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Fristlose Kündigung nach Abmahnung mgl?


15.08.2006 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Hallo FEA-Team,

ich bin Besitzerin eines Einfamilienhauses mit vermieteter Einliegerwohnung; Baujahr 2005. Dies ist seit dem 01.08.2005 vermietet.

Wir haben kurz nach Mietbeginn festgestellt das die Miete zu gering angesetzt ist. Dies wurde mit der Mieterin besprochen und ihr wurde schriftlich mitgeteilt das die Miete ab August 06 100 EUR mehr betragen wird. Sie hat Ihrerseits seit Dezember 05 bereits 50 EUR mehr bezahlt und mündlich (leider haben wir schriftlich versäumt) zugestimmt ab August 06 die vollen 100 EUR mehr zu bezahlen.

In den Folgemonaten hat sich die Gesamtsituation zwischen uns und der Mieterin drastisch verschlechtert so das wir mit Hilfe des Sonderkündigungsrechts bei Einfamilienhaus mit verm. Einliegerwohnung gekündigt haben. Anbei die Kopie unseres Anschreibens in Auszügen:


An Frau
xxxx

Kündigung Einliegerwohnung gemäß § 573 a Abs. 1 BGB


Sehr geehrte Frau xxx 13.07.2006

gemäß beiliegendem Schreiben kündige ich Ihnen die von Ihnen gemietete Einliegerwohnung zum 31.07.2007.
Zur Erklärung möchte ich hinzufügen, dass dies unserer Meinung im beiderseitigen Interesse ist, da beide Seiten offensichtlich aufgrund unterschiedlicher Lebensweisen und Auffassungen nicht miteinander auskommen.
Die Wohnsituation ist für uns in der Art nicht mehr haltbar – der verursachte Lärm Ihrerseits durch lautes Fernsehen; Radio hören, Türen schlagen und ebenso Telefonieren in einer Lautstärke, dass jedes gesprochene Wort Ihrerseits von uns zwangsweise mitgehört werden muss.
Sie wiederum haben ein offensichtliches Problem mit den vorhandenen Hunden, obwohl Ihnen bereits vor Mietbeginn bekannt war, dass diese mit im Haus leben. Dies wurde uns von Ihnen in diversen Situationen deutlich vermittelt (Unmutsbekundungen sobald die Hunde im Garten sind).
Des weiteren sind wir Tierfreunde und Ihre Abneigung gegen Tiere aller Art selbst auf Ihrer Terrasse (bspw. das Besprühen der Außenwand mit Pestiziden) stellt für uns ein Problem dar.
Gemäß dem bestehenden Kündigungsrechts ist die Frist wie folgt:
Mietverhältnis bis 5 Jahre: 6 Monate (3 Monate mehr als regulär).
Da die Kündigung hiermit zum 01.08.2006 ausgesprochen wird, bedeutet das eine Frist bis spätestens 31. Januar 2007.
Wir sind gerne bereit, Sie aus dem bestehenden Mietverhältnis vorzeitig zu entlassen.
Nach Rücksprache mit „Haus- und Grund“ besteht keine Notwendigkeit, Ihnen einen neuen Mietvertrag wie Ihrerseits gewünscht auszustellen.
Ihre gemietete Wohnung hat eine Gesamtgröße von 69,67 m². Die Warmmiete beträgt wie bereits schriftlich mitgeteilt ab August 2006 EUR 570,00.
Ebenfalls erklären wir uns nochmals bereit, die von Ihnen erstandene Einbauküche zum jeweiligen Zeitwert abzukaufen; falls dies Ihrerseits gewünscht ist.
Mit freundlichen Grüßen
x
Zeugen der Übergabe:
Xx xx

Seit dieser Kündigung ist die Mieterin uns gegenüber mehrfach beleidigend geworden. Bei der Übergabe der Kündigung wurde Sie mündlich darauf hingewiesen, dass ich die Vermieterin bin, da Sie im Vorfeld immer meiner Mutter telefonisch ihre Beschwerden mitgeteilt hatte. Sie wurde gebeten diese Anrufe zu unterlassen und uns zu kontaktieren bei Problemen.

Am selben Abend der Übergabe der Kündigung rief sie dennoch meiner Mutter an und beleidigte diese „ ich werde schnellstmgl ausziehen, ich übergebe alles meinen Anwälten – mit Ihrer Tochter kann man ja nicht unter einem Dach leben!“.

Wir haben dies unkommentiert stehen lassen da wir uns nicht auf dieses Niveau begeben möchten und anfangen wollen zu streiten- die Dame soll schlicht ausziehen.

In der Zwischenzeit ist die Belästigung durch Lärm nicht besser geworden. Vergangenen Sonntag haben wir in unserem Garten Grabarbeiten durchgeführt- eine lautlose Tätigkeit welche jederzeit erlaubt ist.
Dies nahm die Mieterin zum Anlaß erneut meiner Mutter anzurufen. Dort erreichte Sie den Anrufbeantworter wo Sie sich darüber beschwerte das es eine Unverschämtheit sei Sonntags im Garten zu arbeiten auch wenn sie gekündigt wäre.

