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Gartenkeller mit Bauschein auf Widerruf, wann kann Abrissverfügung drohen?

| 28.05.2014 13:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Benützung eines Gartenkellers als Wohnung/Bestandschutz/Verjährung/Verwirkung

Ich bin im Besitz eines Gartengrundstücks in einem Naturschutzgebiet. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Gartenkeller, der in den Hang gebaut wurde (ca. 1970). Vom Vorbesitzer wurde dieser Gartenkeller zeitweise als Wochenendhaus genutzt. Es gibt für den Gartenkeller (für Geräte und Obstlagerung) einen Bauschein auf Widerruf. Dieser wurde offenbar erst nach einem Baustopp erteilt.
Vor 25Jahren (ca. 1990) schrieb die Stadt dem Vorbesitzer, dass der Gartenkeller nicht als Wochenendhaus genutzt werden dürfe und drohte mit Widerruf des Bauscheins und einer Abrissverfügung. Nach dem der Vorbesitzer einen Anwalt eingeschaltet hatte, ist nichts passiert, stattdessen kam eine Kaufanfrage seitens der Stadt. Dies lehnte der Vorbesitzer ab und behielt Grundstück mit Garenkeller. Das ganze verlief somit im Sande.
Frage: kann es mir jetzt (ich habe das Grundstück gerade erst erworben) passieren, dass ich den Gartenkeller irgendwann abreissen muss? Was ist eine Baugenehmigung auf Widerruf? Kann diese Baugenehmigung widerrufen werden und der Abriss des Gebäudes verfügt werden, falls ja unter welche Bedingungen, Umstände kann der Abriss verfügt werden? gibt es für diesen Gartenkeller auch so etwas wie Bestandsschutz?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die Behörde könnte hier leider noch in der Tat vorgehen, da Abrissverfügungen jederzeit möglich sind, solange kein Bestandsschutz möglich ist (dazu gleich).

Das Abrissrecht der Behörde unterliegt keiner Verjährung.

Dies bedeutet, dass eine Baubehörde auch nach 30 Jahren noch den Abriss eines ohne Genehmigung errichteten Gebäudes/baulichen Anlage verlangen kann.

Es geht hier aber nur soweit, als eine baurechtswidrige Nutzung als Wochenendhaus vorliegt und nicht als reiner Gartenkeller - eine derartige Nutzung ist zulässig.

2.
Eine Baugenehmigung kann insbesondere als Verwaltungsakt mit bestimmten Nebenbestimmungen versehen werden:
Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt des Widerrufs oder der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Nach Widerruf oder nach Ablauf der gesetzten Frist ist die bauliche Anlage ohne Entschädigung zu beseitigen; ein ordnungsgemäßer Zustand ist herzustellen.

Das Recht der Bauaufsicht eine unter Widerrufsvorbehalt erteilte Baugenehmigung zu widerrufen, unterliegt weder der Vergebung noch der Verwirkung.

Liegen die Voraussetzungen für den Widerruf einer Baugenehmigung vor, bedarf es im Regelfall keiner zusätzlich Ermessenserwägungen, warum der Widerruf ausgeübt wird (vgl. z. B. Verwaltungsgericht des Saarlandes, Urteil vom 03.06.2009, Aktenzeichen: 5 K 1767/08).

Für den Widerruf genügt es, dass der Gartenkeller nicht als Wochenendhaus genutzt werden darf.

3.
Natürlich stellt sich hier aufgrund des langen Zeitablaufs die Frage, ob die Behörde hier noch tätig sein wird, was allein eine tatsächliche Fragestellung ist, keine rechtliche.

Leider ist es aber wie gesagt jederzeit möglich.

4.
Bestandsschutz gibt es hier aller Voraussicht nach nicht.
So hat die Behörde ja hier sogar ein bauaufsichtsbehördliches Einschreiten angedroht.

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießen sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung:
Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer.
Zu Ihrem Fall: die reine behördliche Duldung bzw. deren Nichteinschreiten reicht für einen (Bestands-)Schutz nicht aus.

Es scheidet also Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derart geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Dieses bezieht sich aber nur auf die baurechtswidrige Nutzung als Wochenendhaus, die nicht erlaubt ist und aus diesem Grunde eben die Baugenehmigung widerrufen werden könnte.

Nur vor diesem Hintergrund droht ein bauaufsichtsbehördliches Einschreiten und ein Widerruf der Genehmigung.

Ab und zu wird dieses im Rahmen einer Ortsbegehung von den Baurechtsbehörden überprüft.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2014 | 16:28

Ich verstehe, dass bei Nutzung als Wochenendhaus ein Widerruf der Baungenehmigung jederzeit möglich ist. Ich beabsichtige den Gartenkeller in Zukunft auch nur als Gartenkeller zu nutzen. Der Vorbesitzer erkrankte 1995 schwer und hat daher selbst seitdem dort nicht mehr übernachtet oder viel Zeit verbracht Von ca. 2000 bis 2012 war das Grundstück verpachtet. Auch vom Pächter wurde der Gartenkeller nicht mehr als Wochenendhaus, sondern nur als Abstell- und Lagerraum genutzt.
Wenn ich einen Nachweis habe, dass die widerrechtliche Nutzung als Wochenendhaus seit 1996, seit fast 20 Jahren, eingestellt ist und nur eine Nutzung als Gartenkeller gegeben war, kann ich dann einen Bestandsschutz für den Gartenkeller geltend machen und mich gegebenenfalls gegen eine Abrissverfügung erfolgreich wehren?
Verstehe ich richtig, dass der Wirderruf der Baugenehmigung nur ausgesprochen werden kann, wenn ich mich nicht auf die Nutzung als Gartenkeller beschränke, welche im Bauschein genehmigt wurde?
Vielleicht haben Sie noch einen Tipp mit welchen Beweismitteln ich dokumentieren kann, dass es seit 1995 nur noch eine Gartenkellernutzung gab, z.b. Eine schriftliche Bestätigung des Vorbesitzers, dass dieser dem Pächter auferlegt hat in dem Keller nur zu lagern und eine Bestätigung, dass der Vorbesitzer selbst seit ca 1995 dort nicht mehr übernachtet oder viel Zeit verbracht hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2014 | 14:05

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, richtig, soweit hier laut Bauschein die Nutzung als Gartenkeller genehmigt ist, kann kein Widerruf erfolgen und es besteht ein Bestandsschutz.

Insoweit wären in der Tat die von genannten schriftlichen Bestätigungen hilfreich, wobei ja momentan keine baurechtswidrige Nutzung mehr besteht, was entscheidend ist.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.06.2014 | 08:18

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.06.2014 4,2/5,0
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