrag. Steigt der Index und verlangt der Vermieter die Anpassung, steigt die Miete. Fällt der Indexwert und verlangen Sie die Anpassung, sinkt die Miete.

Problematisch ist vorliegend, dass Sie den Vertrag bereits abgeschlossen haben. Der Vermieter kann daher auf den gegenwärtigen Vertrag bestehen und eine Anpassung ablehnen. Ihnen bliebe dann nur die Kündigung mit der vereinbarten Frist oder die Investition in eine Halle mit kurzer Kündigungsfrist, was ich Ihnen aus meiner Erfahrung nicht empfehlen kann. In Betracht käme auch eine einvernehmliche Aufhebung des alten und Abschluss des neuen Mietvertrages, wobei beides zeitlich zusammenfallen sollte, um den Verlust der Halle zu verhindern.


Ich hoffe, Ihre Frage im Rahmen der Möglichkeiten dieses Portals verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Ich kann Ihnen zuletzt nur anraten, einen ebenfalls auf mietrechtliche Vertragsgestaltung ausgerichteten Kollegen zu mandatieren, um auf dieser Grundlage weitere Vertragsentwürfe zu entwickeln, da diese Plattform nicht geeignet ist, in zwei Stunden eine dem finanziellen Risiko und der Fülle an Gestaltungsmöglichkeiten angemessene, ausführliche Beratung zu erbringen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.07.2015 | 09:23

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