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Gartenpflege im üblichen Rahmen


24.03.2007 08:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Im Jahre 1983 bezieht ein Mieter ein Haus mit einem großen Garten. Im Formularmietvertrag steht: "so weit Gartenland mitvermietet ist, ist der Mieter verpflichtet, den Garten auf eigene Kosten im üblichen Rahmen zu pflegen, insbesondere regelmäßig den Rasen zu mähen." 2007 verstarb der Mieter nach langer Krankheit. Aufgrund der Krankheit wurde die Gartenpflege in den vergangenen Jahren stark vernachlässigt. Bei Übergabe der Wohnung im Jahre 2007 ist der 1983 sehr gepflegte Garten in einem desolaten Zustand. Der ehemals vorhandene Rasen ist nicht mehr erkennbar, um die Bäume ranken Efeu und ein Betreten des Gartens ist ohne Freischneider kaum möglich. Der Erbe des Mieters argumentiert, dass sein verstorbener Vater halt „natürliche“ Gärten gemocht hätte. Er bietet an, den Garten ein wenig frei schneiden zu lassen, was ihm ein Unternehmer für 180 € anbietet. Ein von mir beauftragter Kostenvoranschlag eines anderen Unternehmers geht von mindestens 1500 € für die Wiederherstellung eines üblichen Zustandes aus. Frage zum Procedere für den nun anstehenden Ortstermin mit dem Rechtsnachfolger:

1.)was kann der Vermieter als auszuführende Arbeiten verlangen, was ist ein üblicher Zustand und wer kann hier notfalls neutral begutachten?
2.)Wie detailliert kann man für den künftigen Mietvertrag die auszuführenden Arbeiten beschreiben?
Sehr geehrter Fragesteller,

das Oberlandesgericht Düsseldorf hat OLG Düsseldorf hat am 07.10.2004 (NZM 2004, 866) ein vergleichbares Urteil gesprochen. Danach muss der Mieter eines Einfamilienhauses, der laut Vertrag nur allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, tatsächlich auch nur einfache Arbeiten ausführen. Solche Arbeiten sind etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub, also Tätigkeiten, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen großen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Arbeiten wie das Düngen von Pflanzflächen, das Beschneiden von Gehölzen oder das Abstechen von Rasenkanten gehören nicht zur allgemeinen Gartenpflege. Gleiches gilt für das Säubern von Teichen, das Vertikutieren von Rasenflächen oder das Säubern der Terrasse mit dem Hochdruckreiniger.

Hinsichtlich der einfachen Gartenarbeiten muss der Vermieter einen großzügigen Maßstab ansetzen. Die Grenze sei erst dort zu ziehen, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt.

Welche Arbeiten in Ihrem Garten konkret erforderlich sind, ist im Einzelfall zu beurteilen. Als Maßstab dürfte ein durchschnittlich gepflegter Garten anzusehen sein.
Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands können Sie nicht ohne weiteres verlangen. Insoweit kommt dem Mieter ein Gestaltungsspielraum zu. Er kann den Garten nach Art und Charakter verändern, mithin z.B. einen Ziergarten, Gemüsegarten oder auch einen wilderen ökölogischen Garten anlegen.

Sofern Sie sich nicht über die Art und Ausführung der anstehenden Arbeiten mit dem Erben des Mieters einigen können, bietet sich in diesem Fall ein Schlichtungsverfahren vor einer anerkannten Schlichtungsstelle an. Adressen erhalten Sie entweder über das Amtsgericht oder bei der Stadtverwaltung vor Ort.

In einem zukünftigen Mietvertrag können Sie ausgehend von den oben genannten Arbeiten konkrete Vorgaben machen. Auch können Sie den Charakter des Gartens z.B. als Ziergarten grundsätzlich vorgeben. Starre Zeitvorgaben z.B. Rasenmähen in bestimmten Wochenabstand usw., sollten Sie allerdings nicht machen, um die Wirksamkeit der vertraglichen Vorgaben nicht zu gefährden. Ich empfehle Ihnen insoweit die konkreten Pflichten und Arbeiten im Einzelnen mit dem zukünftigen Mieter auszuhandeln und individuell niederzuschreiben. Wenn Sie vorgefertigte Vertragsklauseln benutzen, mit denen Sie dem Mieter mehr als übliche Arbeiten auferlegen, sind Probleme bezüglich der Wirksamkeit der Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen vorprogrammiert.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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