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Fristlose Kündigung von Vermieter

| 02.11.2019 13:02 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:05
Folgender Fall liegt vor:
- Ich habe einen Mietvertrag zum 1.11.19 abgeschlossen.
- Die Kaution habe ich in bar gezahlt (Quittung vorhanden).
- Der Vermieter weigert sich die Kaution auf einem insolvenzsicheren Mietkautionskonto anzulegen.
>> Ich habe den Vermieter deshalb schriftlich dazu aufgefordert, innerhalb einer Frist von 14 Tagen die Kaution auf ein solches Konto anzulegen.
>> Zusätzlich habe ich dem Vermieter mitgeteilt, dass ich meine Mietzahlung solange zurückbehalte, bis er die Kaution auf einem Konto angelegt hat.
>> Die Frist ist verstrichen und der Vermieter hat die Kaution immer noch nicht auf einem Konto angelegt.
- Da ich die Mietzahlung nicht geleistet habe, hat sich der Vermieter geweigert, mir die Wohnung zu übergeben.
>> Deshalb habe ich dem Vermieter letztendlich dann doch noch die erste Monatsmiete am 1.11. überwiesen. Dies habe ich ihm schriftlich mitgeteilt und ihn aufgefordert mir die Wohnung/Schlüssel bis spätestens zum 4.11.19 zu übergeben.
- Daraufhin hat mir der Vermieter schriftlich mitgeteilt, dass er das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung fristlos aus wichtigen Grund kündigt. Er fordert mich dazu auf der Kündigung zuzustimmen, um einen Rechtsstreit zu vermeiden.
- Es liegt stark in meinem Interesse, der Kündigung zustimmen, da das Vertrauensverhältnis zum Vermieter komplett zerstört ist.

Nun habe ich folgende Fragen:
1. Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass die Kündiungsfrist bei einem Monat liegt, weshalb er meine erste monatliche Mietzahlung einbehalten wird. Das kommt mir komisch vor, da er mir ja fristlos gekündigt hat. Hat er das Recht dazu?
2. In dem Kündigungsschreiben hat mir der Vermieter ebenfalls mitgeteilt, dass er mir die Kaution überwiesen hat. Das Geld ist aber noch nicht auf meinem Konto. Zur Sicherheit möchte ich gerne warten bis das Geld auf dem Konto ist, bevor ich der Kündigung zustimme. Empfehlen Sie mir das auch?
3. Habe ich eine Chance, meine erste Mietzahlung zurückzufordern?
4. Der Vermieter schreibt folgendes: "Bitte erklären Sie, ob Sie die fristlose Kündigung akzeptieren, sodass eine Übergabe am 4.11.19 entfallen kann." >> Muss ich daher noch vor dem 4.11.19 die Kündigung akzeptieren bzw. bis wann muss ich spätestens die Kündigung akzeptieren?

Mit freundlichen Grüßen
02.11.2019 | 13:57

Antwort

von


(95)
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10999 Berlin
Tel: (040) 22 86 63 28 - 0
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Rechtsfrage.

1. Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass die Kündiungsfrist bei einem Monat liegt, weshalb er meine erste monatliche Mietzahlung einbehalten wird. Das kommt mir komisch vor, da er mir ja fristlos gekündigt hat. Hat er das Recht dazu?

Ich kann vorliegend keinen Grund für eine fristlose Kündigung erkennen, da die Voraussetzungen der §§ 543 , 569 BGB nicht vorliegen. Auch eine ordentliche Kündigung ist nicht berechtigt, wenn der Mietzahlungsrückstand nicht eine Monatsmiete übersteigt und sich nicht über einen Zeitraum von mehr als einem Monat erstreckt. Damit ist die Kündigung insgesamt nicht berechtigt.

2. In dem Kündigungsschreiben hat mir der Vermieter ebenfalls mitgeteilt, dass er mir die Kaution überwiesen hat. Das Geld ist aber noch nicht auf meinem Konto. Zur Sicherheit möchte ich gerne warten bis das Geld auf dem Konto ist, bevor ich der Kündigung zustimme. Empfehlen Sie mir das auch?