Ebenfalls war Sie im Anschluß wieder mit Türenschlagen und lautem Herumschreien beschäftigt um ihrem Ummut Kund zu tun.

Dies haben wir zum Anlaß genommen eine Abmahnung zu schreiben. Wir haben nochmals darauf hingewiesen dass sie wie bereits erklärt sich an uns wenden kann mit Problemen und sie nicht meiner Mutter anzurufen hat. Desweiteren haben wir Sie gebeten das Türenschlagen einzustellen. Wir haben uns strafrechtliche Schritte diesbezlg vorbehalten hinsichtlich Belästigung, Beleidigung sowie evt Sachbeschädigung.

Desweiteren haben wir Sie gebeten sich schriftlich bis zum 3.09.06 zu äußern weshalb die erhöhte Miete von EUR 570 nicht eingegangen sind sondern nur die bislang bezahlten EUR 520,00.

Das Verhalten hat sich erwartungsgemäß nicht verändert- gestern abend verbrachte Sie mit Türenschlagen, lautem Fernsehen so das wir oben quasi mithören konnten usw..

Meine Fragen wären nun:

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich? Sie missachtet die Aufforderung deutlich die wir in der Abmahnung genannt haben . (Einstellen des Türenschlagens und des Lärmens)

Muß Sie die erhöhte Miete wie angekündigt und mündlich akzeptiert bezahlen? Freiwillig bezahlt sie ja seit Dezember 05 bereits wie aufgeführt 50 EUR mehr.

Muß Sie sich wie von uns gewünscht schriftlich äußern?

Welche Möglichkeiten habe ich diese langen 6 Monate Frist zu verkürzen? Der Zustand ist für mich nicht haltbar und meine Nerven sind in der Zwischenzeit mehr als angeschlagen. Wir haben nicht soviel investiert um nun solch einem Mieterterror aufzusitzen.

Wie lange vor Auszug muß mir die Mieterin mitteilen dass Sie etwas Neues hat? Ich bin auf die Mieteinnahmen zur Finanzierung angewiesen und muß ja entsprechend inserieren können.

Kann ich von meinem gut gemeinten Angebot der Küchenübernahme anbetracht des Verhaltens der Mieterin zurücktreten?

Für Ihre Hilfe besten Dank im Voraus!


Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1.
Türknallen und Schreien in der Wohnung kann zu einer fristlosen Kündigung des Vermieters berechtigen; LG Frankfurt/Main, Privates Eigentum 1990, 166.

Maßgeblich sind allerdings die Umstände des Einzelfalls, die aus der Ferne nicht abschliessend beurteilt werden können. Jedenfalls wird eine einzelne Abmahnung nicht genügen, da es sich bei dem geschilderten Verhalten um Störungen von minderer Intensität handelt. Ich empfehle, für die Zukunft ein Lärmprotokoll zur Beweisbarkeit der einzelnen Verstöße zu führen und im Störungsfall weitere Abmahnungen auszusprechen.

2.
Die Wirksamkeit Ihres Mieterhöhungsbegehrens kann nach den gegebenen Informationen nicht beurteilt werden; hier kommt es auf die Formalien und die Begründung an.

Wenn die Mieterin nicht zustimmt, können Sie Klage auf Zustimmung erheben. Sie sollten aber das Kostenrisiko dieses Prozesses gegenüber der höheren Miete für die Restmietzeit abwägen. Die nur mündlich erklärte Zustimmung könnte ggf. zu späteren Beweisproblemen auf Ihrer Seite führen.

3.
Eine schriftliche Zustimmungserklärung muss die Mieterin im Fall des § 550 BGB abgeben. Zustimmung kann aber auch konkludent z.B. durch die vorbehaltlose Zahlung der höheren Miete erfolgen.

4.
Eine Verkürzung der 6-Monatsfrist wäre nur durch eine (wirksame) fristlose Kündigung oder durch einen Aufhebungsvertrag möglich. Ggf. wäre die Mieterin zu einem früheren Auszug bereit, wenn Sie sich an den Umzugskosten o.ä. beteiligen.

5.
Die Mieterin ist verpflichtet zum Kündigungszeitpunkt die Wohnung zu räumen. Einen wie auch immer gearteten Ankündigungszeitpunkt gibt es nicht, da Sie zunächst vom fristgerechten Auszug ausgehen müssen.

Besondere Tätigkeit ist insoweit erst erforderlich, wenn es Anlass zu der Vermutung gibt, dass die Mieterin nicht zum Kündigungszeitpunkt auszieht.

6.
Die näheren Umstände Ihres Angebotes sind nicht bekannt, so dass ich hierzu kaum Stellung nehmen kann. Sollte das Angebot durch die Mieterin bereits angenommen worden sein, besteht ein Übernahmevertrag, der nicht mehr ohne weiteres beseitigt werden kann.

Aufgrund der Vielzahl der fraglichen Punkte empfehle ich Ihnen einen Anwalt vor Ort zu beauftragen, damit das Mietverhältnis sauber abgewickelt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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