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Mietrecht – Fristlose Kündigung durch den Vermieter


| 15.06.2017 11:27 |
Preis: 38,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag seit dem 01.05.2017 für ein 15 qm Zimmer mit Dusche und WC– ich arbeite unter der Woche dort – ca. 150 km weg von unserem Eigenheim. Vermieter sind ein Ehepaar ca. 70 Jahre die im Nebengebäude wohnen. Zimmermiete beträgt 300 Euro Pro Monat.

Folgender Vorfall:
Meine Frau und meine beiden Kinder (8+6) kamen kurzfristig mich am Mittwoch den 7. Juni – Sonntag 11. Juni besuchen und übernachteten mit in meinen Zimmer. Ich habe dies nicht extra beim Vermieter angekündigt. Wir verbrachten die Tage am Bodensee und waren nur ab ca. 21:00 Uhr – 9:00 Uhr im Zimmer.
Der Vermieter trafen wir am 7.06 Abends noch im Hof und am nächsten Tag bekam ich folgende Email, die ich allerdings erst am Freitag 9.Juni nachmittags abgerufen habe.

„Hallo Herr …….,
kann es sein, dass derzeit Ihre ganze Familie in dem möblierten Zimmer
(15 m²) nächtigt?
Wenn dem so ist, dann gibt es ein Problem, weil das der Mietvertrag und die WG-Nutzungsbestimmungen nicht zulassen.
Mit freundlichen Grüßen
….."

Wir trafen am Freitag Abend den Sohn des Vermieters, der uns nach der Mail fragte und ich sagte ihm: ich habe die Mail heute gelesen und ich fand sie unhöflich und ohne Lösungsvorschlag und deshalb hab ich nicht darauf geantwortet. Kurz darauf rief mich der Vermieter auf meinem Handy an und sagte dass es nicht ok ist, dass meine Familie hier nächtigt. Er machte keinen Lösungsvorschlag und fragte auch nicht wie lange sie noch bleiben. Er benutzte hier auch nicht das Wort Abmahnung.
Am Sonntag morgen als ich meine Familie zum Bahnhof bringen wollte, lauerte er uns zusammen mit seiner Frau auf und kündigte mündlich mich fristlos. Meine Familie wurden als Miet-Schmarotzer, Miet-Nomaden und Asozial bezeichnet. Meine Kinder waren geschockt von solchen Menschen. Am Abend fand ich dann die fristlose Kündigung in meiner Zimmertüre stecken. – er hat keinen Nachweis der Annahme.
In der Kündigung ist der Grund aufgeführt: wegen anhaltender Zuwiderhandlung gegen §8 unseres WG-Zimmer-Mietvertrages kündige ich fristlos und mit sofortiger Wirkung. Sie werden gebeten das Zimmer bis zum 19.Juni zwischen 18:00 – 19:00 vertragskonform entsprechend dem Zimmer-Übergabeprotokoll zu räumen. Die REST-kaution wird wie im Vertrag vereinbart zurückbezahlt. Wir bitten um Bestätigung des Termines.
Am Dienstag 13.06 kam die Kündigung per Einschreiben an unsere Heimatadresse, meine Frau nahm dieses nicht an: Grund: Sie nimmt keine Einschreiben für mich an und ich war zu dieser Zeit in der Arbeit und nicht am Heimatort und komme an diesem Wochenende nicht heim weil ich in Italien bin.
Aus dem Mietvertrag:
§ 8 Nutzung der Mieträume, Reinigung, Untervermietung
1. Der Mieter darf das Zimmer nur alleine bewohnen. Die Aufnahme weiterer Personen ist nicht erlaubt.
2. Der Mieter darf das Zimmer nicht untervermieten. Besuche mit Übernachtung sind mit Rücksicht auf die anderen Mieter auf ein Minimum zu beschränken (ein Wochenende/Monat) und mit 5 € pro Nacht zu begleichen.
3. Sauberhaltung, Inventar, Lüften ….
§ 13 Fristlose Kündigung
1. Endet das Mietverhältnis durch berechtigte fristlose Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund, so haftet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, dass das Zimmer nach dem Auszug des Mieters eine Zeit lang leer stehen oder billiger vermietet werden muss. Die Haftung besteht höchstens für einen Zeitraum von einem Monat nach Rückgabe des Zimmers. Die Haftung entfällt, wenn der Vermieter sich nicht genügend um einen Ersatzmieter bemüht hat.
2. Endet das Mietverhältnis durch berechtigte fristlose Kündigung des Mieters aus wichtigem Grund, so haftet der Vermieter für den Schaden des Mieters.

