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Gartenhaus beschädigt und zweckentfremdet - auf Kosten der Mieter professionelle Hilfe in Anspruch n

17.05.2012 00:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Die letzten Mieter unseres Reihenmittelhauses sind im Januar 2012 ausgezogen. Nach dem Auszug unserer Mieter fanden wir ein rechteckiges Loch in einer Stirnwand des Gartenhauses sowie einen Ausschnitt im Geländer der zugehörigen Holzveranda. Das Gartenhaus stinkt extrem nach Katzenurin und/oder Katermarkier"duft"stoffen. Nachbarn haben berichtet, dass die Mieter hier eine Wohnstätte für Katzen eingerichtet hatten, was den Gestank natürlich erklärt. Eine Genehmigung zur Hundehaltung im Haus lag vor, das Halten (oder Begherbergen) von Katzen war dagegen nicht Gegenstand der Vereinbarungen. Eine provisorische Reparatur der Holzwand mit einem Gitter haben wir nicht akzeptiert und die ehemaligen Mieter aufgefordert, den Originalzustand zumindest optisch und fugendicht wieder herzustellen. Welche Möglichkeiten haben wir, wenn die Mieter den Gestank nicht herausbekommen? Aus leidvoller Erfahrung wissen wir, dass derartige Gerüche z.T. gar nicht mehr loszubekommen sind. Am liebsten würden wir natürlich einen Neubau des Gartenhauses fordern, denn es ist zwar etwa zwanzig Jahre alt aber war in gutem Zustand und würde bei Neukauf sicher mehr als tausend Euro kosten. Das Gartenhaus ist in diesem Zustand für die Nachmieter nicht wie üblich für Gartenmöbelpolsterauflagen usw. nutzbar. Wir hatten vor einigen Wochen eine Frist zur Behebung aller Mängel im Haus und am Gartenhaus bis Ende Mai gesetzt. Eine Kaution haben wir nicht aber es liegt eine entsprechende Bankbürgschaft vor, die wir trotz Nachfrage aus verständlichen Gründen noch nicht zurückgegeben haben. Wie lautet die Empfehlung hinsichtlich des Geruchs - erst Nachbesserung? Wenn das nicht hilft? Wie oft müssen wir weitere Versuche zulassen? Kann man auf Kosten der Mieter professionelle Hilfe in Anspruch nehmen? Ist notfalls auch ein Austausch des Gartenhauses einforderbar oder muss von den Mietern akzeptiert/bezahlt werden?
Danke für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
anhand des geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Zunächst ist es so, dass Sie mit den Mietern auf Grundlage des Mietvertrages ein zivilrechtliches Schuldverhältnis geschlossen haben.
Da Ihre Mieter das Gartenhaus nach Ihren Angaben als Katzenbehausung verwendet haben, liegt sicherlich eine Zweckentfremdung vor und damit kein vertragsgemäßer Gebrauch vor. Was genau "vertragsgemäßer Gebrauch" der Mietsache ist, richtet sich nach Umfang und Grenzen des Mietvertrages. Da in Ihrem Mietvertrag zur Tierhaltung nichts genaueres geregelt ist, als dass Hundehaltung explizit genehmigt wurde, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob Katzenhaltung erlaubt war oder nicht. Da für eine Tierart (Hunde) eine gesonderte Genehmigung erteilt wurde, ist davon auszugehen, dass Sie Katzen nicht in der Wohnung und/oder im Gartenhaus beherbergt wissen wollten.
Demnach war die Katzenhaltung in dem Gartenhaus nach dem Mietvertrag keine gewöhnliche Nutzung. Somit handelt es sich um vertragswidrigen Gebrauch.
Bei vertragswidrigem Gebrauch ist Ihr Mieter für Schäden an der Mietsache haftbar, die durch den vertragswidrigen Gebrauch entstehen. Hier muss Ihr Mieter dem Grunde nach haften für den Uringeruch bzw. dessen Beseitigung.
Die Art der Haftung richtet sich nach § 280 I BGB. Generell muss zunächst der Versuch unternommen werden, den Geruch zu beseitigen. Hierfür müssen sie dem Mieter eine angemessene Frist (meistens 14 Tage) einräumen, um den Mangel selbst zu beheben oder selbst jemanden mit der Beseitigung zu beauftragen. Ist diese Frist abgelaufen oder ist die Beseitigung durch den Mieter fehlgeschlagen, müssen Sie dem Mieter keine weiteren Versuche mehr zugestehen.
Vielmehr können Sie dann ohne weitere Umschweife professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Die Kosten hierfür muss der Mieter Ihnen ersetzen.
Sollte der Geruch trotzdem nicht verschwinden, sind Sie sogar sozusagen als ultima ratio berechtigt, das Gartenhaus abreißen zu lassen und ein neues (gleichwertiges) zu errichten. Auch hierfür muss der Mieter die anfallenden Kosten tragen.

Anders ist es, wenn Ihre ehemaligen Mieter die Mietsache vollkommen verwahrlost haben und Sie jedes Vertrauen in die Gegenseite verloren haben. In diesen Konstellationen ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, eine Nachbesserung durch den Mieter hinzunehmen. In diesen (recht seltenen) Fällen darf der Vermieter sofort fremde Hilfe in Anspruch nehmen. Um eine derartige Zerstörung des Vertrauensverhältnisses anzunehmen, reichen die von Ihnen gemachten Angaben nicht aus. Hier hängt die Messlatte sehr hoch, so dass dieser Weg eher die Ausnahme darstellt.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

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