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Fristlose Kündigung und Auszugtermin


| 24.09.2007 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



In meinem Mehrfamilienhaus habe ich ein Paterre-Apartement vor über einem Jahr an einen jungen Mann vermietet.
Dieser bekommt Harz 4, das Geld für die Miete bekommt er auf sein Konto überwiesen.
Nun häuften sich seit Frühjahr die Beschwerden der anderen Mieter des Hauses, weil der Mieter ständig bis zu 20 Personen beherbergte, diese dann betrunken und auch offensichtlich unter Btm-Einfluß durch das Haus und den Gemeinschafts-Hof und-Garten geisterten und auf der Treppe einschiefen. Es verschwanden dann immer wieder Fahrräder und dafür standen plötzlich herrenlose im Keller.
Der Mieter erhielt von mir eine erste Abmahnung mit ausführlicher Erklärung zu seinem Fehlverhalten und Hinweis auf die Hausordnung, darin schon eine mögliche Kündigung bei erneuter Störung des Hausfriedens angedroht.
Nach 2 Wochen "Ruhe" ging es wieder los.
Ich schrieb eine erneute Abmahnung und überbrachte sie persönlich, hierbei konnte ich mir ein Bild davon machen, wie es in der Wohnung "rein und raus" ging, während der 20 Minuten die ich da war, klingelte es 3x und insgesamt 7 Personen plus Hund standen da mit volen Nahrungsmittel-Einkaufstüten, pöbelten mich an, was ich denn da zu suchen hätte, die Wohnung in einem kathastrophalen Zustand, Grafitti an den Wänden, nicht renoviert wie im Mietvertrag vereinbart.
Ich stellte von allen Personen dort die freiwillig herausgegebenen Personalien fest, alle verließen dann die Wohnung. Dem Mieter übergab ich gegen Quittung die 2. Abmahnung. Ich sprach ihn auf einen Mann an, der offenschtlich in einem der 2 Räume des Appartements übernachtet hatte, bzw. er schlief dort, als ich die Wohnung betrat. Der Mieter gab an, es handele sich um seinen "Untermieter" den er seit 2 Wochen da hätte, weil er die Miete nicht mehr alleine bestreiten könne.
Ich untersagte ihm die Untervermietung und verwies auf den Mietvertrag, in welchem die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters ausgeschossen ist. Ferner gab ich dem Mieter Zeit, innerhalb der nächsten 3 Tage (Di auf Fr) den Untermieter ausziehen zu lassen. Bei dieser Gelegenheit eröffnete mir der Mieter, er werde in den nächsten Tagen für etwa 2-3 Monate nach Afghanistan reisen, weil der dort heiraten werde. Inzwischen solle der Untermieter dann die Wohnung "versorgen".
Ich klärte den Mieter über den Unterschied von "wohnen" und Post reinholen/lüften/Blumen (die gar nicht vorhanden waren) gießen auf. Einen Tag später rief mich der Mieter erneut an und gab nun an, dass es sich nicht um seinen Untermieter sondern seinen schwulen Lebenspartner handeln würde. Also könne der ja nun da bleiben. Ich wies den Mann darauf hin, daß dieses Apartement an eine Einzelperson vermietet wurde und lehnte weitere Diskussionen über den Untermieter ab. Auch in der zweiten Abmahnung wurde angedroht, daß die dritte Abmahnung eine fristlose Kündigung nach sich ziehen werde. Für den Fall der Zuwiderhandlung der Untervermietung wurde ihm dieses Prozedere angedroht. Nun war der Mann in Afghanistan und zunächst blieb es ruhig. Dann berichteten mir Mieter, man sehe abends Lichtschein eines Fernsehers. Es halte sich offenbar jemand stundenlang in der Wohnung auf. Als nächstes wurde das Klingelschild überklebt und zwar mit dem Namen des eientlich "verbannten" Untermieters. Und es gipfelte darin, dass nun plötzlich wieder viele Personen ein und aus gingen, stark alkoholisierte Männer morgens auf der Hausinnentreppe herumlungerten, so dass sich der 16jährige Sohn einer Mieterin nicht in die Schule traute. Daraufhin holte diese Mieterin die Polizei, die dann mit einem zweiten mit Alarm hinzugezogenen Einsatzwagen die Personen aus dem Haus entfernte.
Der Mieter ist vor 1 Woche aus Afghanistan zurück und die chaotischen Zustände nehmen kein Ende.
Ich will ihm nun die dritte Abmahnung und zeitgleich die fristlose Kündigung zukommen lassen. Dazu müßte ich folgendes wissen, nämlich welche formellen Bestandteile diese letzte Abmahnung und auch die fristlose Kündigung haben müssen um rechtssicher zu handeln und welchen Zeitraum ich dem Mieter zum Auszug geben muss, also wie großzügig ich den Auszugtermin setzen muß.

Vielen Dank, sorry, daß der Text so lang wurde, aber ich wollte sicher sein, alle Umstände erklärt zu haben!

MfG
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Eine dritte Abmahnung ist nicht notwendig. Sie können aufgrund der massiven Verstöße sofort außerordentlich und fristlos kündigen. Die Kündigung erfolgt schriftlich, die Beweggründe sind darin zu nennen. Dies wären laut Ihren Angaben zum einen die Verwüstung der Mietsache, massive Störung des Hausfriedens, Gewährung von Möglichkeiten zum Konsum von Btm, Ermöglichung des Zugangs unzähliger fragwürdiger Gestalten, durch die anscheinend Gegenstände aus den Gemeinschaftsräukmen entwendet werden, Untervermietung ohne die Genehmigung des Vermieters, etc. Die außerordentliche Kündigung ist fristlos, d.h. eine recht knappe Frist von wenigen Tagen sollte genügen. Sie müssen davon ausgehen, dass der Mieter im Idealfall die Wohnung tatsächlich verlässt, diese jedoch verwüstet wird bzw. verdreckt zurück gelassen wird. Im schlimmsten Fall bleibt der Mieter eifnach ind er Wohnung, so dass bei Gericht umgehend Räumungsklage erhoben werden sollte.
In jedem Fall sollten Sie versuchen den "Mieter" so schnell wie möglich los zu werden. Je eher desto besser.
Für das weitere Vorgehen stehe ich Ihnen gerne zu Verfügung.
Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -
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