Fristlose Kündigung durch Vermieter - Kann der Vermieter mich wirklich "aus der Wohnung werfen"?

Question

Guten Abend,

ich bin Mieterin einer Wohnung und absolut verzweifelt, deshalb eine diese Email so spät in der Nacht.

Ich habe heute (13.05.06) einen Brief von meinem Vermieter erhalten, der wie folgt lautet: "die Durchsicht Ihres Mietkontos ... letzten Zahlungseingang am 13.03.2006. Daraus resultierende Rückstände: Heizkostennachzahlung 216,50€, Betriebskostennachzahlung 18,50€, Brutomiete April und Mai 2006 884€ gesamt: 1119€. Aufgrund des vorstehenden Zahlungsrückstandes sind erneut Voraussetzungen für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr gegeben. (...) erwarten dringend Ihre Überweisung bis 17.05.06 und setzten sich umgehend vorab tele. mit uns in Verbindung. Andernfalls folgt die fristlose Kündigung, wegen Zahlungsverzug mit sofortiger Wirkung." So lauten die Wort meines Vermieters. Ich habe bereits ein Schreiben aufgesetzt, in dem ich eine monatliche Ratenzahlung in Höhe von 100€ erbitte, da ich den vollen Betrag zur Zeit nicht bezahlen kann, jedoch habe ich in Beantwortung dieses Forums, bereits gelesen, wenn man bis 2 Monate die volle Schuld bezahlt, die Kündigung nicht mehr wirksam ist- was heißt das genau? Dürfte ich dann in dieser Whng bleiben? Eine "richtige" Kündigung hat mein Vermieter noch nicht geschickt, "lediglich" eine letzte Mahnung, wenn ich den Brief richtig verstanden habe. Ich habe die Mieten (ab April 06) nicht zahlen können, da ich seit Feb mein Abitur nachhole und meinen Bafögbescheid noch nicht erhalten habe, die ersten Mieten, habe ich von meinem Erspartem bezahlt. Kann der Vermieter mich wirklich "aus der Wohnung werfen", auch wenn ich die Schuld (innerhalb 2 Mon) begleiche? Und wenn der Vermieter sich darauf nicht einläßt?

Ich hoffe jmd kann mir Rat und Hilfe geben. Ich bitte Sie höflichst. Vielen Dank im Voraus. Und Gruß von M

Rechtsanwalt Wolfram Geyer · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

aufgrund Ihrer Zahlungsrückstände ist der Vermieter in der Tat zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, und zwar gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB, da Sie mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug sind.

Allerdings wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB im Nachhinein unwirksam, wenn Sie den gesamten Rückstand zuzüglich einer möglichen Nutzungsentschädigung innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung einer gegen Sie gerichteten Räumungsklage begleichen oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

So gesehen trägt auch der Vermieter hier ein hohes Risiko, da er nicht weiß, ob und wann er sein Räumungsbegehren durchsetzen kann.

Sie sollten in Erwägung ziehen, Ihrem Vermieter (neben einer vorläufigen Ratenzahlung) anzubieten, den Rückstand in einem Betrag zu begleichen, sobald Sie die zu erwartende rückwirkenden Leistungen nach dem BAFöG erhalten haben.
Wichtig wäre allerdings auch, darzustellen, dass Sie die laufende Miete aus Ihrem Einkommen bestreiten können, und dass nur eine zeitweilige Verzögerung vorliegt.

Jedenfalls verhält es sich so, dass auch der Vermieter ein Interesse an der Vermeidung eines Räumungsprozesses hat.

Falls sich Ihr Vermieter nicht verhandlungsbereit zeigt, sollten Sie umgehend einen Anwalt vor Ort (gegebenenfalls über Beratungshilfe, da Sie jedenfalls zur Zeit über keine Einkünfte verfügen) mit der Vertretung Ihrer Interessen beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte mit meinen rechtlichen Ausführungen ein wenig zur Beruhigung beitragen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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Mietrecht, Wohnungseigentum