Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:
1. Grundschuld ohne Brief
Die Grundschuld ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.
Die Grundschuld wird von den Banken - wie hier - regelmäßig als Kreditsicherheit verwendet, der Noch-Eigentümer (Verkäufer) wird demgemäß aller Wahrscheinlichkeit nach einen oder mehrere Kredite aufgenommen haben.
Es gibt
- Buchgrundschulden, die nur in das Grundbuch eingetragen werden und
- Briefgrundschulden, für die darüber hinaus vom Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt werden.
Der Briefausschluss ist im Grundbuch einzutragen, wie vorliegend geschehen.
2. Rang
Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang ihrer Grundbucheintragung.
Der Rang eines Rechtes, hier der Grundschuld, in Abteilung II und III, richtet sich in derselben Abteilung nach der Reihenfolge, im Übrigen nach dem Zeitpunkt der Eintragung.
Das früher eingetragene Recht geht grundsätzlich dem später eingetragenen Recht vor.
3. § 800 ZPO
Ferner ist Verkehrssitte, dass der Eigentümer sich gemäß § 800 ZPO
in der Weise der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll, was zwingend auch der Eintragung ins Grundbuch bedarf. Daher ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück auch nach einem Eigentumswechsel möglich, ohne dass vorher ein Urteil nötig ist.
Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach befriedigt.
4. Folgen
Die ganz entscheidene Frage ist daher, wie die Grundschulden im Ihrem Kaufvertrag berücksichtigt werden, ob diese abgelöst und aus dem Grundbuch gelöscht werden etc. Dieses ist unbedingt nachzuprüfen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen
noch einen schönen Abend.
22. November 2009
|
18:18
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Ergänzung vom Anwalt
22. November 2009 | 18:21
Sehr geehrter Fragesteller,
eines noch zu Ihrer Information:
Von einer Gesamtgrundschuld spricht man, wenn dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet. Die Grundstücke müssen nicht demselben Eigentümer gehören. Die Grundschuld wird in Abt. III des Grundbuchs bei jedem Einzelgrundstück mit einem Gesamthaftvermerk eingetragen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
