Sehr geehrte Fragestellerin,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Ihr Mietvertrag enthält bezüglich der Betriebskosten zwei unterschiedliche, einander widersprechende Regelungen.
Gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (früher Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung) zählen die Kosten für die Gartenpflege zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Nach dieser Regelung haben die Mieter die im einzelnen aufgeführten Betriebskosten, also auch die Kosten für die Gartenpflege, zu tragen.
Dem widersprechen die zusätzlichen Vereinbarungen, wonach der Mieter für die Gartenpflege und den Heckenschnitt zuständig sei und zwar auf eigene Kosten.
Da beide Regelungen nicht gleichzeitig nebeneinander stehen können, stellt sich die Frage, welche der beiden Regelungen gilt oder ob hinsichtlich der Kosten für die Gartenpflege sogar der Vermieter einzustehen hat.
2.
Da der Mietvertrag, was die Gartenpflege angeht, unklar und widersprüchlich ist, wäre auszulegen, wer die Kosten der Gartenpflege zu tragen hat.
Ich vermute, obwohl der Sachverhalt hierzu nichts sagt, dass Ihnen der Vermieter einen Formularmietvertrag zur Unterschrift vorgelegt hat. In diesem Fall finden die Regelungen Anwendung, die auch bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten, d.h., mehrdeutige Klauseln sind gemäß § 305 c BGB unzulässig. Die Rechtsfolge solcher mehrdeutigen Klauseln ist, dass der Vermieter die Kosten für die Pflege zu tragen hat.
3.
Allerdings muss man beachten, dass sich die Angaben zur Kostentragungspflicht hinsichtlich der Gartenpflege zwar widersprechen, dass aber eindeutig im Mietvertrag festgehalten ist, dass der Mieter die Kosten zu tragen hat. D.h., entweder werden die Kosten umgelegt, so jedenfalls die erste Klausel, oder der Mieter führt die Arbeiten selbst aus, wiederum auf eigene Kosten.
Bei einer solchen Konstellation beurteile ich die Rechtslage dahingehend, dass die zusätzlichen Vereinbarungen Gültigkeit haben, die vermutlich handschriftlich in den Mietvertrag eingefügt worden sind. Das ist die Vereinbarung, dass der Mieter für die Gartenpflege und den Heckenschnitt auf eigene Kosten verantwortlich sei. In dieser Regelung sehe ich gewissermaßen die Spezialregelung zur allgemeinen Auflistung der umlagefähigen Betriebskosten, weil in der Anlage vermutlich sämtliche Betriebskosten aufgelistet sind, die überhaupt umlagefähig sein können.
Damit geht meiner Auffassung nach die spezielle Regelung der zusätzlichen Vereinbarungen der allgemeinen Regelungen mit dem Hinweis auf die zweite Berechnungsverordnung vor.
Rechtsfolge ist, dass in der Betriebskostenabrechnung die Gartenarbeiten nicht berücksichtigt werden dürfen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt