Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:
Wie Sie richtig feststellen, besteht zwischen Hauptvermieter und Untermieter kein Vertragsverhältnis.
Wenn der Untermietvertrag von Ihnen wirksam gekündigt wurde – wovon ich nach ihrer Darstellung ausgehe – entfällt das Recht des Untermieters zum Besitz der Wohnung.
Der Untermieter ist daher grundsätzlich zur Räumung der Wohnung verpflichtet.
Sie sollten den Untermieter nachweislich schriftlich unter Fristsetzung zur Räumung der Wohnung auffordern.
Wenn der Untermieter nicht räumt sollte eine Räumungsklage durch den Hauptvermieter/Eigentümer erfolgen, da der Mietvertrag von Ihnen bereits gekündigt wurde.
Der Untermieter würde dann grundsätzlich gegenüber dem Hauptvermieter auf Nutzungsersatz haften, da er kein Recht zum Besitz der Wohnung hat (wegen der Kündigung).
Allerdings stehen Sie ebenfalls in der Haftung für den Untermieter, da Sie ihre Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB gegenüber dem Hauptvermieter nach Ende des Mietvertrags nicht erbringen können (wenn der Untermieter bis dahin nicht auszieht).
Daher ist es empfehlenswert, wenn Sie sich weitgehend mit dem Hauptvermieter koordinieren, um den erwähnten Räumungsanspruch gegenüber dem Untermieter durchzusetzen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
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Sehr geehrter Herr RA Mack,
vielen Dank für Ihre Antwort.
So ganz verstanden habe ich es aber leider noch nicht.
Wer ist jetzt für die potentielle Räumungsklage verantwortlich. Die Hauptvermieterin oder ich als Untervermieterin?
Nochmal kurz ein paar Daten:
Ich habe den Untermietvertrag mit dem Untermieter ordentlich fristgerecht zum 30.05 und danach nochmals fristlos zum 15.05 gekündigt.
Meinen Mietvertrag mit der Hauptmieterin habe ich zum 30.05. ordentlich fristgerecht gekündigt.
Weiters ev. von Interesse: die Wohnung wurde möbliert untervermietet, es sind somit meine Möbel darin (aber kein großer Wert/brauch ich auch nicht mehr) Aber vielleicht hat es eine rechtliche Relevanz.
Somit verstehe ich es so:
Zwischen 15.05 (fristlose Kündigungsfrist mit Untermieter) und 30.05 (ordentliche Kündigung mit Hauptmieterin) kann ich (theoretisch) die Räumungsklage anstrengen. Wenn ich nichts mache, muss ab 30.05 die Hauptvermieterin den Untermieter mittels Räumungsklage herausklagen.
Die Fragen:
1. stimmt das so? Muss sich die Hauptvermieterin dann um den Auszug des Untermieters kümmern?
2. kann die Hauptvermieterin irgendwelche Forderungen (Schadenersatz/weitere Mieten) an mich stellen? Da ich ja die Wohnung (noch) nicht übergeben kann.
Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchende,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Normalerweise als Untervermieterin wären Sie für die Kündigung und Räumungsklage zuständig, da Sie ein Vertragsverhältnis mit dem Untermieter haben.
Da Sie jedoch den Mietvertrag mit der Hauptvermieterin gekündigt haben – und eine Räumungsklage einige Zeit dauern kann – wäre die Hauptvermieterin für die Räumungsklage zuständig, denn Sie selbst haben aufgrund der eigenen Kündigung kein Recht mehr auf die Rückgabe der Wohnung gegenüber dem Untermieter.
Daher muß im Ergebnis die Hauptvermieterin eine Räumungsklage gegen den Untermieter geltend machen (kein Recht zum Besitz wegen Kündigung des Untermietvertrags).
Die Hauptvermieterin hat streng genommen zwei Ansprüche: Einen Anspruch gegen den Untermieter auf Nutzungsersatz, da dieser kein Recht zum Besitz der Wohnung hat.
Weiterhin einen Anspruch gegen Sie wegen der Nichterfüllung der Rückgabepflicht nach § 546a BGB:
„§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen."
Natürlich kann der Schaden nur einmal geltend gemacht werden, wenn der Untermieter den o.g. Nutzungsersatz leistet, entfällt eine weitere Haftung für Sie.
Wenn der Untermieter den Nutzungsersatz nicht leisten kann o.ä. dann würden Sie gegenüber dem Hauptvermieter wegen der verspäteten Rückgabe nach § 546a BGB haften – haben dann jedoch einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Untermieter.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