Meine Fragen:
1. Ist die fristlose Kündigung so gerechtfertigt und rechtskräftig? Meine Familie kam nur zum ersten Mal seit dem 01.05.2017 zu Besuch.
2. Sollte die Abmahnung schriftlich erfolgen – es war nur ein Telefonat und die oben beschriebene Mail. Das Telefonat haben meine Frau mitbekommen und auf der anderen Seite ggf. die Frau des Vermieters.
3. Darf der Vermieter die nächste Monatsmiete 300 Euro vollständig oder anteilig zurückbehalten §13-1, die Miete 5/2017 + 6/2017 hab ich ja schon im Voraus bezahlt. (Kaution ist hinterlegt mit 500 Euro) – (Mindestmietdauer beträgt 3 Monate – gilt dies bei einer fristlosen Kündigung? Einbußen bei mir wären 450 Euro durch 1,5 Monate Mietverzicht.
4. Darf mich der Vermieter durch auswechseln des Schlosses auf die Straße setzen – wurde am Sonntagmorgen so angekündigt.
5. Wie ist ihre generelle Einschätzung? Welche weitere Vorgehensweise empfehlen sie mir? Welchen Betrag der Kaution kann ich fordern?

Meine Einschätzung bzw. Einigungsversuch:
1. Einigung und Auszug am 19.06 mit kompletter Rückzahlung der Kaution
2. Ich gehe nicht raus und lasse es auf eine Klage ankommen bzw. Auswechseln des Schlosses.
3. Ich kündige ordentlich zum nächsten Monat und verbringe diese Zeit noch hier.
15.06.2017 | 13:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Zugegangen ist die Kündigung in dem Moment, indem Sie sie in Ihrer Zimmertür steckend vorgefunden haben.

Die Kündigung ist jedoch nicht wirksam, weil die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorlagen. Es dürfte an einem ausreichenden Verstoß fehlen, die Email war keine ausreichende Abmahnung (ich erkläre das bei Ziffer 2.) und die Kündigung wurde erst ausgesprochen, als das beanstandete Verhalten bereits beendet war.

2. Eine Abmahnung muss nicht schriftlich erfolgen. Für eine E-Mail gilt, dass sie in dem Moment zugegangen ist, indem Sie bei Ihrem Provider eingeht und theoretisch für Sie abrufbar ist. Dies ist allerdings beschränkt auf die "normalen" Zeiten der Kenntnisnahme. Wenn also eine E-Mail erst spät abends eingeht, gilt sie erst am nächsten Tag als zugegangen.

Es ist schon fraglich, ob die E-mail die für eine Abmahnung nötige Eindeutigkeit hat. Allerdings ist das zum Teil Auslegungssache. Es kommt aber auf diese Frage letztlich nicht an:

Wenn die Übernachtung der Ehefrau und der Kinder für vier Nächte als einmaliges Ereignis garkeine Pflichtverletzung ist (wofür vieles spricht), ist die Abmahnung sowieso unbeachtlich.

Tatsache ist aber, dass jedenfalls bei Absendung der E-mail erst eine Übernachtung stattgefunden hatte, so dass zu der Zeit noch garkeine Pflichtverletzung gegeben war.

Man kann jetzt darüber streiten, ob § 8 Nr. 2 des Mietvertrages überhaupt wirksam ist. Soweit es dort heißt: "ein Wochenende/Monat", ist das nach meiner Auffassung kein rechtswirksames Verbot, außerhalb des Wochenendes Übernachtungsbesuch zu empfangen. So ein Verbot müsste eindeutiger geregelt sein. Gegen ein solches Verbot würden im Übrigen auch weitere gesetzliche Beschränkungen sprechen, die ich hier aber nicht alle erklären kann. Tatsache ist jedenfalls, das im Ergebnis bei nur einer Übernachtung noch kein Verstoß gegen Ihre mietvertraglichen Pflichten vorgelegen hat.

Eine Abmahnung kann jedoch ihre Rechtsfolgen (die Berechtigung zur fristlosen Kündigung) nur dann entfalten, wenn eine Pflichtverletzung bereits vorliegt. Die "Abmahnung" des Vermieters entfaltet daher mangels Pflichtverletzung keinerlei Wirkung.

Auch bei Abmahnung durch E-Mail gelten weitere Voraussetzungen. So müssten Absender der E-Mail zum Beispiel die vermietenden Eheleute sein. Allerdings gibt es auch Mietverträge, in denen sich die Vermieter gegenseitig zum Ausspruch von Willenserklärungen bevollmächtigen. Das müsste gegebenenfalls noch geprüft werden, es wäre aber nur sozusagen eine zweite Verteidigungslinie, weil - wie gesagt - die Abmahnung mangels Verstoß ohnehin ins Leere geht.

Das Gespräch mit dem Sohn der Vermieter hat rechtlich keinerlei Bedeutung, weil Sie mit ihm kein Vertragsverhältnis haben.

3. Da die Kündigung unwirksam war, kann der Vermieter auch keinen Schadensersatz geltend machen, er kann folglich auch nichts von der Kaution abziehen. Nach § 8 Nr. 3 des Mietvertrages könnte er 20,- € verlangen. Es lohnt sich nicht, darüber zu streiten, ob diese Vertragsklausel unwirksam ist oder nicht. Gegebenenfalls würde ich an Ihrer Stelle einen Abzug von 20,- € hinnehmen.

4. Keinesfalls darf der Vermieter das Schloss auszuwechseln und Sie „auf die Straße setzen". Das dürfte er übrigens selbst dann nicht tun, wenn die fristlose Kündigung berechtigt wäre. Falls der Vermieter das Schloss auswechselt oder Ihnen auf andere Weise den Zugang zu der Wohnung / dem Zimmer verwehrt, können Sie Antrag auf Wiedereinräumung des Besitzes im Wege der einstweiligen Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Sie werden sich mit diesem Antrag auch durchsetzen.

5. Was die generelle Einschätzung und die weitere Vorgehensweise betrifft, ist für Sie vor allem eins wichtig: die Kündigung ist unwirksam! Folglich können Sie alle drei von Ihnen genannten Möglichkeiten in Betracht ziehen. Das hängt natürlich auch davon ab, wie viel Lust Sie haben, bei diesem Vermieter weiterhin zu bleiben. Die Kaution sollten Sie vollständig zurückverlangen, wie gesagt möglicherweise abgesehen von den Betrag von 20,- € für die Übernachtungen, weil ein gerichtlicher Streit über diesen Betrag sich auf keinen Fall lohnen wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2017 | 09:18

Vielen Dank für ihre gute Anwort, zu drei Bereichen hab ich noch diese Fragen:
1.) Weil sie den "Anruf am Freitag Abend durch den Vermieter" nicht erwähnt haben ist auch nicht als mündliche Abmahnung zu sehen? Ändert dies was an der Gesamteinschätzung?

2.) Wäre ich Verpfichtet auch für meine beiden Kinder die 5€/Nacht zu bezahlen, dass wären dann insgesamt 60 Euro - 20€ Frau, 20€ 1. Kind, 20€ 2.Kind. Oder weil in diesem §8-2 des Vermieters steht: Besuche und die Anzahl der Personen nicht aufgeführt sind?

3.) Zugang der Kündigung: Nicht so wichtig, aber für mein Rechts - Verständnis: 1. Zugegangen ist die Kündigung in dem Moment, indem Sie sie in Ihrer Zimmertür steckend vorgefunden haben.==> In einem Haus mit ca. 9 Wohneinheiten ohne Schutz durch Briefkasten ...., den Brief könnte jeder der 9 Bewohner oder Feriengäste mit Kinder entwendet haben?

Besten Dank für Ihr super Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2017 | 10:02

Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:

1.) Tatsächlich könnte man den Anruf als ausreichende Abmahnung ansehen, das ist ein wenig eine Auslegungssache. Einerseits soll die Abmahnung dem Mieter unzweifelhaft den Ernst der Lage klarmachen, andererseits sollen die Anforderungen nicht zu hoch sein. Nach meiner Auffassung ist die Formulierung "es ist nicht in Ordnung" ohne gleichzeitige Fristsetzung keine ausreichende Abmahnung. Es kommt aber im Ergebnis darauf nicht an, weil ich in den wenigen Übernachtungen Ihrer Familie einfach garkeinen Grund für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sehen kann und weil darüber hinaus die Kündigung erst ausgesprochen wurde, als der beanstandete Verstoß bereits beendet war. An meiner Gesamteinschätzung ändert sich also nichts.

2.) Ich kann dem von Ihnen wiedergegebenen Vertragstext nicht entnehmen, dass die Pauschale pro Person zu zahlen wäre und bin deshalb der Meinung, dass lediglich 20,- € fällig sind.

3.) Eine Willenserklärung unter Abwesenden wird wirksam, wenn sie dem Empfänger tatsächlich zugeht, § 130 BGB. Das ist zweifellos der Fall, da sie die Kündigung gefunden haben. Worauf Sie anspielen, ist die Beweisfrage.

Mit freundlichen Grüßen
Roger Neumann, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.06.2017 | 10:43


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