Gartenhaus beschädigt und zweckentfremdet - Geruchsbelästigung Nachbesserung?

Die letzten Mieter unseres Reihenmittelhauses sind im Januar 2012 ausgezogen. Nach dem Auszug unserer Mieter fanden wir ein rechteckiges Loch in einer Stirnwand des Gartenhauses sowie einen Ausschnitt im Geländer der zugehörigen Holzveranda. Das Gartenhaus stinkt extrem nach Katzenurin und/oder Katermarkier"duft"stoffen. Nachbarn haben berichtet, dass die Mieter hier eine Wohnstätte für Katzen eingerichtet hatten, was den Gestank natürlich erklärt. Eine Genehmigung zur Hundehaltung im Haus lag vor, das Halten (oder Begherbergen) von Katzen war dagegen nicht Gegenstand der Vereinbarungen. Eine provisorische Reparatur der Holzwand mit einem Gitter haben wir nicht akzeptiert und die ehemaligen Mieter aufgefordert, den Originalzustand zumindest optisch und fugendicht wieder herzustellen. Welche Möglichkeiten haben wir, wenn die Mieter den Gestank nicht herausbekommen? Aus leidvoller Erfahrung wissen wir, dass derartige Gerüche z.T. gar nicht mehr loszubekommen sind. Am liebsten würden wir natürlich einen Neubau des Gartenhauses fordern, denn es ist zwar etwa zwanzig Jahre alt aber war in gutem Zustand und würde bei Neukauf sicher mehr als tausend Euro kosten. Das Gartenhaus ist in diesem Zustand für die Nachmieter nicht wie üblich für Gartenmöbelpolsterauflagen usw. nutzbar. Wir hatten vor einigen Wochen eine Frist zur Behebung aller Mängel im Haus und am Gartenhaus bis Ende Mai gesetzt. Eine Kaution haben wir nicht aber es liegt eine entsprechende Bankbürgschaft vor, die wir trotz Nachfrage aus verständlichen Gründen noch nicht zurückgegeben haben. Wie lautet die Empfehlung hinsichtlich des Geruchs - erst Nachbesserung? Wenn das nicht hilft? Wie oft müssen wir weitere Versuche zulassen? Kann man auf Kosten der Mieter professionelle Hilfe in Anspruch nehmen? Ist notfalls auch ein Austausch des Gartenhauses einforderbar oder muss von den Mietern akzeptiert/bezahlt werden?
Danke für Ihre Hilfe.