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Wohnrecht für pflegende Tochter?

21.05.2013 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zu Umfang und Grenzen des Wohnungsrechts einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bei der Aufnahme eines Familienmitglieds

Intension:
Es wäre schön wenn die Tochter 2 ihren Opa in dem übergebenen Anwesen pflegen kann dazu ist es nötig dort zu wohnen.
Hintergrund:

Vater (85 Jahre, pflegebedürftig, laut aktuellem gerichtsgutachten selbst voll Geschäftsfähig) möchte, dass Tochter 2 ihn (Vater) pflegt. Tochter 2 pflegte ihn auch die letzten Monate und würde Ihn auch weiterhin gerne pflegen.

Vater (pflegebedürftig) und Mutter (verstorben) übergaben vertraglich (notariell) das Anwesen (Landwirtschaft, Haus mit mehreren Zimmern, Grundstück,) an Tochter 3 (verstorben vor 8 Jahren)(im folgend zitierten Vertrag ÜBERNEHMER genannt). Tochter 1 und 2 erhielten Bargeld. Tochter 3 verstarb frühzeitig und vererbte das Anwesen an ihre Kinder und ihren Ehemann(Erben).
Die Mutter (Übergeber) stirbt, der Vater (Übergeber) ist pflegebedürftig (derzeit Pflegestufe 2)und lebt in dem Anwesen, welches er vertraglich übergeben hatte.
Tochter 1 erhält eine Vorsorgevollmacht von ihrem Vater.
Tochter 2 (Krankenschwester in Rente) wohnt seit einem Jahr intermittierend beim Vater (Hauptwohnsitz am vertraglich übergebenen Anwesen angemeldet) um ihn zu pflegen. Die Erben des Anwesens verbieten Tochter 2 den Aufenthalt und drohen mit anwaltlichen Schritten. Von den Erben wurde eine Haushaltshilfe (keine medizinische Fachkraft, spricht kein Deutsch)angestellt, welche im Anwesen wohnt und für den Vater sorgt.
Derzeit wohnen die Erben nicht im Anwesen.
Hauptfragen:
- Können die Erben den Aufenthalt als auch das Wohnen von Tochter 2 im Anwesen verbieten oder einschränken?
- Ist eine Fortsetzung der unentgeltlichen Pflege des Vaters rechtlich möglich?
- Kann die Tochter 1(Vorsorgevollmacht) den Aufenthalt als auch das Wohnen von Tochter 2 zur Pflege ihres Vaters verbieten?
- Gibt es eine zeitliche Einschränkung des Aufenthalts (Besuch und Wohnen) und/oder der Pflegetätigkeit? (einmal wöchentlich?)Oder kann dies verfügt werden?


Vertragstext vom Original abgetippt. (…) handelt es sich um Informationen die nicht relevant sind etwa ein bestimmter Gegenstand (Tier, Auto) der nicht übergeben wurde, diese Informationen wurden weggelassen.




Übergabe
Heute, den sechszehnten Dezember neunzehnhundertsechsundneunzig
16.12. 1996
(…)
Nach Unterrichtung über den Grundbuchinhalt beurkunde ich ihre bei gleichzeitiger Anwesenheit vor mir abgebebenen Erklärungen wie folgt (…)
II: Herr und Frau X nachfolgend Übergeber genannt übergibt hiermit an ihre Tochter XY-nachfolgend der Übernehmer genannt- zu Alleineigentum das landwirtschaftliche Anwesen X mit dem gesamten , am obigen Grundbuchblatt vorgetragenen Grundbesitz samt allen wesentlichen und unwesentlichen Bestandteilen, dem Zubehör, dem lebenden und toten Inventar, mit allen Vorräten und mit allen Rechten. Nicht mitübergeben sind Möbel, Kleider, Wäsche, persönliche Gebrauchsgegenstände und sonstige Hausratsgegenstände der Übergeber. (…)
III. Die Vertragsteile sind über den vereinbarten Eigentumsübergang gemäß Ziffer II einig. Sie bewilligen und beantragen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
IV. Die Übergeber erhalten als Berechtigte in Gütergemeinschaft und auf ihre fernere Lebensdauer ab Besitzübergabe, soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist, vom Übernehmer die folgenden Austragsleistungen:
1 Die Übergeber erhalten das Wohnungsrecht in dem Haus x und zwar unter Ausschluss des Eigentümers in Wohnzimmer und Schlafzimmer, im Obergeschoss rechts gelegen, verbunden mit dem Recht auf alleinige Benützung des bisherigen Waschhauses zur Einstellung eines Personenkraftwagens und verbunden mit dem Recht auf Mitbenützung der Küche und aller sonstigen, zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausinwohner bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen und verbunden mit dem Recht auf freiem Umgang im Haus und auf dem Hof.(…)
2. Der Übernehmer ist verpflichtet, die Zimmer der Übergebe stets in einem zum Bewohnen geeigneten Zustand zu erhalten und auch sogenannte Schönheitsarbeiten wie Anstreichen und dergleichen zu bestreiten. Die Übergeber erhalten freie Beheizung ihrer Zimmer sowie freie Versorgung mit Wasser und mit Licht- und Haushaltsstrom. Für das Waschhaus obliegt dem Übernehmer keine Instandhaltungsverpflichtung. Der Übernehmer leistet auch keinerlei Gewähr dafür, dass dieses Waschhaus zur Einstellung eines Personenkraftwagens tatsächlich geeignet ist. Schuldrechtlich wird vereinbart: Der Übernehmer ist zum Abbruch des Waschhauses berechtigt, ist dann jedoch verpflichtet, den Übergebern einen Ersatzraum zur Verfügung zu stellen, der zur Unterstellung eines Personenkraftwagens geeignet ist.
3.Die Übergeber erhalten täglich die vollständige Verköstigung zu allen Mahlzeiten am häuslichen Tisch des Verpflichteten in standesgemäßer und ortsüblicher Weise sowie reichlich und gut im Falle von Krankheit, Siechtum oder hohem, Alter auch die vom Arzt verordnete Kranken-oder Schonkost, überhaupt stets die Kost, welche dem jeweiligen Alters-und Gesundheitszustand der Übergeber entspricht.
4. Bei Krankheit und Gebrechlichkeit erhalten die Übergeber die erforderliche Wart und Pflege auf dem Vertragsanwesen, solange sie sich dort aufhalten und soweit die Wart und Pflegeverpflichtung für den Übernehmer zumutbar ist. Die Wart und Pflege schlisst auch die Besorgung aller anfallenden hauswirtschaftlichen Arbeiten und die Besorgung aller notwendigen und gebräuchlichen Autofahrten im ortsüblichen Umfang ein. Im Übrigen werden für die Wart und Pflege Leistungen als zumutbar angesehen, welche der Pflegestufe 2 des Pflegeversicherungsgesetzes vom 26.05.1994 entsprechen. Die Leistungsverpflichtungen ruhen für einen jeden Berechtigten in der Zeit, in der er sich nicht im übergebenen Anwesen aufhält, insbesondere bei Aufenthalt in einem Krankenhaus, Alten- oder Pflegeheim. Sie ruhen für einen jeden Berechtigten auch insoweit, als dieser aufgrund seiner Pflegebedürftigkeit häusliche Pflegehilfe oder Pflegegeld nach den gesetzlichen Vorschriften beanspruchen kann. Wird das Pflegegeld dem Übernehmer überlassen, so sind jedoch die geschuldeten Leistungen zu erbringen.
5. Die Übernehmer erhalten einen monatlichen Baraustrag in Höhe von 500 DM welcher zu Beginn eines jeden Kalendermonates im Voraus zahlbar ist. Lediglich schuldrechtlich wird vereinbart: von dem Gesamtbetrag von DM 500 steht einem jeden der Übergeberehegatten jeweils ein Teilbetrag in der Höhe zu, das er unter Einreichung seiner eigenen Rente auf den gleichen monatlichen Gesamtbetrag kommt, wie der andere Ehegatte. Ehevertraglich vereinbaren die Übergeber untereinander, dass der Anspruch auf Zahlung des jeweiligen Teilbetrags Vorbehaltsgut eines jeden der Ehegatten ist. Bei Ableben eines der beiden Übergeberehegatten ermäßigt sich der Gesamtbetrag um ein Drittel. Der verbleibende Betrag von zwei Drittel steht sodann dem länger lebenden Übergeberehegatten allein zu
6. Der Übernehmer ist verpflichtet die Kosten für die zukünftige Beerdigung beider Übergeber zu tragen, soweit diese Kosten nicht aus Leistungen von Versicherungen gedeckt werden können, welche anlässlich des Ablebens des betreffenden Übergebers zur Auszahlung gelangen. Zu den Beerdigungskoten gehören auch Nebenkosten, welche ortsüblich und standesgemäß sind, wie zB für eine Todesanzeige oder ein Leichenmahl, sowie die Kosten der Grab Pflege. Diese Leistung ist nicht Inhalt der nachfolgenden Reallast.
7. Auf allen vorbestehend vereinbarten wiederkehrenden Austragsleistungen ist die Bestimmung des § 323 ZPO uneingeschränkt anwendbar. Über den Inhalt dieser Bestimmung hat der Notar die Beteiligten unterrichtet. Diese Vereinbarung gilt nur schuldrechtlich und ist nicht Inhalt der nachfolgend bestellten Reallast.
8. Im Übrigen gelten für den Austrag der übergeber die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere diejenigen nach Artikel 7 und folgende des Bayrischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Abweichend von Artikel 20 dieses Gesetzes wird jedoch vereinbart, dass die Beweislast dafür, dass kein störendes Verhalten vorliegt, den Eigentümer betrifft.
V. Der Übernehmer bestellt den Übergebern als Berechtigten in Gütergemeinschaft für das Wohnungs- und Benützungsrecht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und für die übrigen Austrags Leistungen gemäß Ziffer IV., ausgenommen unter Ziffer 6., eine Reallast, je an dem vereinigten Grundstück x. Dienstbarkeit und Reallast sind als Leibgeding im Grundbuch einzutragen, zu dessen Löschung der Nachweis des Ablebens des jeweiligen Berechtigten genügt und welches Rang unmittelbar anschließend an die Ziffer I genannten Rechte zu erhalten hat, auf jedenFall aber an nächstoffener rangstelle einzutragen ist.
VI. Die Übergeber erhalten als Berechtigte in Gütergemeinschaft und auf ihre fernere Lebensdauer ab heute den Niesbrauch an den beiden Grundstücken x. An X erlischt der Nießbrauch schon zu Lebzeiten der Übergeber dann, wenn diese die Pferdehaltung endgültig aufgegeben haben. Im Übrigen gelten für diesen Nießbrauch die gesetzlichen Bestimmungen. Zu seiner Löschung genügt der Nachweis des Ablebens eines jeden Berechtigten. Er hat Gleichrang mit dem Leibgeding der Übergeber zu erhalten.
VII. Die Übergeber erhalten als Berechtigte in Gütergemeinschaft ein einmaliges Gutsabstandgeld in Höhe von DM10.000 welches mit einer Kündigungsfrist von zwei Kalendermonaten ganz oder in beliebigen Teilbeträgen zur Zahlung verlangt werden kann. Soweit die Zahlung beim Ableben des Letztversterbenden der beiden Übergeber nicht verlangt ist, ist der noch geschuldeten Restbetrag dem Übernehmer erlasse. Dieser nimmt den Erlass an. Zur Sicherung dieser Zahlungsverpflichtung bestellt der Übernehmer den Übergeber als Berechtigten in Gütergemeinschaft am Hofstellengrundstück X und dem damit rechtlich vereinigten Grundstück X eine Hypothek ohne Brief, welche Gleichrang mit dem Leibgeding zu erhalten hat und zu deren Löschung hinsichtlich eines jeden Berechtigten der Nachweis seines Ablebens genügt.
VIII: Die Übergeber haben noch die Töchter M und N. M und N erhalten vom Übernehmer je ein bares Elterngut im Betrag von DM 15.000 welches zahlbar ist innerhalb fünf Jahren ab heute. Dingliche Sicherung durch Eintragung einer Hypothek im Grundbuch so wie Verzinsung bis zur Fälligkeit wird nicht vereinbart. Zur Zahlung dieser Beträge ist der Übernehmer jedoch jeweils nur dann verpflichtet, wenn die jeweilige Zahlungsempfängerin in notarieller Urkunde auf ihr gesetzliches Pflichtteilsrecht nach beiden Übergebern verzichtet, dem Gegenstand nach beschränkt auf das landwirtschaftlich Anwesen X, so wie es mit diesem Vertrag übergeben ist.
IX: Die Übergeber schulden der Raiffeisenbank eG in Rosenheim und der Kreissparkasse Wasserburg am Inn in Wasserburg am Inn insgesamt einen Betrag in Höhe von ungefähr 5000DM. Diese Verbindlichkeiten übernimmt der Übernehmer in ihrer tatsächlich bestehenden Höhe am heutigen Tage und mit allen laufenden und etwa rückständigen Zinsen und sonstigen Lebensleistungen zur weiteren Zahlung anstelle der Übergeber, also in schuldbefreiender weise. Den Beteiligten ist bekannt, dass zur befreienden Schuldübernahme die Genehmigung des jeweiligen Gläubigers erforderlich ist. Diese werden sie selbst erwirken.
X. Wenn der Übernehmer das übernommene Anwesen zu Lebzeiten der Übergeber oder eines von ihnen entgeltlich veräußert, ist er verpflichtet, 30% des Gesamtwertes aller Gegenleistungen (nach Steuern) in bar an beide Übergeber als Berechtigte in Gütergemeinschaft oder den noch lebenden Übergeberanteil allein auszuzahlen, und zwar bei Rechtwirksamkeit des schuldrechtlichen Veräußerungsvertrags.
XI. Die Besitzübergabe erfolgt am heutigen Tage. Mit dem gleichen Zeitpunkt gehen Nutzungen und Lasten sowie die Gefahr der zufälligen Verschlechterung auf den Übernehmer über. Soweit in der Vergangenheit hiervon abweichend Nutzung gezogen oder Lasten getragen wurden, verbleibt es dabei, ohne dass ein Ausgleich zu erfolgen hat.