Wenn Sie das Mietverhältnis ebenso beenden wollen, können Sie den Mietvertrag einvernehmlich aufheben. Sie können Ihre Zustimmung zur Aufhebung von der vorzeitigen Rückzahlung der Kaution abhängig machen. Dies wäre für Sie vorteilhaft, weil Sie dann nicht zu befürchten haben, dass Sie sich im Nachhinein noch mit dem Vermieter über die Kautionsrückzahlung auseinandersetzen müssen.

3. Habe ich eine Chance, meine erste Mietzahlung zurückzufordern?

Dies kommt auf die Aufhebungsvereinbarung an. Wenn Sie die sofortige Aufhebung des Mietvertrages vereinbaren, so besteht kein Rechtsgrund mehr für das Behalten der Mietzahlung für den Vermieter und Sie könnten diese (jedenfalls anteilig für den Rest des Monats) zurückfordern. Wenn Sie jedoch beispielsweise die Aufhebung mit Wirkung zum Monatsende vereinbaren, kann der Vermieter die Miete einbehalten, Sie haben jedoch im Gegenzug einen Anspruch auf Nutzung der Mietsache.

4. Der Vermieter schreibt folgendes: "Bitte erklären Sie, ob Sie die fristlose Kündigung akzeptieren, sodass eine Übergabe am 4.11.19 entfallen kann." >> Muss ich daher noch vor dem 4.11.19 die Kündigung akzeptieren bzw. bis wann muss ich spätestens die Kündigung akzeptieren?

Sie müssen die Kündigung nicht akzeptieren. Da die Voraussetzungen für die vermieterseitige Kündigung nicht vorliegen, ist diese nicht wirksam. Sie können jedoch - wie bereits mitgeteilt - das Mietverhältnis einvernehmlich aufheben. Ob Sie dies tun, steht in Ihrem freien Belieben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2019 | 15:41

Sehr geehrter Herr Ayazi,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Da ich aufgrund des zerstörten Vertrauensverhältnisses ebenfalls den Mietvertrag kündigen möchte, ist es für mich nicht von Relevanz, dass die Kündigung des Vermieters nicht rechtmäßig ist.
Mir geht es vielmehr darum sicherzustellen, dass ich meine Kaution sowie meine erste Mietzahlung zurück erhalte.

Ich habe noch folgende Rückfragen:
1. Für mich ist das Fazit Ihrer Antwort, dass ich meine Zustimmung zur Aufhebung von der Rückzahlung der Kaution sowie der Rückzahlung der ersten Monatsmiete abhängig machen kann. Habe ich das so richtig verstanden?
2. Bis wann muss ich spätestens der Aufhebung zugestimmt haben? Das ist für mich ganz wichtig zu wissen, da sich die Formulierung des Vermieters so anhört, dass ich dies bis zum 4.11. getan haben muss. Ist es erlaubt, dass er mir für die Zustimmung eine Frist setzt?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2019 | 16:05

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

1. Für mich ist das Fazit Ihrer Antwort, dass ich meine Zustimmung zur Aufhebung von der Rückzahlung der Kaution sowie der Rückzahlung der ersten Monatsmiete abhängig machen kann. Habe ich das so richtig verstanden?

Das ist korrekt. Die Aufhebung des Mietvertrages ist ein Vertrag, den beide Parteien freiwillig eingehen, sodass beide Parteien auch frei darin sind, die Eingehung an beliebige Voraussetzungen zu knüpfen.

2. Bis wann muss ich spätestens der Aufhebung zugestimmt haben? Das ist für mich ganz wichtig zu wissen, da sich die Formulierung des Vermieters so anhört, dass ich dies bis zum 4.11. getan haben muss. Ist es erlaubt, dass er mir für die Zustimmung eine Frist setzt?

Wenn der Vermieter sich nur bis zum 04.11. auf einen Aufhebungsvertrag einlassen möchte, so steht ihm dies frei. Denn auch er kann den Aufhebungsvertrag nach freiem Belieben eingehen. Wenn Sie nicht bis zum 04.11. Ihre Zustimmung erklären und der Vermieter sich danach auf eine Aufhebung nicht mehr einlässt, würde der Mietvertrag normal weiterlaufen und Sie könnten diesen nur im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften/Kündigungsfristen kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 02.11.2019 | 16:13

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 02.11.2019
5/5,0

Sehr hilfreiche Antwort. Vielen Dank!


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