XII: Die Übergeber leisten nur Gewähr für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang, für Freiheit von Bindungen aus Miet- und Pachtverhältnissen und für Freiheit von grundbuchmäßigen Rechten Dritter. Ausgenommen ist das in Ziffer I der Urkunde genannte Recht zugunsten der Isar Amperwerke AG, welches der Übernehmer zur weiteren Duldung und Gewährung übernimmt. Allen zur Lastenfreistellung erforderlichen Gläubigererklärungen stimmen die Vertragsteile mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Im Übrigen leisten die Übergeber keine Gewähr insbesondere nicht für den Bauzustand, Beschaffenheit im Übrigen, Ertragsfähigkeit, genaues Flächenmaß und Freiheit von altrechtlichen Dienstbarkeiten, welche auch ohne Eintrag im Grundbuch bestehen können
XIII. Der Notar wird beauftragt und ermächtigt, an Behörden und Gerichte alle Anträge zu stellen oder zurückzunehmen, die für den Vollzug notwendig oder zweckdienlich sind, sowie alle Bescheide, insbesondere Genehmigungen in Empfang zu nehmen und soweit erforderlich sie den Beteiligten mitzuteilen
XIV. Soweit sich der Übernehmer in der Urkunde zur Zahlung bestimmter Geldbeträge verpflichtet hat, unterwirft er sich der sofortigen Zahlungsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Jedem Gläubiger kann auf Antrag vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde ohne urkundlichen Nachweis der Fälligkeit erteilt werden
XV. Wenn zu dem übergebenen Anwesen noch weitere Grundstücke oder Mieteigentumsanteile gehören, welche nicht an den in Ziffer I genannten Grundbuchblättern vorgetragen sind, aber im Eigentum der Übergeber stehen, gelten solche Objekte als mitübergeben. Der Übernehmer wird unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB beauftragt und ermächtigt, solche Objekte zu bezeichnen und die Auflassung an sich zu erklären und entgegenzunehmen. Auftrag und Vollmacht erlöschen nicht durch das Ableben der Übergeber.

XVI. es wird festgehalten wer eine Ausfertigung dieser Urkunde bekommt
XVII. Kosten hat der Übernehmer zu tragen
XVIII. Die Vertragsteile bewilligen und beantragen in das Grundbuch einzutragen:
1. Den Eigentumsübergang gemäß Ziffer III
2. Das Leibgeding für die Übergeber samt Löschungserleichterung gemäß Ziffer V
3. Den Nießbrauch für die Übergabe samt Löschungserleichterung gemäß Ziffer VI
4. Die Hypothek des Nießbrauches für XY wegen Ablebens der Berechtigten und der Grundschuld zu DM3000 (je selbstständiger Antrag)
Um Vollzugsmitteilung für die Beteiligten und den Notar zu Händen des Notars wird gebeten.
XIX. Der Notar hat auf Folgendes hingewiesen
1. Alle wesentlichen Vereinbarungen müssen vollständig und richtig beurkundet sein, alle nicht beurkundeten Abreden sind nichtig und können die Wirksamkeit des ganzen Vertrages in Frage stellen
2. Beide Vertragsteile haften für die Zahlung der Kosten bei Gericht und Notar
3. Der übergebene Grundbesitz haftet für etwaige Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben insbesondere für etwaigen Erschließungsbeitrag.
4. Zur Rechtswirksamkeit des Vertrages ist die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz erforderlich
5. Das Eigentum geht nicht schon mit Abschluss dieses Vertrages, sondern erst mit Eintragung des Eigentumsüberganges in das Grundbuch auf den Übernehmer über. Diese Eintragung kann erst erfolgen, wenn die erforderlichen Genehmigungen erteilt sind

XX. Berichtigt wird zu Ziffer VIII: AN die Tochter X ist nur noch ein Elterngutsbetrag in Höhe von DM 7500 zu zahlen, da diese bereits früher eine Zuwendung erhalten hat



Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.

„Können die Erben den Aufenthalt als auch das Wohnen von Tochter 2 im Anwesen verbieten oder einschränken? Ist eine Fortsetzung der unentgeltlichen Pflege des Vaters rechtlich möglich?"

Um Ihre Fragen sicher beantworten zu können, müsste zumindest das Grundbuch eingesehen werden. Möglicherweise müssten auch noch weitergehende Ermittlungen angestellt werden. Ich möchte Ihnen aber trotzdem eine erste hilfreiche rechtliche Beurteilung bieten.

Die Erben sind nach Ihrer Schilderung Eigentümer des fraglichen Grundstücks und damit auch des darauf befindlichen Hauses geworden.

Die Eigentümer können mit Ihrem Eigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren, § 903 BGB, also auch die Tochter 2 vom Gebrauch ausschließen, wenn nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Vorliegend könnte das Wohnrecht des Vaters in Gestalt der persönlichen Dienstbarkeit entgegenstehen. Dieses Wohnrecht gibt – wie der Name der persönlichen Dienstbarkeit schon sagt – zunächst nur dem Berechtigten (hier: dem Vater) ein persönliches Wohnrecht. Allerdings bestimmt § 1093 II BGB, dass der Berechtigte befugt ist, „seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen."

„Familie" in diesem Sinn ist weit zu verstehen und umfasst auf jeden Fall das Eltern-Kind-Verhältnis.

Problematisch ist, dass das „Familienwohnrecht" ausdrücklich nur für abgesonderte Wohnungen bzw. abgesonderte Teile eines Gebäudes ausgestaltet ist. In Ihrem Fall bedeutet dies, dass der Vater der Tochter das Wohnen in den beiden Zimmern „Schlafzimmer" und „Wohnzimmer" nach der gesetzlichen Regelung gestatten kann. In den zur Mitbenutzung bestimmten übrigen Räumen besteht nach dem Wortlaut der Vereinbarung hierzu kein Recht. Gleiches besagt auch Art. 13 II des Bayerischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, auf den in der Vereinbarung Bezug genommen wird. Danach erstreckt sich die Befugnis des Berechtigten (hier: Vater) „zur Aufnahme seiner Familie" hinsichtlich des Bereichs der (lediglichen) Mitbenutzung „nicht auf Kinder, die aus dem Hausstand des Berechtigten ausgeschieden waren."

War die Tochter also zwischenzeitlich bereits aus dem Hausstand des Vaters ausgeschieden, steht dem Vater nach dem Wortlaut der Vereinbarung unter Berücksichtigung der einschlägigen Regelungen nicht das Recht zu, die Tochter in die Räume aufzunehmen, welche zur Mitbenutzung überlassen sind. Es sind dies alle Räumlichkeiten außer dem „Schlafzimmer" und dem „Wohnzimmer". In „Schlafzimmer" und „Wohnzimmer" darf der Vater die Tochter grundsätzlich aufnehmen.

Die Rechtsprechung hat sich in besonderen Konstellationen aber teilweise auch auf die Seite der Wohnungsberechtigten gestellt, und diesen einen über den Wortlaut hinausgehenden Schutz zugesprochen, vgl. LG Saarbrücken Urteil v. 05.09.2006 - 2 O 74/06. Es ließe sich durchaus argumentieren, der Vater benötige die Nähe und die Pflege der Tochter, weshalb das Wohnrecht so ausgelegt werden müsse, dass die Tochter auch die übrigen Räume mitbenutzen dürfe.

Wie ein (wohl bayerisches) Gericht dies im vorliegenden Fall letztlich entscheiden würde, kann ich nicht sicher vorhersagen. Sollte das Gericht den Anspruch auf Mitbenutzung der übrigen Räume durch die Tochter ablehnen, dann hätten die Erben einen Anspruch auf Unterlassung des Gebrauchs durch die Tochter hinsichtlich der übrigen Räume.

„Kann die Tochter 1(Vorsorgevollmacht) den Aufenthalt als auch das Wohnen von Tochter 2 zur Pflege ihres Vaters verbieten? Gibt es eine zeitliche Einschränkung des Aufenthalts (Besuch und Wohnen) und/oder der Pflegetätigkeit? (einmal wöchentlich?)Oder kann dies verfügt werden?"

Dies kommt auf die Ausgestaltung der Vorsorgevollmacht an. Da der Vater nach Ihren Schilderungen voll geschäftsfähig ist, dürfte die Vorsorgevollmacht noch keine Wirkung dergestalt entfalten, dass Tochter 1 derzeit gegen den Willen des Vaters handeln kann.

Eine zeitliche Einschränkung für Aufenthalt oder Besuch ergibt sich deshalb nach Ihren Schilderungen nicht aus der Vorsorgevollmacht, sondern aus dem Themenkomplex des Wohnrechts. Besuche sind dann mit dem Einverständnis des Vaters stets möglich, das Wohnen unter Beachtung der obigen Ausführungen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

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